Ακίνητα: Τι λεφτά «πιάνει» το σπίτι σας

Σημάδια ανάκαμψης εμφανίζει για πρώτη φορά μετά τα σκληρά χρόνια των μνημονίων η κτηματαγορά, γεγονός που δημιουργεί ευκαιρίες για πώληση ή ενοικίαση ακινήτων σε εξαιρετικές τιμές.

Δείγμα της τάσης που αναπτύσσεται το τελευταίο διάστημα αποτελούν οι ανακαινίσεις σπιτιών και καταστημάτων, καθώς οι ιδιοκτήτες τους, έχουν αντιληφθεί τις ευκαιρίες που διαμορφώνει η νέα εποχή.
Η κινητικότητα που παρατηρείται στα ακίνητα πάντως, δεν θα πρέπει σε καμία περίπτωση να οδηγήσει στο συμπέρασμα ότι η αγορά επιστρέφει στα υψηλά επίπεδα που ήταν πριν από δέκα χρόνια.
Κοινό μυστικό είναι άλλωστε ότι η αξία των ακινήτων υποτιμήθηκε κατά 40% ή ακόμη και 50% ε σχέση με το 2008 ή το 2009, γεγονός που οδηγεί στο συμπέρασμα ότι η ανάκαμψη θέλει ακόμη αρκετό χρόνο.
Με αυτό ως δεδομένο, οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει να είναι φειδωλοί στις εκτιμήσεις τους και να μην περιμένουν σε διάστημα μόλις 12 μηνών να ανακτήσουν τις απώλειες 10 και πλέον χρόνων.
Παράγοντες της αγοράς πάντως δεν κρύβουν την αισιοδοξία τους και όπως επισημαίνουν τα δεδομένα έχουν αλλάξει ριζικά στις πωλήσεις ακινήτων σε όλες τις περιοχές της Αττικής.

Φόβοι «φούσκας»
Κάποιοι βέβαια που είναι πιο επιφυλακτικοί εκφράζουν φόβους για μια νέα «φούσκα» και υπογραμμίζουν την ανάγκη για προσεκτικές κινήσεις, για να μη δημιουργηθούν εκ νέου τεχνητές υπεραξίες.
Δεν είναι άλλωστε λίγοι οι ιδιοκτήτες που επιχειρούν να βγάλουν άμεσα τα «σπασμένα» μιας δεκαετίας με τιμές που είναι αυξημένες έως και 30% σε σχέση με το πρόσφατο παρελθόν.
Άλλωστε, η τωρινή ανάκαμψη οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στο AirBnb  και στο πρόγραμμα χορήγησης «χρυσής βίζας», που απευθύνεται σε πολίτες από χώρες εκτός Ε.Ε.  που διαθέτουν μεγάλα πορτοφόλια.
«Τι θα γίνει εάν πάψει αυτό το ενδιαφέρον;», είναι το ερώτημα που θέτουν αρκετοί, με τους περισσότερους πάντως να αδιαφορούν, λόγω του ότι για πρώτη φορά μετά από χρόνια κυκλοφορεί «ζεστό» χρήμα στην αγορά.

Τροχιά ανάκαμψης
Ανεξάρτητα από το τι θα συμβεί, το βέβαιο είναι ότι η Κτηματαγορά στην Αττική βρίσκεται στην παρούσα φάση σε ανοδική τροχιά, καθώς εκτός από πωλητές, υπάρχουν υποψήφιοι αγοραστές, που έως χθες δεν υπήρχαν.
Ας δούμε πως διαμορφώνεται το τοπίο σε πολλές περιοχές της Αττικής, όπου οι κατοικίες είναι περιζήτητες, με αποτέλεσμα ειδικά στο Κέντρο, οι τιμές να έχουν εκτοξευτεί στα ύψη.
Στη συγκεκριμένη περιοχή, οι κατοικίες είναι περιζήτητες και η αύξηση στην τιμή πώλησής τους άγγιξε το 30,9% στο β’ εξάμηνο σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά.
Έρευνα της ιστοσελίδας αγγελιών spitogatos.gr δείχνει ότι το διάστημα Απριλίου-Ιουνίου του 2019 τα σπίτια στην Αθήνα πωλούνταν έναντι 1.522 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο έναντι 1.162 ευρώ το αντίστοιχο περυσινό. Η εξέλιξη αυτή μπορεί να αποδίδεται σε μεγάλο βαθμό στη νέα τάση της βραχυχρόνιας μίσθωσης, αλλά δεν είναι ικανή να εξηγήσει τις μεγάλες αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων σχεδόν σε όλη την Αττική.

Τα στοιχεία άλλωστε δείχνουν ότι:

• Οι υψηλότερες τιμές πώλησης κατοικιών καταγράφονται στα νότια και βόρεια προάστια της πρωτεύουσας, καθώς αγγίζουν τα 2.531 ευρώ και 2.192 ευρώ ανά τ.μ. αντίστοιχα.
• Στο Υπόλοιπο Αττικής όσο και στην Ανατολική Αττική, οι τιμές διαμορφώνονται στα 1.544 ευρώ/τ.μ. και 1.456 ευρώ/τ.μ αντίστοιχα.
• Η αύξηση στις τιμές σε σπίτια στον Πειραιά αγγίζει το 18,2% και φτάνει στα 346 ευρώ/τ.μ.

Η κινητικότητα που παρατηρείται για ακίνητα στην Αττική είναι λογικό να συμπαρασύρει προς τα πάνω τις τιμές σχεδόν σε όλη την Ελλάδα. Είναι χαρακτηριστικό ότι η μέση ζητούμενη τιμή διαμορφώνεται πλέον σε 1.474 ευρώ/τ.μ., σημειώνοντας ετήσια αύξηση της τάξεως του 7,2% σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους.

Προς εξαφάνιση
Οι πρώτοι που αντιλήφθηκαν το μέγεθος του προβλήματος είναι οι γονείς φοιτητών που διαπίστωσαν στην πράξη ότι η εξεύρεση στέγης για τα παιδιά τους είναι εξαιρετικά δύσκολη υπόθεση.
Οι τιμές είναι στα ύψη, ενώ σίγουρα δεν είναι υπερβολή να πει κανείς ότι τα ενοικιαστήρια σε πολλές περιοχές της Αττικής είναι είδος προς εξαφάνιση.
Τα ενοίκια έχουν πάρει την ανιούσα και στις γειτονιές όπου υπάρχει κοντά σταθμός του Μετρό και του Ηλεκτρικού, ή υπάρχει καλή συγκοινωνία.
Σύμφωνα με στοιχεία της ίδιας ιστοσελίδας, οι τιμές που ζητούν ιδιοκτήτες ακινήτων για να ενοικιάσουν τα διαμερίσματά τους έχουν ως εξής:

• Στο Κέντρο της Αθήνας τα ενοίκια αρχίζουν από 9,52 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, από 8,64 ευρώ το τετραγωνικό το β’ τρίμηνο του 2018, αύξηση δηλαδή της τάξης του 10,2%
• Στα βόρεια προάστια τα ενοίκια αρχίζουν από 8,11 ευρώ το τ/μ, αύξηση δηλαδή 11,6% σε σχέση με πέρυσι.
• Στα νότια προάστια, οι τιμές αρχίζουν από 10,50 ευρώ, αύξηση 5% σε σχέση με πέρυσι.
• Στα δυτικά προάστια, τα ενοίκια αρχίζουν από 5,77 ευρώ το τ.μ.
• Στα ανατολικά προάστια τα ενοίκια αρχίζουν από 6,02 ευρώ το τ.μ
• Στον Πειραιά τα ενοίκια αρχίζουν από 7,21 ευρώ το τ.μ, ενώ το β’ τρίμηνο του 2018 ήταν 6,30, αύξηση δηλαδή 14,4%
• Στα προάστια του Πειραιά τα ενοίκια αρχίζουν από 5,67 ευρώ το τ.μ. από 4,72 ευρώ, αύξηση δηλαδή 20,1%
• Στο Υπόλοιπο Αττικής 6,33 ευρώ το τμ από 5,75 που ήταν το β’ τρίμηνο του 2018, αύξηση δηλαδή της τάξης του 10,1%.

Νέο τοπίο
Τα δεδομένα αυτά καθιστούν σαφές ότι το τοπίο στα ακίνητα έχει αλλάξει ριζικά, γεγονός που δίνει την ευκαιρία στους ιδιοκτήτες τους να πιάσουν πολύ καλύτερες τιμές είτε με πώληση είτε με ενοικίαση. Έμπειροι μεσίτες δεν αποκλείουν οι νέες αντικειμενικές αξίες οι οποίες θα παρουσιαστούν τους πρώτες μήνες του 2020, να δώσουν ακόμη πιο μεγάλες τιμές στην πώληση ακινήτων.
Σημειώνουν μάλιστα ότι το ενδεχόμενο αυτό, είναι πολύ πιθανό να σπρώξει υποψήφιους να αγοράσουν άμεσα έως το τέλος Δεκεμβρίου, με το σκεπτικό ότι οι τιμές θα αυξηθούν περισσότερο από το 2020.

Καλύτερη τιμή
Από την πλευρά τους και οι υποψήφιοι πωλητές βλέπουν ότι το έδαφος είναι πολύ πιο εύφορο για να πιάσουν τώρα μια πολύ καλύτερη τιμή για το ακίνητός τους, το οποίο έως πρόσφατα ήταν στα αζήτητα.
Το μόνο σίγουρο είναι ότι απαιτούνται προσεκτικές κινήσεις και κυρίως υπομονή, με δεδομένο ότι μπορεί υπάρχουν ευκαιρίες, αλλά αυτοί οι οποίοι ενδιαφέρονται θέλουν να αγοράσουν σε προσιτή τιμή.

Διαπραγμάτευση τιμής
Κάθε ιδιοκτήτης που θέλει να πουλήσει ή να ενοικιάσει το ακίνητό του, θα πρέπει να ξέρει ότι καμία συμφωνία δεν κλείνει από την πρώτη στιγμή, όσο καλή διάθεση και να έχουν οι δύο πλευρές.
Θα πρέπει λοιπόν να έχετε κάνει έρευνα αγοράς γύρω από τις τιμές που πωλούνται ακίνητα στην περιοχή σας και να έχετε αποφασίσει για την κατώτερη τιμή που είστε αποφασισμένοι να δεχτείτε.
Καλό είναι λοιπόν να αρχίσετε από λίγο παραπάνω για να πέσετε εσείς και να ανέβει ο υποψήφιος αγοραστής.
Μην ξεχνάτε ότι η συμφωνία είναι αποτέλεσμα αμοιβαίων υποχωρήσεων, καθώς στην περίπτωση ενοικίασης, θέλετε να ξέρετε ότι αυτός που θα μπει στο ακίνητό σας, είναι άνθρωπος εμπιστοσύνης.

Πετυχημένη συμφωνία
Ειδικοί τονίζουν ότι το πλέον βασικό είναι να μην υπερεκτιμά κανείς την αξία του ακινήτου του και να διαπραγματεύεται με βάση τη λογική για να πετύχει την καλύτερη δυνατή τιμή.
Ειδικοί της αγοράς επισημαίνουν ότι η πώληση απαιτεί πολύ συγκεκριμένα βήματα από την πλευρά του ιδιοκτήτη προκειμένου να μην πουλήσει το ακίνητό του… κοψοχρονιά.
Όπως εξηγούν, αυτό που έχει σημασία είναι το ακίνητο να επιβεβαιώνει στον υποψήφιο αγοραστή ότι αξίζει να επενδύσει και ότι τα χρήματα που θα διαθέσει, θα πιάσουν τόπο.

Αυτό μπορεί να επιτευχθεί με τους εξής τρόπους:

• Ανακαίνιση ακινήτου: Ακόμη και ένα απλό βάψιμο σπιτιού είναι ικανό να αλλάξει ριζικά την εικόνα του. Άλλωστε αυτό που μετράει σε έναν υποψήφιο αγοραστή είναι η πρώτη εικόνα που σχηματίζει. Φροντίστε λοιπόν να είναι περιποιημένο το σπίτι που θέλετε να πουλήσετε ή να ενοικιάσετε για να πιάσετε την καλύτερη τιμή.
• Ανάθεση σε έμπειρο μεσίτη: Η πώληση ή η ενοικίαση δεν είναι εύκολη υπόθεση για κανέναν. Άλλο ότι υπάρχουν ευκαιρίες και άλλο να πιάσει κανείς την τιμή που θέλει. Τα μεσιτικά γραφεία, συνήθως παίρνουν προμήθεια της τάξης του 2%, αλλά οι άνθρωποι που κάνουν αυτή τη δουλειά, έχουν εμπειρία στο πως θα πουλήσουν ένα «προϊόν» όπως είναι το ακίνητο.
• Προβολή μέσω αγγελίας: Εάν πιστεύετε ότι δεν χρειάζεστε κάποιον μεσίτη, καλό είναι να προβάλετε το ακίνητό σας, μέσω αγγελίας σε κάποια εξειδικευμένη ιστοσελίδα. Φροντίστε να βγάλετε εξαιρετικής ποιότητας φωτογραφίες, για να γίνει το ακίνητό σας, ελκυστικό από κάποιο υποψήφιο αγοραστή ή ενοικιαστή.
• Ειλικρίνεια: Όταν κάποιοι από τους υποψήφιους αγοραστές έλθουν για να δουν το ακίνητό σας, φροντίστε να είτε ειλικρινείς μαζί τους. Οφείλετε να τους πείτε την αλήθεια για τα πάντα από την ηλικία του ακινήτου έως τα προβλήματα που «βγάζει». Οφείλετε να αναδείξετε επίσης τα πλεονεκτήματά του, όπως για παράδειγμα εάν η περιοχή έχει κοντά πάρκο ή καλή συγκοινωνία. Εάν χρειαστεί να δείξετε, δύο και τρεις φορές το ακίνητό σας στον ίδιο υποψήφιο αγοραστή, μη διστάσετε να το κάνετε. Σκεφτείτε ότι και αυτός θέλει χρόνο για να πάρει την απόφασή του, καθώς θα ξοδέψει τις οικονομίες του ή θα πάρει δάνειο για να πληρώσει το σπίτι που θα αγοράσει.