Σε κατάσταση ισορροπίας η ελληνική αγορά ακινήτων – Ευκαιρίες στην περιφέρεια και όχι στην Αθήνα

• Η ελληνική αγορά ακινήτων, βρίσκεται σε φάση ισορροπίας ύστερα από μια επταετή ισχυρή ανάπτυξη.

Γενικότερα, οι προβλέψεις στον τομέα της αγοράς ακινήτων, όχι μόνο στην Ελλάδα αλλά και διεθνώς, θα πρέπει να γίνονται με βάση έναν βραχυπρόθεσμο χρονικό ορίζοντα. Σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα, οι εκτιμήσεις επηρεάζονται από πολλούς οικονομικούς -και όχι μόνο- παράγοντες, γεγονός που καθιστά οποιεσδήποτε προβλέψεις επισφαλείς. Αυτές τις επισημάνσεις κάνει ο Λευτέρης Ποταμιάνος, ιδιοκτήτης και διευθύνων σύμβουλος της Potamianos Real Estate Group και πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Αθηνών-Αττικής, που δραστηριοποιείται από το 1998 στον κτηματομεσιτικό χώρο. Ο κ. Ποταμιάνος σημειώνει ότι, στην Ελλάδα, διανύουμε μια περίοδο κατά την οποία υπάρχει ζήτηση στην αγορά ακινήτων, αλλά όχι στον βαθμό που υπήρχε πριν από δύο ή τρία χρόνια. Όπως τονίζει χαρακτηριστικά ο κ. Ποταμιάνος, ο οποίος συνεχίζει την οικογενειακή παράδοση στην κτηματαγορά -αποτελώντας την τέταρτη γενιά μεσιτών ακινήτων από το 1890-, «σήμερα τα πράγματα είναι πιο ήρεμα στην κτηματαγορά, η ζήτηση παραμένει, αλλά είναι πλέον πιο στοχευμένη».

Δεν υπάρχουν ευκαιρίες στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας

«Οι αγοραστές ακινήτων είναι πλέον πιο συνειδητοποιημένοι σχετικά με το τι θέλουν να αγοράσουν. Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα βρίσκεται ήδη σε υψηλά επίπεδα σε σχέση με τα ελληνικά εισοδήματα, ενώ, συγκριτικά με τα ξένα εισοδήματα, οι τιμές θεωρούνται ακόμα φυσιολογικές ή και χαμηλές. Γενικά, οι τιμές των ακινήτων δεν πρόκειται να πέσουν απότομα, διότι δεν υπάρχει λόγος, αλλά ούτε και να ανέβουν απότομα. Θα διατηρηθεί μια ισορροπία για μεγάλο χρονικό διάστημα, κατά το οποίο οι πωλητές θα ζητούν υψηλές τιμές και οι αγοραστές θα επιδιώκουν χαμηλότερες. Όταν αυτές οι τιμές συγκλίνουν, τότε θα πραγματοποιούνται οι αγοραπωλησίες», εκτιμά ο κ. Ποταμιάνος.

Αναφορικά με τον αριθμό των αγοραπωλησιών, ο ίδιος θεωρεί πως ίσως μειωθεί, αλλά οι πράξεις που θα γίνονται θα αφορούν υψηλά επίπεδα τιμών. Με λίγα λόγια, στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας δεν υπάρχουν πια ευκαιρίες, ενώ στην περιφέρεια εξακολουθούν να υπάρχουν. Για παράδειγμα, όπως σημειώνει, στα νησιά του Βορείου και Νοτίου Αιγαίου μπορεί κανείς να βρει ακίνητα με κόστος από 1.000 έως 1.500 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, κάτι που θεωρείται ευκαιρία. Αυτή είναι μια αγορά που δεν έχει υπερτιμηθεί, γι’ αυτό και πολλοί ξένοι επενδυτές δραστηριοποιούνται σε αυτές τις περιοχές.

Οι προκλήσεις της αγοράς

Η τελική διαπραγμάτευση για την τιμή ενός ακινήτου εξαρτάται από το πόσο «φιλέτο» είναι το ακίνητο, την προσφερόμενη τιμή (αν είναι λογική) και τη χρονική συγκυρία. Σε ορισμένες περιπτώσεις, όταν πρόκειται για ιδιαίτερα ελκυστικά ακίνητα, μπορεί να μην υπάρχει περιθώριο διαπραγμάτευσης. «Ως μεσίτες, αυτό που προσπαθούμε να κάνουμε», αναφέρει ο κ. Ποταμιάνος, «είναι να φέρουμε τους πωλητές σε μια ρεαλιστική προσέγγιση, όταν οι προσδοκίες τους είναι εκτός αγοράς. Πολλοί επηρεάζονται από το γενικότερο κλίμα ευφορίας ή ανησυχίας που επικρατεί σε μια συγκεκριμένη χρονική περίοδο και δεν εκτιμούν σωστά την αξία του ακινήτου τους. Κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης, για παράδειγμα, η κακή ψυχολογία οδήγησε κάποιους πωλητές να πουλήσουν ακίνητα σε τιμές που αντιστοιχούσαν σε τιμές πώλησης αυτοκινήτων».

Το 1998, μια διαδικασία μεταβίβασης ακινήτου διαρκούσε 15 με 20 ημέρες. Σήμερα, μπορεί να χρειαστούν 12 έως 15 μήνες, ανάλογα με το συμβόλαιο. Αυτές οι αργές διαδικασίες ενέχουν κινδύνους, καθώς στη διάρκεια των μηνών μπορεί να συμβούν πολλά, από μια εξωγενή κρίση έως αλλαγή γνώμης του αγοραστή.

«Ο ρόλος του μεσίτη είναι καθοριστικός για να διατηρήσει τις ισορροπίες και να διασφαλίσει ότι η διαδικασία μεταβίβασης θα ολοκληρωθεί», τονίζει ο κ. Ποταμιάνος. Στη διαδικασία πώλησης, είναι σημαντικό ο αγοραστής να πραγματοποιεί καλή έρευνα αγοράς. Πρέπει να επισκέπτεται δύο ή τρεις πιστοποιημένους μεσίτες και να λαμβάνει τις απόψεις τους, αποφεύγοντας να δίνει προκαταβολές χωρίς να είναι σίγουρος για την επιλογή του.

Η αυξημένη κινητικότητα στις αγοραπωλησίες εκτιμάται σε πάνω από 33.171 μεταβιβάσεις συνολικής αξίας 3,048 δισ. ευρώ.

Ο Δήμος Αθηναίων κατέχει την πρωτοκαθεδρία, καταγράφοντας 4.586 μεταβιβάσεις αξίας 383,6 εκατ. ευρώ.
Αυτή η αναπτυξιακή πορεία οφείλεται στη διαρκή ζήτηση, τόσο από την εγχώρια όσο και την ξένη αγορά, με επενδυτές που επιδιώκουν να επωφεληθούν από την ανερχόμενη αξία της αγοράς ακινήτων και την άνοδο των εμπορικών τιμών. Παράλληλα, η ανοδική πορεία στις μεταβιβάσεις ακινήτων συμβάλλει στην αύξηση των φορολογικών εσόδων από τους σχετικούς φόρους.

Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) σημειώνει ότι τα έσοδα από φόρους μεταβίβασης ακινήτων για το εννεάμηνο του 2024 ανήλθαν σε 341,64 εκατ. ευρώ, παρουσιάζοντας αύξηση 21,2% σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2023, όπου τα έσοδα είχαν ανέλθει σε 281,9 εκατ. ευρώ. Η μεγαλύτερη πηγή εσόδων προέρχεται από τις αγοραπωλησίες κατοικιών, οικοπέδων και αγροτεμαχίων. Οι γονικές παροχές και οι δωρεές παρουσιάζουν επίσης δυναμική αύξηση, ενισχυόμενες από την αναπροσαρμογή του αφορολόγητου στα 800.000 ευρώ για τους συγγενείς πρώτης κατηγορίας, δηλαδή συζύγους, πρόσωπα που έχουν συνάψει σύμφωνο συμβίωσης, παιδιά, εγγόνια και γονείς.