Ακίνητα: “Ανακαίνιση” με έκπτωση 40% – Τα μυστικά για μαζέψετε τα έξοδα με λιγότερο φόρο

Νέα δεδομένα διαμορφώνονται στην αγορά ακινήτων, γεγονός που δίνει την ευκαιρία σε χιλιάδες ιδιοκτήτες να προχωρήσουν στην λειτουργική αναβάθμισή τους με σημαντικές εκπτώσεις.

Μέτρα όπως η συνέχιση του “παγωμένου” ΦΠΑ και του φόρου υπεραξίας στα ακίνητα αλλά και των εκπτώσεων 40% σε όσους ανακαινίζουν το ακίνητό τους θεωρούνται άκρως σημαντικά. Η ενεργοποίησή των μέτρων αυτών εντός του έτους, αλλάζει το τοπίο και όσοι ενοικιάζουν ακίνητα, μπορούν χωρίς μεγάλο οικονομικό κόστος, να αυξήσουν τα εισοδήματά τους.

Κοινό μυστικό είναι άλλωστε ότι η κρίση που είχε χτυπήσει την αγορά ακινήτων στα χρόνια των μνημονίων έχει ξεπεραστεί και πλέον αποτελεί μια ασφαλή επένδυση που μπορεί να εξασφαλίσει σημαντικά οφέλη.

Παράγοντες της αγοράς τονίζουν ότι χώροι γραφείων υψηλών προδιαγραφών σε προνομιακές τοποθεσίες, κέντρα logistics και κατοικίες προς μίσθωση παραμένουν υψηλά στις προτιμήσεις αναφορικά με επενδύσεις-ανάπτυξη. Από την άλλη βέβαια, ο πόλεμος στην Ουκρανία και η ενεργειακή κρίση, προκαλεί νέες αναταράξεις, αλλά η εκτίμηση που κυριαρχεί στην αγορά, είναι ότι δεν θα υπάρξουν επιπτώσεις.

Η Alpha Bank, μάλιστα επισημαίνει ότι παρά τις επιπτώσεις του πολέμου, η ανοδική πορεία της κατασκευαστικής δραστηριότητας δεν θα ανακοπεί και οι τιμές των ακινήτων θα ενισχυθούν περαιτέρω. Στο ίδιο μήκος κύματος κινείται και η Τράπεζα Πειραιώς που προβλέπει ότι το διάστημα 2023-2025, σε ετήσια βάση, οι αξίες σε κατοικία και στις υπόλοιπες κατηγορίες ακινήτων θα ενισχύονται κατά 5%.

Κέντρο Αθήνας

Αυτή η ισχυρή ανάκαμψη των τιμών αλλάζει τα δεδομένα, καθώς δίνει την ευκαιρία σε υποψήφιους και νυν ιδιοκτήτες να επενδύσουν στην αγορά ακινήτων και να αποκομίσουν σημαντικά κέρδη.

Ειδικά στο κέντρο της Αθήνας οι αυξήσεις στις τιμές των ενοικίων είναι σημαντικές και περιοχές όπως το Γουδή, το Μετς- Καλλιμάρμαρο και τα Ιλίσια να σημειώνουν μεγάλη μεταβολή σε σχέση με το 2021 (27,6%-26,4% και 22,1% αντίστοιχα).

Σύμφωνα με μεσίτες κατά το γ’ τρίμηνο του 2022, η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικίας ήταν:
-στο Γουδή ήταν 2.233 ευρώ/τ.μ.,
-στο Μετς Καλλιμάρμαρo 3.288 ευρώ/τ.μ. και
-στα Ιλίσια 2.714 ευρώ/τ.μ.

Προάστια

Παράγοντες της αγοράς τονίζουν ότι σταθερή άνοδος της μέσης ζητούμενης τιμής πώλησης παρατηρείται στα Νότια Προάστια τόσο σε σχέση με το 2021 για το αντίστοιχο διάστημα όσο και σε σχέση με τα προηγούμενα δύο τρίμηνα του 2022.

Η ανάπτυξη των περιοχών στο πλαίσιο των έργων του Ελληνικού έχει προκαλέσει πολύ έντονο ενδιαφέρον για τα νότια προάστια της Αττικής, με αποτέλεσμα, οι τιμές να έχουν πάρει την ανιούσα.

Όσον αφορά άλλα προάστια της Αττικής, οι μεγαλύτερες αυξήσεις των ζητούμενων τιμών πώλησης καταγράφονται στα Βόρεια Προάστια (Χολαργός και Βριλήσσια) όσο και στα Δυτικά (Πετρούπολη και Κερατσίνι).

Μικρο – ιδιοκτήτες

Όπως γίνεται αντιληπτό το περιβάλλον είναι άκρως ευνοϊκό, γεγονός που καθιστά σαφές ότι οι πρωτοβουλίες ακόμη και μικρο-ιδιοκτητών, δεν εμπεριέχουν στην ουσία κανένα ρίσκο.

Το γεγονός μάλιστα ότι έχουν τη δυνατότητα τόσο φέτος όσο και το 2024 να τύχουν έκπτωσης έως και 40% από το φόρο εισοδήματος εάν προχωρήσουν σε λειτουργική και ενεργειακή αναβάθμιση των ακινήτων, σηματοδοτεί μια μεγάλη ευκαιρία. Στην ουσία δηλαδή, τα έξοδα που θα κάνουν θα καλυφθούν από το λιγότερο φόρο που θα πληρώσουν, ενώ σε βάθος χρόνου θα έχουν και ένα επιπλέον εισόδημα, λόγω του ότι θα λαμβάνουν μεγαλύτερα ενοίκια.

Φορο – έκπτωση 

Τόσο φέτος, όσο και την επόμενη χρονιά, οι ιδιοκτήτες που θα προχωρήσουν στην ενεργειακή και λειτουργική αναβάθμιση των ακινήτων τους, μπορούν να τύχουν έκπτωση της τάξης του 40% από το φόρο εισοδήματος.

Στην πράξη αυτό σημαίνει ότι το όφελος μοιράζεται στις φορολογικές δηλώσεις των επόμενων τεσσάρων ετών, γεγονός που αποτελεί σημαντικό κίνητρο που εκτιμάται ότι θα δώσει ώθηση στην αγορά ακινήτων. Ειδικότερα, το 40% των εξόδων μέσα σε ένα έτος για εργασίες ενεργειακής και λειτουργικής αναβάθμισης στο ακίνητο τους, εκπίπτει από τις οφειλές φόρου εισοδήματος των τεσσάρων επόμενων ετών.

Όρια δαπανών

Με βάση αυτό ως δεδομένο, το ανώτατο συνολικό όριο δαπανών που αναγνωρίζεται ως έξοδα στους ιδιοκτήτες είναι οι 16.000 ευρώ, ενώ το μέγιστο ποσό έκπτωσης διαμορφώνεται στις 6.400 ευρώ.

Κατά συνέπεια, εάν ένας ιδιοκτήτης δαπανήσει χρήματα για την ανακαίνιση σε ένα ακίνητο μπορεί να γλυτώσει φόρο έως 1.600 ευρώ τον χρόνο στις φορολογικές δηλώσεις των ετών 2024-2027.

Για να ισχύσει όμως η έκπτωση, οι ιδιοκτήτες πρέπει:
-να έχουν στη διάθεσή τους όλες τις αποδείξεις δαπανών με νόμιμα παραστατικά και
-να εξοφλούν με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής (χρεωστικές, πιστωτικές ή προπληρωμένες κάρτες, υπηρεσίες ηλεκτρονικής τραπεζικής) ή μέσω παρόχου υπηρεσιών πληρωμών.

Επίσης, οι επιλέξιμες δαπάνες πρέπει να μην έχουν εκπέσει ως δαπάνη από τα ακαθάριστα έσοδα επιχειρηματικής δραστηριότητας.

Ενεργειακές δαπάνες

Το μέτρο δείχνει αρκετά ελκυστικά, καθώς οι ιδιοκτήτες ακινήτων βραχυπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα βγαίνουν ευνοημένοι εάν επιλέξουν να κάνουν μια τέτοια επένδυση.

Ωστόσο, αυτό που πρέπει να γίνει σαφές ότι οι δαπάνες που θα πρέπει να κάνουν για να εξασφαλίσουν την φορο-έκπτωση δεν είναι γενικές αλλά έχουν κάποια πολύ συγκεκριμένα χαρακτηριστικά.

Στο πλαίσιο αυτό, οι επιλέξιμες ενεργειακές δαπάνες αφορούν τη λήψη υπηρεσιών για τις εξής περιπτώσεις:
-Τοποθέτηση θερμομόνωσης
-Αντικατάσταση κουφωμάτων, υαλοπινάκων και εξωτερικών προστατευτικών φύλλων
-Εγκατάσταση ή αναβάθμιση συστήματος θέρμανσης/ψύξης, καθώς και των αναγκαίων υποδομών και στοιχείων, ώστε το κτίριο να καθίσταται πλήρως λειτουργικό
-Εγκατάσταση διατάξεων αυτόματου ελέγχου της λειτουργίας του συστήματος θέρμανσης/ψύξης
-Εγκατάσταση συστήματος αυτοπαραγωγής ηλεκτρικού ρεύματος (με ενεργειακό συμψηφισμό), καθώς και συστημάτων ηλεκτρικών συσσωρευτών (μπαταρίες) όταν συνδυάζονται με φωτοβολταϊκά συστήματα
-Εγκατάσταση συστήματος παραγωγής ζεστού νερού με χρήση Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας (ΑΠΕ)
-Εγκατάσταση συστήματος μηχανικού αερισμού με ανάκτηση θερμότητας
-Αναβάθμιση φωτισμού των κοινόχρηστων χώρων πολυκατοικίας.
Ως προς τις επιλέξιμες λειτουργικές-αισθητικές δαπάνες αφορούν τη λήψη υπηρεσιών για τις εξής περιπτώσεις:
-Τοποθέτηση/αντικατάσταση υδραυλικής εγκατάστασης
-Τοποθέτηση/αντικατάσταση ηλεκτρολογικής εγκατάστασης
-Συντήρηση/επισκευή στέγης
-Επισκευή τοιχοποιίας/Χρωματισμού εσωτερικά και εξωτερικά των κτιρίων
-Τοποθέτηση σταθερών ή κινητών συστημάτων σκίασης
-Αναβάθμιση ή εγκατάσταση ανελκυστήρα
-Εγκατάσταση οικιακών σημείων επαναφόρτισης ηλεκτροκίνητων οχημάτων
-Αλλαγή ή επισκευή δαπέδων.

Αναστολή Φόρου υπεραξίας

Η φορο-έκπτωση δεν είναι το μοναδικό μέτρο που αναμένεται να δώσει κίνητρα στους μικρο-ιδιοκτήτες αλλά και ώθηση στην αγορά προκειμένου να μπει νέο χρήμα που είναι αναγκαίο.

Η κυβέρνηση έχει προχωρήσει και στην ψήφιση μιας σειράς από μέτρα που θα αποτελέσουν το “μοχλό” για την επιπλέον ανάπτυξη της αγοράς. Κοινό μυστικό είναι άλλωστε, ότι η κυβέρνηση επιδιώκει να έρθει ακόμη πιο κοντά με τα μεσαία εισοδήματα και να κερδίσει την ψήφο τους στις επικείμενες εκλογές.

Προς την κατεύθυνση αυτή, κινείται το μέτρο της αναστολής της επιβολής του φόρου υπεραξίας 15% στις αγοραπωλησίες ακινήτων για δύο ακόμα έτη, έως και το 2024 που αναμένεται να δώσει μεγάλη ανάσα. Πρόκειται άλλωστε για έναν φόρο που επιβαρύνει τους πωλητές των ακινήτων και θεωρείται αρνητικός παράγοντας για τη αγορά καθώς ανεβάζει το κόστος.

Παράγοντες της αγοράς θυμίζουν ότι το συγκεκριμένο μέτρο, νομοθετήθηκε το 2013, την περίοδο δηλαδή των Μνημονίων και σημειώνουν ότι δεν εφαρμόστηκε ποτέ καθώς υπήρξαν πολλές δυσκολίες. Όπως εξηγούν, το μέτρο θα οδηγούσε σε περισσότερες στρεβλώσεις στην αγορά ακινήτων από τα έσοδα που θα έφερνε στα κρατικά ταμεία και στο πλαίσιο αυτό, αποφασίστηκε να μην τεθεί σε εφαρμογή.

Ο φόρος υπεραξίας προκύπτει από την πώληση ακινήτου σε τιμή ανώτερη της τιμής κτήσης και επιβάλλεται στον πωλητή του ακινήτου. Η υπεραξία επί της οποίας υπολογίζεται ο φόρος προσδιορίζεται με βάση συντελεστές απομείωσης ανάλογα με τα έτη διακράτησης του ακινήτου από τον φορολογούμενο

Για παράδειγμα, για ένα διαμέρισμα που αγοράστηκε το 2013 με δηλωθέν τίμημα 80.000 ευρώ το οποίο πωλείται σήμερα σε τιμή 130.000 ευρώ, ο φόρος υπεραξίας ανέρχεται σε 2.707 ευρώ. Εάν δεν είχε αποφασιστεί νέα αναβολή του φόρου, τότε η αγορά θα δεχόταν ακόμη ένα βαρύ πλήγμα καθώς οι πωλητές των ακινήτων θα έπρεπε να μετακυλήσουν την επιβάρυνση στους αγοραστές, αυξάνοντας έτσι τις τιμές πώλησης των ακινήτων.

Η διάταξη που έχει “παγώσει” προβλέπει ότι:
-Ο φόρος υπεραξίας επιβάλλεται με συντελεστή 15% στο κέρδος που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης κάθε ακινήτου. Ο φόρος επιβαρύνει τον πωλητή του ακινήτου, ενώ ο αγοραστής οφείλει φόρο μεταβίβασης 3% επί της αξίας του ακινήτου.
-Εφόσον ο φορολογούμενος έχει διακρατήσει το ακίνητο που πουλάει για τουλάχιστον πέντε έτη από τη στιγμή της απόκτησής του, η υπεραξία είναι αφορολόγητη μέχρι του ποσού των 25.000 ευρώ.
-Οσοι μεταβιβάσουν ακίνητα τα οποία έχουν στην κατοχή τους πριν από το 1995 απαλλάσσονται από τον φόρο υπεραξίας.

Νεόδμητα ακίνητα

Σημαντικό για την αγορά είναι η παράταση για άλλα δύο χρόνια, δηλαδή έως τις 31 Δεκεμβρίου του 2024 της του μέτρου της αναστολής του ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα ακίνητα. Ο ΦΠΑ που αφορά τις αγοραπωλησίες νεόδμητων ακινήτων εφαρμόστηκε για πρώτη φορά το 2006 και τέθηκε σε αναστολή από την 1η Ιανουαρίου 2020.

Απώτερος στόχος του μέτρου -μνημονιακή παρέμβαση που νομοθετήθηκε το 2013 -, είναι η στήριξη της οικοδομής και των επενδύσεων στις κατασκευές. Με βάση τα τωρινά δεδομένα, από το 2025 η κυβέρνηση έχει τη δυνατότητα να μειώσει τον ΦΠΑ στα ακίνητα από το 24% στο 13% ακόμα και να τον μηδενίσει.

Για παράδειγμα ένα διαμέρισμα αξίας 200.000 ευρώ, το κόστος για τον αγοραστή πριν από την αναστολή του ΦΠΑ έφθανε τις 248.000 ευρώ (φόρος μεταβίβασης και ΦΠΑ). Με το ειδικό καθεστώς στην αξία του διαμερίσματος θα προστεθεί μόνο ο φόρος μεταβίβασης 3% και η τελική αξία του υποχωρεί στα 206.000 ευρώ, χαμηλότερη δηλαδή κατά 42.000 ευρώ.