Ανακαίνιση ακινήτου: Οι ψηφιακές παγίδες – Όσα πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες

Πολλά και ψιλά γράμματα έχει το νέο πρόγραμμα “Εξοικονομώ” που μπαίνουν όσοι θέλουν να ανακαινίσουν το ακίνητό τους, κάτι που σημαίνει ότι απαιτείται μεγάλη προσοχή από τους ιδιοκτήτες.

Κοινό μυστικό είναι άλλωστε ότι εκτός από τις επιδοτήσεις, οι ενδιαφερόμενοι και όσοι έχουν μπει στο πρόγραμμα θα βρεθούν αντιμέτωποι με πολλές υποχρεώσεις, τις οποίες πρέπει να τηρήσουν κατά γράμμα.

Οι ειδικοί τονίζουν ότι η τοποθέτηση ενός ηλιακού θερμοσίφωνα και η θωράκιση του σπιτιού με θερμομόνωση, ναι μεν το αναβαθμίσουν ενεργειακά, αλλά είναι η μια όψη του νομίσματος.

Η άλλη όψη έχει σχέση με τις ψηφιακές παγίδες, τις μικρές και μεγάλες αυθαίρετες παρεμβάσεις που έχουν γίνει στο παρελθόν και είναι ικανές να τινάξουν στον αέρα την προσπάθεια για την ανακαίνιση και την ενεργειακή αναβάθμιση του σπιτιού.

Με απλά λόγια, ελλοχεύει ο κίνδυνος των προστίμων τα οποία επιβάλλονται από τις πολεοδομίες, μετά από καταγγελίες ενοίκων ή ιδιοκτητών πολυκατοικιών οι οποίοι βρίσκονται σε διαμάχη μεταξύ τους για διάφορους λόγους.

Στο πλαίσιο αυτό, οι ιδιοκτήτες που προχωρούν σε ανακαίνιση οφείλουν να είναι πολύ προσεκτικοί στις κινήσεις και τη συμπεριφορά και να έχουν πάντα στο μυαλό τους το νόμο που ισχύει από το 2021.

Οι ρυθμίσεις του ορίζουν ότι για κάθε εργασία ανακαίνισης ή ακόμη και μικρής παρέμβασης, ο μηχανικός θα πρέπει να έχει εκδώσει σχετική ηλεκτρονική βεβαίωση από το πληροφοριακό σύστημα e-adeies.

 

Κίνδυνος προστίμων

Όπως γίνεται αντιληπτό η ανακαίνιση και η ενεργειακή αναβάθμιση δεν είναι μια απλή υπόθεση, καθώς οι ψηφιακές παγίδες είναι παντού και πρέπει να τηρούνται όλες οι προϋποθέσεις για να αποφευχθούν τα πρόστιμα.

Ας δούμε αναλυτικά τις κινήσεις που πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες σπιτιών για να μην μπλέξουν σε περιπέτειες και το κυριότερο να μην κινδυνεύουν με πρόστιμα, γιατί είναι σαφές ότι τα λάθη τα βρίσκεις πάντα μπροστά σου.

 

Ηλεκτρονική βεβαίωση

Το πρώτο που πρέπει να κάνει κάθε ιδιοκτήτης που μπαίνει στο “Ανακαινίζω” είναι να απευθυνθεί σε κάποιον μηχανικό για να εξασφαλίσει την αναγκαία ηλεκτρονική βεβαίωση κτιρίου.

Με αυτή, ο μηχανικός βεβαιώνει ότι στην περιοχή του ακινήτου δεν απαιτείται για συγκεκριμένες μικρές εργασίες έγκριση από κάποιον φορέα όπως για παράδειγμα Αρχαιολογία, Αρχιτεκτονικό Συμβούλιο, ΔΕΗ.

Σε περίπτωση που απαιτείται, γίνεται ενημέρωση φακέλου της οικοδομικής άδειας προκειμένου να προχωρήσουν οι εγκρίσεις.

 

Αυθαιρεσίες

Στο ερώτημα εάν είναι αναγκαία η ηλεκτρονική βεβαίωση μηχανικού, η απάντηση είναι καταφατική προκειμένου το κράτος να γνωρίζει το πότε, το πώς και το εάν επιτρέπεται να γίνονται εργασίες επισκευής, συντήρησης ή άλλες μικρές εργασίες.

Με τον τρόπο αυτό, εξασφαλίζεται ότι δεν γίνουν νέες αυθαιρεσίες που επιβαρύνουν τον οικιστικό χώρο, κυρίως σε περιοχές που προστατεύονται με ειδικά πολεοδομικά διατάγματα, όπως για παράδειγμα οι παραδοσιακοί οικισμοί.

Η βεβαίωση μηχανικού εκδίδεται για:

-εργασίες εσωτερικών χρωματισμών, μικρών επισκευών θυρών και παραθύρων ή μεμονωμένων επισκευών για λόγους χρήσης και υγιεινής, επισκευής ή αντικατάστασης δαπέδων,

-μικρής έκτασης εσωτερικές επισκευές ή διασκευές που δεν μεταβάλλουν τη φέρουσα κατασκευή του κτιρίου, καθώς και κατασκευές που απαιτούνται για τη μετακίνηση ή την κάθε μορφής εξυπηρέτηση των ατόμων με αναπηρία ή εμποδιζόμενων ατόμων. Δεν συμπεριλαμβάνεται η κατασκευή ανελκυστήρα.

-εξωτερικούς χρωματισμούς ή αντικατάσταση κιγκλιδωμάτων ή επισκευή επιχρισμάτων ή επισκευή όψεων χωρίς χρήση ικριωμάτων,

-συντήρηση, επισκευή, διασκευή ή και τμηματική αντικατάσταση εγκαταστάσεων και αγωγών κτιρίων,

-αντικατάσταση εσωτερικών ή εξωτερικών κουφωμάτων και υαλοπινάκων στο ίδιο άνοιγμα,

-συντήρηση και επισκευή στεγών ή δωμάτων χωρίς χρήση ικριωμάτων,

-τοποθέτηση κλιματιστικών και επιτοίχιων λεβήτων αερίου για θέρμανση και παραγωγή ζεστού νερού

-τοποθέτηση ηλιακών θερμοσιφώνων.

– εργασίες τοποθέτησης παθητικών ηλιακών συστημάτων ή αντικατάστασης εξωτερικών κουφωμάτων ή τοποθέτησης ή αντικατάστασης καμινάδων στις εξωτερικές όψεις υφιστάμενων κτιρίων, χωρίς χρήση ικριωμάτων,

-τοποθέτηση ή εγκατάσταση εξοπλισμού σε κτίρια, όπως ντουλάπες και γλάστρες, αλλαγή, τοποθέτηση ή και αφαίρεση διαχωριστικών στοιχείων εξωστών- κατασκευή πέργκολας με ή χωρίς προσωρινά σκίαστρα επιφανείας έως πενήντα (50) τ.μ., σε ακάλυπτους χώρους, προκήπια και βεράντες ισογείων, εφόσον δεν απαγορεύεται από ειδικές διατάξεις που ισχύουν στην περιοχή,

-τοποθέτηση προσωρινών σκιάστρων, περσίδων, προστεγασμάτων και τεντών,

-διάστρωση δαπέδου ακάλυπτου χώρου, με την προϋπόθεση ότι αυτή δεν υπερβαίνει το 1/3 του ακάλυπτου χώρου,

Άδεια μικρής κλίμακας στις εργασίες για το “Εξοικονομώ” απαιτείται μεταξύ άλλων στις εργασίες θερμομόνωσης όψεων, στις θερμομονώσεις που χρειάζονται σκαλωσιές όπως στην εγκατάσταση αντλίας θερμότητας, στις αυτονομίες συστημάτων θέρμανσης κ.α.

 

Εργασίες σε κοινόχρηστο χώρο

Ζητούμενο επίσης είναι τι γίνεται στην περίπτωση κατά την οποία εκτελούνται εργασίες σε κοινόχρηστο χώρο πολυκατοικίας, στο πλαίσιο μιας γενικότερης επισκευής.

Σε αυτή την περίπτωση, η βεβαίωση εκδίδεται στο όνομα του διαχειριστή της πολυκατοικίας, ο οποίος θα έχει τη σύμφωνη γνώμη των ενοίκων της πολυκατοικίας, όπως προβλέπεται από το Καταστατικό.

 

Κάδοι, πεζοδρόμια, εισφορές

Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να είναι πολύ προσεκτικοί με τους επαγγελματίες που αποφασίζουν να συνεργαστούν, καθώς δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που βρέθηκαν αντιμέτωποι με πρόστιμα.

Το πλέον χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η περίπτωση που ξεκινούν οι εργασίες και μετά βγαίνει η ηλεκτρονική βεβαίωση, κάτι που σημαίνει πρόστιμό 200 ευρώ και διαδικασία νομιμοποίησης εργασιών με έκδοση σχετικής άδειας ( μικρής κλίμακας).

Επίσης, απαιτείται άδεια κάδου για την απομάκρυνση των μπαζών κατά τις εργασίες, καθώς γίνεται κατάληψη πεζοδρομίου ή δρόμου που εκδίδεται από τον δήμο όπου βρίσκεται το ακίνητο.

Το βασικότερο για όλα αυτά είναι ότι για όλες τις οικοδομικές εργασίες θα πρέπει να γίνεται απογραφή τους στον ΕΦΚΑ, με την προσκόμιση σχετικού πίνακα, για την πληρωμή των ανάλογων εισφορών.

 

Σκελετός κτιρίου – σκαλωσιές

Οι ειδικοί υπογραμμίζουν την ανάγκη να αποφευχθούν αυθαιρεσίες, τονίζοντας ότι σε μια τέτοια περίπτωση οι ιδιοκτήτες θα βρεθούν αντιμέτωποι με προβλήματα απέναντι στο νόμο.

Στο πλαίσιο αυτό υπογραμμίζουν ότι όλες οι εργασίες που γίνονται δεν θα πρέπει σε καμία περίπτωση να επηρεάζουν σκελετό του κτιρίου και κατά συνέπεια να μη δημιουργούν προβλήματα στη στατικότητά του.

Ζητούμενο όπως γίνεται αντιληπτό είναι τι αλλάζει στην περίπτωση κατά την οποία απαιτηθεί η τοποθέτηση σκαλωσιάς για κάποιες αναγκαίες εργασίες που δεν μπορούν να γίνουν με διαφορετικό τρόπο.

 

Τα αναγκαία δικαιολογητικά

Τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για ένα πλήρη φάκελο για Έγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας (Άδεια Μικρής Κλίμακας) για τοποθέτηση ικριωμάτων (σκαλωσιές) χωρίζονται σε δύο κατηγορίες

Η πρώτη κατηγορία αφορά στα Γενικά Δικαιολογητικά που ζητούνται σε όλες τις περιπτώσεις και η δεύτερη στα Ειδικά Δικαιολογητικά που άπτονται στις περιπτώσεις τοποθέτηση ικριωμάτων (σκαλωσιές).

 

Ειδικότερα:

ΕΙΔΙΚΑ ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ ΓΙΑ ΣΚΑΛΩΣΙΕΣ

Για την τοποθέτηση ικριωμάτων απαιτείται:

-κατάθεση Σχεδίου και Φακέλου Ασφάλειας και Υγείας του έργου (ΣΑΥ-ΦΑΥ),

-Ορισμός υπεύθυνου συντονιστή σύμφωνα με τα οριζόμενα στο Π.Δ. 305/1996 (Α΄305)

-δήλωση ανάθεσης και ανάληψης της ευθύνης από μηχανικό για την επίβλεψη του έργου

-Έκδοση έγκρισης εργασιών μικρής κλίμακας.

 

ΓΕΝΙΚΑ ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ

-Αίτηση του ιδιοκτήτη ή του έχοντος νόμιμο δικαίωμα, στην οποία αναγράφονται τα πλήρη στοιχεία του, τα στοιχεία του ακινήτου καθώς και τα συνημμένα στοιχεία σύμφωνα με το υπόδειγμα. Στην αίτηση δηλώνεται υπεύθυνα από τον ιδιοκτήτη αν το κτίσμα, το γήπεδο, το οικόπεδο ή η διηρημένη ιδιοκτησία βρίσκεται σε εκτός ή εντός σχεδίου περιοχή ή εντός νομίμως υφιστάμενου οικισμού και ότι δεν εμπίπτει στις απαγορευτικές περιπτώσεις της παρ. 1 της υπουργικής απόφασης 55174 (ΦΕΚ 2605 – Τεύχος Δεύτερο – 15/10/2013).

-Δήλωση συναίνεσης των συνιδιοκτητών του ακινήτου εφ’ όσον οι εργασίες του άρθρου 2 πραγματοποιούνται σε κοινόχρηστους χώρους (ακάλυπτοι χώροι οικοπέδου ή γηπέδου) ή κοινόκτητα τμήματα του κτιρίου (όψεις, φέρων οργανισμός, δώμα, στέγη κ.λ.π.)

-Τεχνική Έκθεση Μηχανικού στην οποία περιγράφεται το οικόπεδο ή το γήπεδο, το κτίσμα καθώς και αναλυτικά οι εργασίες που θα εκτελεστούν σε αυτά. Την Τεχνική Έκθεση συνοδεύουν σκαριφήματα ή σχέδια εφόσον απαιτούνται για να τεκμηριωθεί επαρκώς η τεχνική έκθεση.

-Αντίγραφο της οικοδομικής άδειας ή της άδειας δόμησης του κτιρίου ή των κτισμάτων που υφίστανται στο γήπεδο ή οικόπεδο

-Φωτογραφίες του ακινήτου.

-Βεβαίωση περί υποβολής δήλωσης στο κτηματολόγιο ή πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου ή απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος. Σε περίπτωση που δεν προσδιορίζεται η θέση του ακινήτου με βάση τα στοιχεία της διεύθυνσης και δεν είναι δυνατή η έκδοση των ως άνω στοιχείων του κτηματολογίου, τότε υποβάλλεται αντίγραφο του τοπογραφικού διαγράμματος της οικοδομικής αδείας ή της άδειας δόμησης εφόσον υφίσταται ή της διαδικασίας εξαίρεσης ή αναστολής της κατεδάφισης κατά τις κείμενες διατάξεις ή του προσαρτώμενου σε δικαιοπραξία.

-Σε περίπτωση κτισμάτων ή διηρημένων ιδιοκτησιών οι οποίες έχουν υπαχθεί σε οποιοδήποτε νόμο εξαίρεσης από την κατεδάφιση ή τακτοποίησης ή ρύθμισης αυθαιρέτων κατασκευών, κατατίθεται βεβαίωση εξαίρεσης ή περαίωσης από την αρμόδια αρχή που εξέδωσε την πράξη ή την αρμόδια Υ.ΔΟΜ. ή βεβαίωση περαίωσης της διαδικασίας υπαγωγής από το ηλεκτρονικό σύστημα του ΤΕΕ ή βεβαίωση εξόφλησης του 30% του ενιαίου ειδικού προστίμου από το ηλεκτρονικό σύστημα του ΤΕΕ, ανάλογα με τις διατάξεις του νόμου στον οποίο έχουν υπαχθεί. Τα γενικά δικαιολογητικά οφείλουν να συνοδεύουν όλες τις αιτήσεις για Έγκριση Αδειών Μικρής Κλίμακας.

 

Κόστος άδειας μικρής κλίμακας

Το κόστος της Άδειας Μικρής Κλίμακας διαφέρει από περίπτωση σε περίπτωση και είναι συνάρτηση διαφόρων παραγόντων, αλλά σε γενικές γραμμές υπολογίζεται στα 200- 300 ευρώ κατά μέσο όρο.

Καλό είναι λοιπόν οι ενδιαφερόμενοι να επικοινωνήσουν και με τον μηχανικό και με τους επαγγελματίες που αποφασίσουν να συνεργαστούν για να πάρουν προσφορές σχετικά με την διαδικασία και το κόστος έκδοσης.