Αδήλωτα τετραγωνικά: Έτσι «ξεκλειδώνει» η μεταβίβαση ακινήτου – Για ποιους διαγράφονται οριστικά τα πρόστιμα

Τάξη στην αδήλωτη δόμηση επιχειρεί να βάλει η κυβέρνηση, δίνοντας μια δεύτερη ευκαιρία σε χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων για να γλιτώσουν τα πρόστιμα σε δήμους και να μεταβιβάσουν την περιουσία τους στα παιδιά τους.

Το υπουργείο Εσωτερικών μάλιστα ετοιμάζεται να δώσει κίνητρα στους συνεπείς με νέα ρύθμιση που αφορά στη διαγραφή προστίμων που σε κάποιες περιπτώσεις είναι αδύνατον να πληρωθούν στους δήμους.

Η ρύθμιση αφορά όλους όσοι υπέβαλαν σχετική δήλωση στους δήμους κατά το χρονικό διάστημα από την 1η Ιανουαρίου έως και τις 23 Μαρτίου που καλούνται να πληρώσουν αναδρομικά τέλη έως και 14 ετών.

Η ρύθμιση αφορά όσους έκαναν τη ρύθμιση σε αυτό το διάστημα αλλά δεν έχουν πληρώσει ακόμη την οφειλή, ενώ θα πρέπει να εξεταστεί και η περίπτωση των πολιτών που έχουν ήδη πληρώσει τα πρόστιμα. Κρίνεται μάλιστα επιβεβλημένη για να μην υπάρχει παρερμηνεία στο νόμο 4915/22, που προβλέπει παράταση έως τις 30 Ιουνίου για όσους δεν αξιοποίησαν την προηγούμενη ευνοϊκή ρύθμιση για τα αδήλωτα τετραγωνικά.

Με τη συγκεκριμένη ρύθμιση, δίνεται η δυνατότητα στους ιδιοκτήτες να αποκαλύψουν έως και τα τέλη Ιουνίου τις πραγματικές επιφάνειες των ακινήτων τους, αλλά με πιο επαχθείς όρους σε σχέση με αυτούς που ίσχυαν έως τώρα.

Η 2η ευκαιρία για ρύθμιση των αδήλωτων τετραγωνικών στα ακίνητα παραμένει συμφέρουσα, το ζητούμενο όμως είναι κατά πόσο θα ανταποκριθούν οι ιδιοκτήτες για να είναι εντάξει στις υποχρεώσεις τους έναντι του νόμου.

Αιτιολογική έκθεση

Στην αιτιολογική έκθεση αναφέρεται ότι ολοκληρώθηκε η ευνοϊκή ρύθμιση για την υποβολή από τους δημότες δηλώσεων για τα ορθά τετραγωνικά μέτρα των ακινήτων τους με διαγραφή όλων των προτεινόμενων προστίμων.

Σημειώνεται ωστόσο, ότι παρίσταται ανάγκη χορήγησης και άλλης ευκαιρίας για όσους δεν υπέβαλαν δήλωση είτε των ορθών τετραγωνικών μέτρων των ακινήτων τους, είτε για όσους υπέβαλαν ανακριβή στοιχεία. Σε κάθε περίπτωση, το περιθώριο που έχουν στη διάθεσή τους, τους δίνει τη δυνατότητα ηλεκτρονικής υποβολής εκπρόθεσμων αρχικών ή τροποποιητικών – διορθωτικών δηλώσεων στους Δήμους όλης της χώρας.

Με τον τρόπο αυτό, θα αποκαλύψουν τις πραγματικές επιφάνειες των ακινήτων τους, χωρίς να χρειαστεί να πληρώσουν τις υπέρογκες αναδρομικές χρεώσεις δημοτικών φόρων και τελών.

Ειδικότερα οι ιδιοκτήτες θα κληθούν να καταβάλουν μόνο τα πρόσθετα ποσά των δημοτικών φόρων και των δημοτικών τελών. Πρόκειται για ποσά που αναλογούν στα επιπλέον δηλωθέντα τετραγωνικά μέτρα για την περίοδο από 1/1/2020 και μέχρι την ημερομηνία υποβολής της εκπρόθεσμης δήλωσης, προσαυξημένα κατά ποσοστό 20%.

Άρθρο 18

Η αιτιολογική έκθεση τους άρθρου 18, αναφέρει ότι παρέχεται έως τις 30.6.2022 δικαίωμα υποβολής δηλώσεων ορθών στοιχείων για τον καθορισμό της επιφάνειας ή και της χρήσης ακινήτου δημοτών με διαγραφή του συνόλου των προστίμων που προκύπτουν από τις διαφορές τετραγωνικών μέτρων.

Επίσης, οι δηλούντες υποχρεούνται να καταβάλουν τα τέλη που αντιστοιχούν στα ορθά τετραγωνικά μέτρα, υπολογιζόμενα από 1.1.2020, μέχρι την ημερομηνία της δήλωσης.

Μεταβιβάσεις

Όπως γίνεται αντιληπτό, με την εκ νέου ενεργοποίηση της ρύθμισης οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα αποφύγουν πολλές από τις υπέρογκες αναδρομικές επιβαρύνσεις για τις εκκρεμότητες που έχουν στους δήμους.

Ένας από τους βασικούς λόγους που οι ιδιοκτήτες πρέπει να σκεφτούν σοβαρά τη ρύθμιση με τα αδήλωτα τετραγωνικά, είναι η μεταβίβαση ή η οποιαδήποτε άλλη πράξη που επιθυμούν για το ακίνητό τους. Εάν δεν λύσουν αυτό το θέμα, δεν θα μπορούν να μεταβιβάσουν στα παιδιά τους σημαντικά περιουσιακά τους στοιχεία, κάτι που τους υποχρεώνει να δώσουν λύση έως τις 30 Ιουνίου που λήγει και η σχετική προθεσμία.

Εφιάλτης ΤΑΠ

Η ρύθμιση αναφέρει ότι «σε περίπτωση μεταβίβασης της κυριότητας των πάσης φύσεως ακίνητων για οποιαδήποτε αιτία και προ της υπογραφής του συμβολαίου, απαιτείται βεβαίωση περί μη οφειλής Τέλους Ακίνητης Περιουσίας (Τ.Α.Π.).

Σε διαφορετική περίπτωση η συμβολαιογραφική πράξη είναι άκυρη και δεν επάγεται οποιαδήποτε έννομη συνέπεια, γεγονός που αποτελεί έναν έμμεσο τρόπο πίεσης στους ιδιοκτήτες για να γλιτώσουν τον εφιάλτη.

Η βεβαίωση αναζητείται αυτεπάγγελτα από τον συμβολαιογράφο ή προσκομίζεται από τον πωλητή, εκδίδεται εντός τριών (3) ημερών με βάση τα στοιχεία που τηρεί ηλεκτρονικά ο δήμος και ισχύει για ένα (1) έτος από την έκδοσή της. Η βεβαίωση που χορηγεί ο δήμος δύναται να είναι και ψηφιακή και να χρησιμοποιείται και για την ηλεκτρονική μεταβίβαση του ακινήτου.

Εναλλακτικές επιλογές

Ας δούμε τώρα τις εναλλακτικές επιλογές που υπάρχουν λόγω των προβλημάτων με την έκδοση βεβαίωσης ΤΑΠ.

Εναλλακτικά, αν το επιθυμεί ο μεταβιβάζων ή σε περίπτωση που υφίσταται αδυναμία έκδοσης της βεβαίωσης εντός τριών ημερών για οποιονδήποτε λόγο, ο μεταβιβάζων έχει τη δυνατότητα να καταβάλει στον συμβολαιογράφο κατά τον χρόνο σύναψης του συμβολαίου, ως εγγύηση μέχρι την εκκαθάριση της οφειλής, ποσό που αντιστοιχεί σε ποσοστό τρία τοις χιλίοις (3‰) επί της αξίας πώλησης του ακινήτου.

Το ποσό αυτό αποδίδεται από τον συμβολαιογράφο μέσω ηλεκτρονικής τραπεζικής στον δήμο για λογαριασμό του αγοραστή.

Το αποδεικτικό κατάθεσης του ποσού επέχει θέσης βεβαίωσης, ενώ οι δήμοι υποχρεούνται να αναρτούν στην ιστοσελίδα τους τους λογαριασμούς κατάθεσης των ανωτέρω ποσών, καθώς και σχετικές οδηγίες για τους ενδιαφερόμενους.

Εντός αποκλειστικής προθεσμίας τριών μηνών από την κατάθεση της εγγύησης, η ταμειακή υπηρεσία του δήμου προβαίνει σε εκκαθάριση της οφειλής του Τέλους Ακίνητης Περιουσίας (Τ.Α.Π.) και είτε βεβαιώνει και εισπράττει το υπόλοιπο της οφειλής με βεβαιωτικούς καταλόγους, είτε επιστρέφει στον πωλητή, ή στον αγοραστή, εντός δέκα (10) ημερών ως αχρεωστήτως καταβληθέν το τυχόν επιπλέον ποσό που καταβλήθηκε ως εγγύηση.

Η εκκαθάριση ανατρέχει σε βάθος πενταετίας, ενώ τυχόν οφειλές πέραν της πενταετίας δεν αναζητούνται και δεν βεβαιώνονται.

Σε περίπτωση οφειλής, ο μεταβιβάζων ή ο αγοραστής υποχρεούται να εξοφλήσει το υπόλοιπο ποσό είτε εφάπαξ εντός τριάντα  ημερών, είτε σε έως έξι ισόποσες μηνιαίες δόσεις με ελάχιστο ποσό μηνιαίας δόσης τα πενήντα (50) ευρώ.

Σε διαφορετική περίπτωση εφαρμόζονται οι διατάξεις του Κώδικα Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων.

Με απόφαση του δημοτικού συμβουλίου, η οποία λαμβάνεται με την απόλυτη πλειοψηφία του συνολικού αριθμού των μελών και τη σύμφωνη γνώμη του δημάρχου, μπορεί να αποφασίζεται η αναστολή της υποχρέωσης υποβολής της ανωτέρω βεβαίωσης περί μη οφειλής ΤΑΠ για τη μεταβίβαση της κυριότητας των πάσης φύσεων ακινήτων. Η ως άνω απόφαση επέχει θέση βεβαίωσης κατά την περ. α) του παρόντος».

Απαλλαγή

Η νέα ρύθμιση προβλέπει μεταξύ άλλων τα εξής για όσους αποφασίσουν να υποβάλουν εκπρόθεσμες αρχικές ή τροποποιητικές δηλώσεις στους Δήμους τους, για να αποκαλύψουν τον πραγματικό αριθμό των τετραγωνικών μέτρων

Α. Θα απαλλάσσονται πλήρως από αναδρομικές χρεώσεις δημοτικών φόρων και δημοτικών τελών για χρονικές περιόδους πριν το 2020

Β. Θα καλούνται να καταβάλουν τα ποσά των δημοτικών φόρων και των δημοτικών τελών που αναλογούν στα επιπλέον δηλωθέντα τετραγωνικά μέτρα για την περίοδο από την 1η-1-2020 και μέχρι την ημερομηνία υποβολής της εκπρόθεσμης δήλωσης, προσαυξημένα κατά 20%.

Εξόφληση

Αναφορικά με τους όρους εξόφλησης των οφειλών που θα προκύπτουν από την εκκαθάριση των εν λόγω δηλώσεων θα πρέπει να γίνει μέσα σε δύο χρόνια, δηλαδή σε 24 ισόποσες μηνιαίες δόσεις.

Το ελάχιστο όριο κάθε μηνιαίας δόσης πλην της τελευταίας θα είναι τα 10 ευρώ για τα φυσικά πρόσωπα και τα 50 ευρώ για τα νομικά πρόσωπα.

Η ρύθμιση ορίζει τα εξής:

• Οι υποβάλλοντες τη δήλωση υποχρεούνται να καταβάλουν τα τέλη που αντιστοιχούν στα ορθά τετραγωνικά μέτρα, υπολογιζόμενα από 1ης.1.2020, μέχρι την ημερομηνία της δήλωσης, με πρόστιμο είκοσι τοις εκατό (20%) επί του ποσού που προκύπτει από τη διαφορά των τετραγωνικών μέτρων αυτού του διαστήματος.
• Οι Ο.Τ.Α. α’ βαθμού επεξεργάζονται τις δηλώσεις και εκκαθαρίζουν όλες τις σχετικές υποθέσεις, εγγράφοντας στα Μητρώα τους τα ορθά τετραγωνικά μέτρα, το αργότερο μέχρι τις 30.9.2022.
• Οφειλές προς τους Ο.Τ.Α. α’ βαθμού, καταβάλλονται από τους υπόχρεους σε είκοσι τέσσερις ισόποσες μηνιαίες δόσεις με ελάχιστο όριο μηνιαίας δόσης πλην της τελευταίας δόσης τα δέκα  ευρώ για φυσικά πρόσωπα και τα πενήντα  ευρώ για τα νομικά πρόσωπα. Μηνιαίες δόσεις με ποσό μικρότερο των ανωτέρω ελαχίστων ορίων, που έχουν ήδη καταβληθεί ή βεβαιωθεί μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος, διατηρούνται σε ισχύ.

Μόνιμη ρύθμιση

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι σχεδιάζεται μια μόνιμη ρύθμιση για τα αδήλωτα τετραγωνικά με λιγότερο ευνοϊκούς όρους.

Η ρύθμιση αυτή θα προβλέπει προσαύξηση η οποία:

• θα ξεκινά από 20% επί των ποσών των επιπλέον δημοτικών φόρων και τελών που θα προκύψουν και
• θα κλιμακώνεται μέχρι το επίπεδο του 50% των ποσών αυτών, ανάλογα με τον χρόνο ένταξης στη ρύθμιση.

Προκειμένου να μην αδικηθούν όσοι έσπευσαν τότε να ενταχθούν στις δύο προηγούμενες ρυθμίσεις η κυβέρνηση προχωρά μεν σε μια τρίτη ευκαιρία άλλα επιβάλλει πιο δυσχερείς όρους.

Όσοι ενταχθούν στη μόνιμη ρύθμιση και αποκαλύψουν τις αδήλωτες επιφάνειες των ακινήτων τους θα γλιτώσουν από πρόστιμα και προσαυξήσεις έως και 200% επί των οφειλομένων τελών 12ετίας, που προβλέπει η νομοθεσία.

Η μόνιμη ρύθμιση που έχει ως βάση της σχετική πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ θα προβλέπει ότι όσοι αποφασίσουν να υποβάλουν δηλώσεις για να αποκαλύψουν τον πραγματικό αριθμό των τετραγωνικών μέτρων των ακινήτων τους θα καταβάλουν τα ποσά των δημοτικών φόρων και των δημοτικών τελών που αναλογούν στα επιπλέον δηλωθέντα τετραγωνικά μέτρα για την περίοδο από την 1η/1/2020 και μέχρι την ημερομηνία υποβολής της δήλωσης, προσαυξημένα:

-Κατά 20%, εάν η υποβολή της δήλωσης γίνει εντός εξαμήνου από την έναρξη επαναλειτουργίας της ηλεκτρονικής πλατφόρμας.

-Κατά 25%, εάν η υποβολή της δήλωσης γίνει μετά την πάροδο του πρώτου εξαμήνου από την έναρξη επαναλειτουργίας της ηλεκτρονικής πλατφόρμας και πριν από τη συμπλήρωση 12 μηνών από την έναρξη αυτής.

– Κατά 30%, εάν η υποβολή της δήλωσης γίνει μετά την πάροδο δύο εξαμήνων (ή 12 μηνών) από την έναρξη επαναλειτουργίας της ηλεκτρονικής πλατφόρμας και πριν από τη συμπλήρωση 18 μηνών από την έναρξη αυτή.

-Κατά 35%, εάν η υποβολή της δήλωσης γίνει μετά την πάροδο τριών εξαμήνων (ή 18 μηνών) από την έναρξη επαναλειτουργίας της ηλεκτρονικής πλατφόρμας και πριν από τη συμπλήρωση 24 μηνών από την έναρξη αυτή.

-Κατά 40%, εάν η υποβολή της δήλωσης γίνει μετά την πάροδο τεσσάρων εξαμήνων (ή 24 μηνών) από την έναρξη επαναλειτουργίας της ηλεκτρονικής πλατφόρμας και πριν από τη συμπλήρωση 30 μηνών από την έναρξη αυτή.

-Κατά 45%, εάν η υποβολή της δήλωσης γίνει μετά την πάροδο πέντε εξαμήνων (ή 30 μηνών) από την έναρξη επαναλειτουργίας της ηλεκτρονικής πλατφόρμας και πριν από τη συμπλήρωση 36 μηνών από την έναρξη αυτή.

– Κατά 50%, εάν η υποβολή της δήλωσης γίνει μετά την πάροδο έξι εξαμήνων (ή 36 μηνών) από την έναρξη επαναλειτουργίας της ηλεκτρονικής πλατφόρμας