Ακίνητα: Κίνητρα για την ανακαίνιση – Όσα πρέπει να ξέρουν οι ιδιοκτήτες

Νέα δεδομένα επιχειρεί να δημιουργήσει η κυβέρνηση στις ανακαινίσεις των κατοικιών, καθώς η αρχική ρύθμιση με μαθηματική ακρίβεια θα οδηγούσε σε αιμορραγία τα φορολογικά έσοδα.

Η νέα version που θα τεθεί σε εφαρμογή μέσα στην επόμενη χρονιά, θα έχει διαφορετικά χαρακτηριστικά, αλλά σε κάθε περίπτωση θα δίνει κίνητρα στους ιδιοκτήτες ακινήτων να προχωρήσουν σε επισκευή ή ανακαίνιση.

Παράγοντες του υπουργείου Οικονομικών τονίζουν ότι η νέα ρύθμιση ναι μεν θα είναι πιο ευνοϊκή σε σχέση με το σημερινό καθεστώς, αλλά δεν θα έχει καμία σχέση με αυτή που είδε πρόσφατα το φως της δημοσιότητας.

Οι αρχικές σκέψεις που είχαν ως στόχο να πετύχουν ένα γερό χτύπημα στη φοροδιαφυγή που κυριαρχεί στο χώρο της οικοδομής προέβλεπαν τα εξής:

-Έκπτωση φόρου εισοδήματος έως 3.200 ευρώ τον χρόνο για πέντε έτη θα κερδίζουν οι φορολογούμενοι που προχωρούν σε ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση του κτιρίου τους από την 1η Ιανουαρίου 2024.

-Οι δαπάνες για την αγορά αγαθών και τη λήψη υπηρεσιών που σχετίζονται με την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση κτιρίων, τα οποία δεν έχουν ήδη ενταχθεί ή δεν θα ενταχθούν σε πρόγραμμα αναβάθμισης κτιρίων, μειώνουν, ισόποσα κατανεμημένες σε περίοδο πέντε ετών, τον φόρο εισοδήματος των φυσικών προσώπων, μέχρι του αναλογούντος για κάθε έτος φόρου, με ανώτατο συνολικά όριο δαπάνης τις 16.000 ευρώ.

Αλλαγή πλεύσης

Κάτι τέτοιο όμως, κρίθηκε ότι δεν μπορούσε να προχωρήσει, καθώς θα οδηγούσε σε κίνδυνο την εκτέλεση του προϋπολογισμού και πλέον εξετάζονται άλλες λύσεις για όσους προχωρήσουν σε ανακαίνιση.

Η αλλαγή πλεύσης προέκυψε μετά από τη διαπίστωση ότι η έκπτωση του φόρου εισοδήματος για δαπάνες (υλικά και αμοιβές εργασιών) έως και 16.000 ευρώ έχει υψηλό δημοσιονομικό κόστος.

Στο πλαίσιο αυτό, εξετάζονται αλλαγές στο μέτρο οι οποίες θα περιορίζουν την έκπτωση φόρου, αλλά θα δίνονται σημαντικά κίνητρα που θα είναι πιο γενναιόδωρα σε σχέση με την έκπτωση φόρου που εφαρμόζεται σήμερα.

Με τη διάταξη που ισχύει:

– το ανώτατο ποσό της έκπτωσης φθάνει τα 1.600 ευρώ το χρόνο για τέσσερα χρόνια ή έως 6.400 ευρώ για την 4ετια,

-το μπόνους ανέρχεται σε ποσοστό 40% του ύψους των δαπανών για τη λήψη των υπηρεσιών, με ανώτατο συνολικό όριο δαπανών τα 16.000 ευρώ.

Σε κάθε περίπτωση, η τελική απόφαση δεν πρόκειται να αργήσει και θα περιληφθεί στο κείμενο του φορολογικού νομοσχεδίου το οποίο θα κατατεθεί στη Βουλή μέσα στο πρώτο δεκαήμερο του Δεκεμβρίου.

Οι πιθανές αλλαγές

Στο υπουργείο Οικονομικών επεξεργάζονται διάφορες εναλλακτικές ως προς τα οφέλη που θα έχουν όσοι προχωρούν σε ανακαίνιση, προκειμένου να δίνονται κίνητρα στους φορολογούμενους.

Κοινό μυστικό είναι άλλωστε ότι οι επαγγελματίες του κλάδου προσφέρουν έκπτωση όταν πληρώνονται με “μετρητά”, με αποτέλεσμα να μην κόβονται αποδείξεις και να μην μπαίνουν λεφτά στα κρατικά ταμεία.

Η κυβέρνηση στο πλαίσιο των μέτρων περιορισμού και πάταξης της φοροδιαφυγής, εξετάζει τις εξής λύσεις που είναι οι εξής:

1. Να εκπίπτει ένα ποσοστό από το σύνολο των δαπανών που κάνουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων και το οποίο θα είναι μεγαλύτερο από το 40% που ισχύει σήμερα.

2. Να καθιερώσει λίστα για τα υλικά που θα “μετράνε” διπλά ως προς τις δαπάνες που γίνονται για ανακαίνιση ή επισκευή ακινήτων, η οποία θα καθοριστεί με υπουργική απόφαση που θα ακολουθήσει μετά την ψήφιση της διάταξης.

Παράγοντες του υπουργείου Οικονομικών τονίζουν ότι η “λίστα”, αποτελεί ένα πολύ σημαντικό “όπλο”, καθώς δίνει κίνητρο στους ιδιοκτήτες να πληρώσουν με κάρτα και όχι με μετρητά γιατί θα γλιτώσουν χρήματα από την εφορία.

Εξηγούν επίσης ότι η έκπτωση φόρου αποτελεί δέλεαρ για όσους θέλουν να κάνουν ανακαίνιση και υπογραμμίζουν ότι βούληση της κυβέρνησης είναι τα μετρητά να αντικατασταθούν με ηλεκτρονικές συναλλαγές.

Προϋποθέσεις έκπτωσης

Η βούληση της κυβέρνησης να δώσει κίνητρα σε όσους προχωρούν σε ανακαίνιση ή επισκευή του ακινήτου τους, δεν θα πρέπει να οδηγεί στο συμπέρασμα ότι δεν θα πουν όροι και προϋποθέσεις.

Αυτό στην πράξη σημαίνει, δημιουργία ενός νέου καθεστώτος που θα βασίζεται σε νόμιμα παραστατικά και κυρίως σε συναλλαγές που θα γίνονται με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής.

Στο πλαίσιο αυτό, δύο θα είναι οι προϋποθέσεις για έκπτωση:

Α. Νόμιμα Παραστατικά: Η απόδειξη πραγματοποίησης των δαπανών αυτών θα γίνονται με νόμιμα παραστατικά (Τιμολόγιο ή στοιχείο λιανικής πώλησης για την παροχή υπηρεσιών). Σε αυτά θα αναφέρεται διακριτά το είδος και η αξία της παρεχόμενης υπηρεσίας, τα στοιχεία (ονοματεπώνυμο, ΑΦΜ) του προσώπου καθώς και τα στοιχεία του ακινήτου (ΑΤΑΚ). Εξαίρεση θα αποτελούν τα κοινόχρηστα, για τα οποία αρκεί μόνο η διεύθυνση του ακινήτου.

Β. Ηλεκτρονικά μέσα Πληρωμής: Η εξόφληση των δαπανών, ανεξαρτήτως του ύψους αυτών, θα πρέπει να γίνεται με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής ή μέσω παρόχου υπηρεσιών πληρωμών (κάρτες, POS, e-banking, ηλεκτρονικό πορτοφόλι κ.ά.). Σε οποιαδήποτε άλλη περίπτωση δεν θα γίνονται αποδεκτά, με ότι αυτό σημαίνει ακόμη και για το “χτίσιμο” του αφορολόγητου.

Δικαιούχοι

Χρήση των κινήτρων που θα δίνονται για ανακαίνιση ή επισκευή ενός ακινήτου θα μπορούν να κάνουν όσοι είναι ιδιοκτήτες ακινήτων, με στόχο την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση του κτιρίου.

Με τη νέα ρύθμιση που θα τεθεί σε εφαρμογή οι ιδιοκτήτες και θα μπορούν να ανακαινίσουν το ακίνητό τους και ταυτόχρονα θα μπορούν να γλιτώσουν χρήματα στην περίπτωση που οι συναλλαγές τους γίνουν ηλεκτρονικά.

Ειδικότερα, δικαιούχοι είναι:

– τα φυσικά πρόσωπα που έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας στο κτίριο στο οποίο πραγματοποιούνται οι επιλέξιμες δαπάνες ενεργειακής, λειτουργικής και αισθητικής αναβάθμισης,

-τα φυσικά πρόσωπα που έχουν δικαίωμα ψιλής κυριότητας επί του ακινήτου, με την προϋπόθεση να το χρησιμοποιούν είτε ως κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία είτε ως έδρα ή υποκατάστημα για την άσκηση της επιχειρηματικής δραστηριότητάς τους.

Ένα βασικό σημείο στο οποίο απαιτείται προσοχή είναι ότι σε αυτές τις περιπτώσεις δικαιούχος της μείωσης είναι μόνο το πρόσωπο στο όνομα του οποίου εκδίδεται το σχετικό παραστατικό.

Στην περίπτωση κατά την οποία οι δαπάνες αφορούν κοινόχρηστους χώρους κτιρίου, ο διαχειριστής της πολυκατοικίας / συγκροτήματος ιδιοκτησιών θα πρέπει να εξοφλεί ηλεκτρονικά αυτές τις δαπάνες.

Οι δαπάνες αυτές λαμβάνονται υπόψη για τους δικαιούχους ανάλογα με τα χιλιοστά συνιδιοκτησίας τους. Και θεωρείται κρίσιμο στοιχείο για να γλιτώσουν φόρο στην περίπτωση που γίνονται επισκευές στην πολυκατοικία.

Η σχετική βεβαίωση θα χορηγείται από τον διαχειριστή της πολυκατοικίας και σε αυτή θα καταχωρίζεται ο ΑΤΑΚ του ακινήτου το οποίο βρίσκεται εντός του κτιρίου για το οποίο πραγματοποιείται η σχετική δαπάνη.

Συμφέρει η ανακαίνιση;

Πολλοί είναι οι ιδιοκτήτες που αναβάλουν την ανακαίνιση του ακινήτου που έχουν στη διάθεσή τους, καθώς σκέφτονται τον υψηλό προϋπολογισμό που απαιτείται για την ολοκλήρωσή του.

Η εμπειρία πάντως δείχνει ότι η ανακαίνιση μόνον όφελος έχει για τους ιδιοκτήτες σε μια ιδιαιτέρως κρίσιμη συγκυρία όπως είναι η σημερινή, όπου οι τιμές των ακινήτων έχουν εκτοξευτεί στα ύψη.

Σε κάθε περίπτωση η ανακαίνιση θα δώσει πρόσθετη αξία σε ένα ακίνητο, κάτι που σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης του, θα μπορεί να το ενοικιάσει ή να το πουλήσει σε πολύ υψηλότερη τιμή.

Ασφαλώς και το κόστος για μια ριζική ανακαίνιση είναι υψηλό, αλλά από την άλλη τα οφέλη είναι πολλαπλάσια εάν το κρατάει σε άσχημη κατάσταση, καθώς όσοι ενδιαφέρονται θα προτιμήσουν άλλες επιλογές.

Έκρηξη τιμών

Όσοι μάλιστα είχαν φροντίσει να προχωρήσουν σε ανακαίνιση ή επισκευή κατά τη διάρκεια των προηγούμενων χρόνων, βγήκαν κερδισμένοι, καθώς τα ενοίκια στη χώρα μας έχουν εκτοξευτεί στα ύψη

Είναι χαρακτηριστικό η συσσωρευτική αύξηση των ενοικίων από το 2018 έως και το 2022, κυμάνθηκε από 37,2% έως και 42,1% όταν πρόκειται για κατοικία η οποία θεωρείται κατάλληλη για οικογένεια.

Υψηλότερες αυξήσεις, καταγράφονται κυρίως σε μικρότερα ακίνητα κατάλληλα για φοιτητές, γεγονός που επιβεβαιώνει ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που προχώρησαν σε ανακαίνιση βγήκαν κερδισμένοι

Ειδικότερα, σύμφωνα με πρόσφατα δημοσιευμένα στοιχεία, οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης φοιτητικής κατοικίας ή/και κατοικίες κατάλληλα για νέους αυξήθηκαν κατά 53% στην Αθήνα και στη Πάτρα 49,23% το χρονικό διάστημα 2017-2022.

Τα στοιχεία επίσης δείχνουν ότι:

– τη φετινή χρονιά καταγράφεται επιπλέον μεσοσταθμική αύξηση της τάξεως του 8%-12%,

-το 2022, η αύξηση των ζητούμενων μισθωμάτων για ακίνητα κατάλληλα για οικογένειες κυμάνθηκε μεσοσταθμικά στο 10%, από 3% έως 7% που καταγράφηκε το 2021,

-στο τρέχον έτος αναμένονται νέες αυξήσεις, οι οποίες μεσοσταθμικά θα είναι της τάξεως του 6%-10%.

Παράγοντες της αγοράς τονίζουν ότι το κόστος στέγασης στην Ελλάδα έχει εκτιναχθεί σε τέτοια επίπεδα που αγγίζει το 60%-70% του μέσου μηνιαίου μισθού και αν πρόκειται για οικογενειακή κατοικία το σύνολο ενός «καλού» μισθού.

Σύμφωνα μάλιστα με την Eurostat η χώρα μας είναι “πρωταθλήτρια” στο κόστος στέγασης στο σύνολο των χωρών της Ευρωζώνης, τόσο για όσους ζουν στα αστικά κέντρα όσο και για εκείνους που ζουν σε αγροτικές περιοχές.

Μείωση ιδιοκατοίκησης

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει επίσης να γνωρίζουν ότι είναι μύθος η άποψη που θέλει τους Έλληνες να ενδιαφέρονται για το δικό τους κεραμίδι, κάτι που σημαίνει ότι όσοι έχουν διαθέσιμα διαμερίσματα θα έχουν και ένα καλό εισόδημα.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat η Ελλάδα για το έτος 2021 κατατάσσετε στην 20^η θέση ανάμεσα σε 33 χώρες της Ευρώπης χάνοντας την 19^η θέση που κατείχε το 2020 και την 17^η θέση που κατείχε το 2019.

Πρόσφατα στοιχεία για το έτος 2022, μάλιστα δείχνουν νέα μείωση κατά 0,5 ποσοστιαίες μονάδες και η η χώρα μας καταγράφει μείωση κατά 2,6 μονάδες του ποσοστού ιδιοκατοίκησης εντός της τελευταίας τριετίας (2019-2022).