Πόσο μακριά είναι η ελληνική αγορά ακινήτων από τη «φούσκα»

Η ξέφρενη άνοδος των τιμών των κατοικιών στην Ελλάδα την τελευταία επταετία φαίνεται ότι έχει οδηγήσει σε κάποιες πρώτες ενδείξεις φούσκας, με τις τιμές να αποσυνδέονται πλήρως από τα εισοδήματα των Ελλήνων.

Οι αυξήσεις από το 2017 αγγίζουν το 70%, ενώ η Τράπεζα της Ελλάδος σημειώνει ότι το δεύτερο τρίμηνο του 2024 οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 9,2% σε ετήσια βάση. Η αύξηση αυτή πλησιάζει επικίνδυνα τα επίπεδα-ρεκόρ του 2008, λίγο πριν την οικονομική κρίση. Παρόμοια, προβλήματα φαίνεται ωστόσο ότι έχουν και όλες οι υπόλοιπες ευρωπαϊκές χώρες, με τη UBS να τονίζει ότι στη ζώνη φούσκας έχει μπει η Ελβετία και συγκεκριμένα η Ζυρίχη.

Το γεγονός ότι πλέον βρισκόμαστε πολύ κοντά στο ρεκόρ του 2008, όσον αφορά τις τιμές κατοικιών, αλλά σε τεράστια απόσταση από τα εισοδήματα του 2008 αντανακλά τις συνθήκες «φούσκας» που έχουν δημιουργηθεί στην αγορά από ένα συνδυασμό παραγόντων.

Περαιτέρω πίεση σήμερα ασκούν και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb και οι ξένοι επενδυτές που εισέρχονται στην αγορά, επηρεάζοντας τη ζήτηση και αυξάνοντας τις τιμές. Παράλληλα, η Κομισιόν έχει ήδη εκφράσει ανησυχίες για την υπερτίμηση των κατοικιών στην Ελλάδα, εκτιμώντας την στο 18,7% το 2023.

Όπως σημειώνει η Κομισιόν, βασικοί παράγοντες πίσω από την πρόσφατη άνοδο των τιμών ήταν η ανάκαμψη της εγχώριας και ιδιαίτερα ισχυρής εξωτερικής ζήτησης μετά την πανδημία εν μέσω υποτιμημένων τιμών κατοικιών και της ενεργειακής κρίσης. Οι ξένοι αγοραστές από την ΕΕ, καθώς και οι υπήκοοι τρίτων χωρών που ενθαρρύνονται εν μέρει από το πρόγραμμα Golden Visa, έχουν δείξει ανανεωμένο και έντονο ενδιαφέρον για την ελληνική αγορά ακινήτων με σημαντικές εισροές Άμεσων Ξένων Επενδύσεων.

Τον κώδωνα του κινδύνου για μια πιθανή φούσκα στην ελληνική αγορά ακινήτων είχε κρούσε προ μηνών και το ΔΝΤ. Όπως δείχνει η ανάλυση του Ταμείου, οι σημερινές τιμές των ακινήτων αναδεικνύουν ένα παράγοντα κινδύνου για το ελληνικό τραπεζικό σύστημα.

Στο πλαίσιο, αυτό το Ταμείο συνέστησε στην Τράπεζα της Ελλάδος να χρησιμοποιήσει τα εργαλεία που διαθέτει, εξετάζοντας τα επιχειρηματικά πλάνα των τραπεζών και να επιβάλλει περιορισμούς που ισχύουν σε πολλές χώρες της Ευρώπης για τη χορήγηση δανείων, υιοθετώντας όρια στα δάνεια με βάση τα εισοδήματα των νοικοκυριών και το ποσοστό χρηματοδότησης αγορών κατοικίας.

Όπως αναφέρει η Τράπεζα της Ελλάδος, και το 2023 καταγράφηκαν επιταχυνόμενοι ρυθμοί ανάπτυξης στις τιμές των κατοικιών. Οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν περαιτέρω το δεύτερο τρίμηνο του 2024, κατά 9,2% σε ετήσια βάση, αν και με επιβραδυνόμενο ρυθμό (10,6% το α’ τρίμηνο), σημειώνοντας σωρευτική αύξηση 69,3% από το τρίτο τρίμηνο του 2017, όταν είχε καταγραφεί το χαμηλότερο επίπεδο. Η ΤτΕ σημειώνει ότι το τιμών των κατοικιών είναι πλέον 2,5% χαμηλότερο σε σύγκριση με την ιστορική κορύφωσή τους το τρίμηνο του 2008.

Τι συμβαίνει στην Ευρώπη

Στην Ευρώπη, μετά από περαιτέρω μείωση της βαθμολογίας του δείκτη, το Λονδίνο, το Παρίσι, η Στοκχόλμη και το Μιλάνο εμπίπτουν επίσης σε αυτήν την κατηγορία χαμηλού κινδύνου. Ο κίνδυνος φούσκας στη Βαρσοβία παραμένει επίσης χαμηλός.

Η αγορά ακινήτων για ιδιοκατοίκηση στη Ζυρίχη κοστίζει πλέον σχεδόν 25% περισσότερο από ό,τι κόστιζε πριν από πέντε χρόνια σε πραγματικούς όρους. Τα τέσσερα τελευταία τρίμηνα παρατηρήθηκε επίσης στη Ζυρίχη μία από τις υψηλότερες αυξήσεις ενοικίων από όλες τις πόλεις που συμμετέχουν στη μελέτη.

Το μερίδιο της ιδιοκατοίκησης μειώνεται, καθώς οι νέες πολυκατοικίες συχνά ενοικιάζονται ως ακίνητα που έχουν αγοραστεί προς μίσθωση. Λόγω του πολύ χαμηλού αποθέματος ιδιοκατοικούμενων κατοικιών στη Ζυρίχη, οι εν λόγω κατοικίες θα θεωρούνται αγαθό πολυτελείας όλο και περισσότερο.

Μετά την πανδημία, οι τιμές στη Γενεύη αυξήθηκαν μόλις κατά το ήμισυ σε σχέση με τη Ζυρίχη. Είναι περίπου 10% υψηλότερες σε πραγματικούς όρους από ό,τι ήταν πριν από πέντε χρόνια, αλλά τα τέσσερα τελευταία τρίμηνα παρέμειναν στάσιμες. Πέρσι, η Γενεύη κατέγραψε την ισχυρότερη πληθυσμιακή αύξηση από το 2015, θέτοντας τέλος σε μια τριετή περίοδο στασιμότητας. Ως εκ τούτου, τα ενοίκια στη Γενεύη αυξήθηκαν πιο απότομα σε σύγκριση με τα εισοδήματα κατά τη διάρκεια των τεσσάρων τελευταίων τριμήνων.

Η αγορά κατοικίας του Λονδίνου έχει χάσει το ένα τέταρτο της αξίας της από το υψηλότερο σημείο όλων των εποχών που κατέγραψε το 2016. Και άλλες μειώσεις επιτοκίων αναμένονται από την Τράπεζα της Αγγλίας, γεγονός που θα μπορούσε να αναζωογονήσει τη ζήτηση για αγορά κατοικίας, ιδίως από τη στιγμή που τα ενοίκια βρίσκονται επίσης σε ανοδική πορεία.

Οι προβλέψεις για την αγορά πρώτης κατοικίας φαίνονται λίγο πιο δυσοίωνες, στις περιπτώσεις που η αβεβαιότητα σχετικά με τα δυσμενή φορολογικά καθεστώτα για τους πλούσιους απειλεί να υπονομεύσει τη ζήτηση σε αυτό το τμήμα της αγοράς.

Οι πραγματικές τιμές των κατοικιών στη Βαρσοβία αυξήθηκαν περίπου 30% το διάστημα μεταξύ 2012 και 2022. Οι ισχυρές προοπτικές απασχόλησης, οι επεκτάσεις του μετρό και τα σύγχρονα συγκροτήματα κατοικιών διατήρησαν την αγορά ελκυστική για τους νέους κατοίκους και τους επενδυτές που αγοράζουν ακίνητα με σκοπό την ενοικίαση.

Ένα νέο κυβερνητικό πρόγραμμα επιδότησης προκάλεσε άλλη μια περίοδο αγοραστικής φρενίτιδας το 2023. Ωστόσο, η δυναμική των τιμών είναι πιθανό να επιβραδυνθεί τα επόμενα τρίμηνα.

Τόσο η Φρανκφούρτη όσο και το Μόναχο παρουσίασαν πολύ υψηλό κίνδυνο δημιουργίας στεγαστικής φούσκας μόλις το 2022. Έκτοτε, η άνοδος των επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων οδήγησε σε πτώση και τις δύο αγορές, με τις πραγματικές τιμές των κατοικιών να υποχωρούν κατά το ένα πέμπτο από τα αντίστοιχα υψηλά ρεκόρ τους. Τα χαμηλότερα αναμενόμενα επιτόκια σε συνδυασμό με τη χαμηλή προσφορά θα πρέπει να οδηγήσουν σε ανάκαμψη των τιμών.

Πηγή: newsit.gr