Ακίνητα: Οι έξι αλλαγές του 2024 – Όσα πρέπει να ξέρουν οι ιδιοκτήτες

Νέο τοπίο διαμορφώνεται στην αγορά ακινήτων με την έλευση του 2024, κάτι που σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες τους θα πρέπει να είναι ιδιαιτέρως προσεκτικοί ως προς τις κινήσεις που κάνουν για την αξιοποίησή τους.

Από την 1η Ιανουαρίου τίθεται σε εφαρμογή σημαντικές αλλαγές που έχουν σχέση με τη μεταβίβαση και τη φορολόγηση των εσόδων από ακίνητα, αλλά και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb.

Το πλέον χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η εκμετάλλευση περισσότερων από δύο ακινήτων στις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, καθώς οι ιδιοκτήτες τους θα αντιμετωπίζονται ως επιχειρηματίες.

Αυτό στην πράξη σημαίνει ότι είναι υποχρεωμένοι να προχωρήσουν σε έναρξη δραστηριότητας και άνοιγμα βιβλίων, που είναι μαθηματικά βέβαιο ότι θα οδηγήσει σε επιπλέον φόρο.

Εξίσου σημαντική είναι και η αλλαγή που αφορά στην κατάργηση των μετρητών σε όλες τις αγοραπωλησίας ακινήτων, εκτός και εάν έχει υπογραφεί προσύμφωνο και έχει δοθεί προκαταβολή.

Στόχος της κυβέρνησης, όπως έχει τονίσει ουκ ολίγες φορές το οικονομικό επιτελείο, είναι να μπει φρένο στη φοροδιαφυγή και τη διακίνηση μαύρου χρήματος, που είναι κάτι το σύνηθες στις μεταβιβάσεις.

Στο πλαίσιο αυτό, οι αλλαγές στα ακίνητα όπως επισημαίνουν κυβερνητικά στελέχη έχουν δύο στόχους που είναι οι εξής:

Α. Η μείωση του χρόνου στη διαδικασία μεταβίβασης ώστε να μειωθεί σημαντικά ο χρόνος απόκτησης του ακινήτου, αλλά και ο περιορισμός της γραφειοκρατίας με τον τεράστιο και αναγκαίο όγκο των δικαιολογητικών.

Β. Η ανάγκη για φορολογική δικαιοσύνη, προκειμένου να μη δίνεται η εντύπωση ότι υπάρχουν δύο μέτρα και δύο σταθμά ειδικά στους ιδιοκτήτες που εκμεταλλεύονται τα ακίνητά τους μέσω Airbnb.

Ούτε βήμα πίσω

Κυβερνητικά στελέχη υπογραμμίζουν σε όλους τους τόνους ότι οι μεγάλες αλλαγές θα εφαρμοστούν πλήρως από τις αρχές του 2024 και δεν υπάρχει καμία περίπτωση για υποχωρήσεις.

“Ούτε βήμα πίσω”, είναι το μήνυμα που στέλνουν και κάνουν λόγο για έξι αλλαγές που είναι αναγκαίες και εντάσσονται στο σχέδιο ενός ευρύτερου εκσυγχρονισμού που έχει ανάγκη η χώρα.

Μεταβιβάσεις με τραπεζικά εργαλεία

Η πλέον σημαντική αλλαγή αφορά στις μεταβιβάσεις ακινήτων, που θα γίνονται από εδώ και στο εξής χωρίς μετρητά, κάτι που σημαίνει χρήση τραπεζικών εργαλείων, όπως για παράδειγμα το ibanking.

Έτσι, κάθε συμβόλαιο που θα καταγράφει προκαταβολή, μερική ή ολική εξόφληση με μετρητά θα θεωρείται άκυρο και θα απαγορεύεται η μεταγραφή του, ενώ υπάρχει πρόβλεψη και για βαριές καμπάνες.

Οι παραβάτες τιμωρούνται με πρόστιμο ίσο με το 10% του τιμήματος που καταβλήθηκε με μετρητά, με την ποινή να ξεκινάει από τα 10.000 ευρώ και να φτάνει σε κάποιες περιπτώσεις ακόμη και τις 500.000 ευρώ.

Πάντως, δίνεται η δυνατότητα σε όσους έχουν υπογράψει προσύμφωνο και έχουν δώσει προκαταβολή σε μετρητά να συνεχίσουν την όλη διαδικασία μέχρι την ολοκλήρωση της πράξης μεταβίβασης.

Ηλεκτρονικός Φάκελος Ακινήτου

Με την πλήρη ενεργοποίηση του Ηλεκτρονικού Φακέλου Ακινήτων, στόχος είναι να διεκπεραιώνονται με ταχύτατες από τις αρχές του νέου έτους όλες οι μεταβιβάσεις ακινήτων υπό την προϋπόθεση ότι δεν θα υπάρχουν εκκρεμότητες

Φιλοδοξία είναι με το νέο πλαίσιο η συλλογή των εγγράφων να γίνεται από τον συμβολαιογράφο που συντάσσει το συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου μετά από εξουσιοδότηση των συμβαλλομένων.

Έτσι θα μπει οριστικό τέλος στη λίστα των 17 εγγράφων που απαιτούνται σήμερα για να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση και οι φορολογούμενοι θα απαλλαγούν από τις επισκέψεις και την ταλαιπωρία σε Εφορίες, Δήμους και Κτηματολόγια.

Ο συμβολαιογράφος θα μπαίνει με τους προσωπικούς του κωδικούς πρόσβασης στην ηλεκτρονική πλατφόρμα και θα υποβάλει αίτημα σε κάθε φορέα χωριστά για την ηλεκτρονική χορήγηση των απαραίτητων πιστοποιητικών και εγγράφων.

Στη νέα ψηφιακή εφαρμογή θα υπάρχουν όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά και έγγραφα ενός ακινήτου από όλους τους εμπλεκόμενους φορείς (ΑΑΔΕ, Κτηματολόγιο, Τεχνικό Επιμελητήριο, ΕΦΚΑ).

Τα έγγραφα που θα αντλεί ο συμβολαιογράφος και θα καταχωρίζονται στον φάκελο του ακινήτου που πρόκειται να μεταβιβαστεί.

Η ηλεκτρονική πλατφόρμα με την ονομασία “Ηλεκτρονικός Φάκελος Ακινήτου”, θα τρέχει στην ψηφιακή πύλη του Δημοσίου gov.gr

Οι ενδιαφερόμενοι και ο συμβολαιογράφος που συντάσσει τη σχετική πράξη εισέρχονται στην ηλεκτρονική πλατφόρμα κατόπιν αυθεντικοποίησης:

-η με τη χρήση των κωδικών- διαπιστευτηρίων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων Δημόσιας Διοίκησης του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης (TAXISnet),

-ή με τη χρήση των διαπιστευτηρίων του Μητρώου Συμβολαιογράφων, αντίστοιχα.

Κατά την έκταση που αυτό προβλέπεται στην ηλεκτρονική πλατφόρμα, τα ενδιαφερόμενα μέρη και ο συμβολαιογράφος μπορούν, μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας, να εξουσιοδοτούν αλλήλους για τη διενέργεια των παρεχόμενων από την ηλεκτρονική πλατφόρμα υπηρεσιών και την έκδοση των σχετικών πιστοποιητικών.

Ο συμβολαιογράφος με την είσοδό του στην ηλεκτρονική πλατφόρμα υποβάλλει αίτημα μεταβίβασης εισάγοντας τους ΑΦΜ του αγοραστή και του πωλητή. Κατόπιν προσκαλεί τα συμβαλλόμενα μέρη μέσω της πλατφόρμας ώστε να αποδεχτούν το αίτημα μεταβίβασης και να παράσχουν τις αναγκαίες εξουσιοδοτήσεις.

Ο πωλητής εισέρχεται στην πλατφόρμα και κατόπιν στο αίτημα μεταβίβασης που δημιούργησε ο συμβολαιογράφος, ώστε να επιλέξει το ακίνητο που θα μεταβιβασθεί και παράλληλα να εξουσιοδοτήσει τον συμβολαιογράφο για να προβεί στη συλλογή εγγράφων και πληροφοριών και σε όλες τις αναγκαίες ενέργειες για τον σκοπό της σύνταξης της συμβολαιογραφικής πράξης.

Ο αγοραστής αμέσως μετά εισέρχεται στην πλατφόρμα ώστε να αποδεχτεί την πρόσκληση και να εξουσιοδοτήσει τον συμβολαιογράφο να προβεί στη συλλογή των εγγράφων.

Ανακαινίσεις ακινήτων

Με βάση το νέο φορολογικό δίνονται κίνητρα που έχουν τη μεγαλύτερη μείωση φόρου για ανακαίνιση ακινήτων, πολλά από τα οποία βρίσκονται σε άσχημη κατάσταση και οι ιδιοκτήτες τους δεν μπορούν να τα αξιοποιήσουν

Η βασική αλλαγή αφορά στις δαπάνες τόσο για την αγορά αγαθών όσο και για τη λήψη υπηρεσιών που σχετίζονται με την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση κτιρίων.

Ειδικότερα, οι δαπάνες:

-μειώνουν, ισόποσα κατανεμημένες σε περίοδο πέντε ετών, τον φόρο εισοδήματος των φυσικών προσώπων, μέχρι του αναλογούντος για κάθε έτος φόρου, με ανώτατο συνολικά όριο δαπάνης τις 16.000 ευρώ.

-για υλικά λαμβάνονται υπόψη μέχρι ποσού που αντιστοιχεί στο 1/3 του ποσού για δαπάνες υπηρεσιών.

– θα πρέπει να προκύπτουν από τιμολόγια τα οποία έχουν εξοφληθεί με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής και διαβιβαστεί στην ΑΑΔΕ από τον προμηθευτή μέσω του συστήματος myDATA.

Αρμόδιες πηγές τονίζουν ότι η νέα διορθωμένη διάταξη παρέχει υψηλότερη έκπτωση από την ισχύουσα ρύθμιση, σύμφωνα με την οποία η έκπτωση φόρου υπολογίζεται στο 40% επί του ύψους της δαπάνης που έγινε για επισκευή ή ανακαίνιση.

Μακροχρόνιες μισθώσεις

Όσοι έχουν επενδύσει σε μακροχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb είναι αντιμέτωποι με μεγάλες αλλαγές που αφορούν στον τρόπο φορολόγησης της περιουσίας τους.

Έτσι, φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν τρία ή περισσότερα ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση θα υποχρεούνται να κάνουν έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, να τηρούν βιβλία και να εκδίδουν φορολογικά στοιχεία.

Κατά συνέπεια και όπως συμβαίνει με όλους τους επιτηδευματίες θα επιβαρύνονται με όλες τις προβλεπόμενες ασφαλιστικές εισφορές, το τέλος επιτηδεύματος και τον ΦΠΑ από το πρώτο ακίνητο.

Μια άλλη σημαντική αλλαγή αφορά στην επέκταση του λεγόμενου τέλους διαμονής παρεπιδημούντων που είναι 0,5% επί των εσόδων και στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.

Επίσης, η μη εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης θα φέρει νέα αύξηση στα πρόστιμα που σήμερα είναι οριζόντιο και ανέρχεται σε 5.000 ευρώ και επιβάλλεται στον διαχειριστή, είτε είναι κύριος ή επικαρπωτής ή τρίτος.

Το νέο πρόστιμο, θα ορίζεται πλέον στο 50% των ακαθαρίστων εσόδων του εκάστοτε τελευταίου φορολογικού έτους και κατ’ ελάχιστο στα 5.000 ευρώ.

Επίσης, θεσπίζεται ανώτατο όριο διάρκειας 60 ημερών σε κάθε βραχυχρόνια μίσθωση: Το όριο των 60 ημερών αφορά στη διάρκεια κάθε μίσθωσης ξεχωριστά.

Τέλος Ακίνητης Περιουσίας

Νέα δεδομένα διαμορφώνονται και στη σχέση των πολιτών με τους δήμους, καθώς από την 1η Ιανουαρίου, καταργείται η υποχρέωση για χορήγηση βεβαίωσης για μη οφειλή του Τέλους Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ).

Η έως τώρα πρακτική ήταν οι πολίτες να περιμένουν σε λίστες αναμονής για την προσκόμιση του εν λόγω πιστοποιητικού και σε κάποιες περιπτώσεις η αναμονή έφτανε ακόμη και τους εννέα μήνες για τη χορήγηση ΤΑΠ

Με βάση το νέο καθεστώς το  Κτηματολόγιο θα ενημερώνει τον δήμο ο οποίος με τη σειρά του θα ελέγχει αν υπάρχει οφειλή ΤΑΠ και εφόσον υπάρχει τότε θα βεβαιώνεται το χρέος και θα εισπράττεται μέσω της εφορίας.

Με αυτό το τρόπο οι ιδιοκτήτες και αγοραστές ακινήτων δεν θα ταλαιπωρούνται στις ουρές στις δημοτικές υπηρεσίες.

Επίσης, το νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου με την επωνυμία «Ελληνικό Κτηματολόγιο», με την ολοκλήρωση καταχώρισης κάθε εγγραπτέας πράξης με την οποία μεταβιβάζεται η κυριότητα ακινήτου, ενημερώνει τον δήμο, στην περιφέρεια του οποίου βρίσκεται το ακίνητο, για τα εξής:

-το εμβαδόν του ακινήτου, του οποίου η κυριότητα μεταβάλλεται, και

-τα στοιχεία του δικαιοπάροχου και του αποκτώντα την κυριότητα του ακινήτου, όπως αυτά καταχωρίζονται στη βάση δεδομένων του Ελληνικού Κτηματολογίου με την καταχώριση κάθε εγγραπτέας πράξης.

Μετά την ενημέρωση τυχόν οφειλή Τέλους Ακίνητης Περιουσίας βεβαιώνεται και εισπράττεται από τον υπόχρεο δικαιοπάροχο του αποκτώντα κατά τις ισχύουσες διατάξεις στην Ταμειακή Υπηρεσία του δικαιούχου δήμου.

Κτηματολογικό διάγραμμα

Μια άλλη σημαντική αλλαγή αφορά στην κατάργηση της πολλαπλής προσκόμισης αποσπάσματος κτηματολογικού διαγράμματος σε περίπτωση διηρημένων ιδιοκτησιών που βρίσκονται εντός του ιδίου οικοπέδου.

Σήμερα, εάν κάποιος ενδιαφέρεται να αγοράσει ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες σε μια πολυκατοικία πρέπει να επισυνάψει στο συμβόλαιο τρία αποσπάσματα κτηματολογικού διαγράμματος τα οποία δείχνουν ακριβώς το ίδιο οικόπεδο με το αντίστοιχο κόστος.