Ακίνητα: Οι 4 μεγάλες αλλαγές

Σαρωτικοί έλεγχοι από την ΑΑΔΕ

*Ανατροπές στις μεταβιβάσεις

*Τι ισχύει με τις νέες αντικειμενικές

*Μυστικά για βραχυχρόνιες μισθώσεις

*Πως θα πληρωθεί φέτος ο ΕΝΦΙΑ

Νέα δεδομένα διαμορφώνονται στην αγορά ακινήτων με σημαντικές αλλαγές, οι οποίες ξεκινούν από τον τρόπο πληρωμής του ΕΝΦΙΑ και επεκτείνονται έως τις μεταβιβάσεις, τα Airbnb και τις νέες αντικειμενικές αξίες.

Οι αλλαγές κρίνονται επιβεβλημένες, είτε για να “ξεφουσκώσει” ο λογαριασμός του φόρου, είτε γιατί είναι αναγκαία η προσαρμογή στη νέα πραγματικότητα που φέρνει “εκτόξευση” των τιμών των ακινήτων.

Παράγοντες της αγοράς υπογραμμίζουν σε όλους τους τόνους, ότι τα ακίνητα έχουν αρχίσει να αποκτούν τη δυναμική που είχαν στο παρελθόν, πριν δηλαδή η χώρα βιώσει τον εφιάλτη των μνημονίων.

Εξηγούν μάλιστα ότι το γεγονός αυτό, σε συνδυασμό με τις συνθήκες καονικότητας στην ελληνική οικονομία έχουν αλλάξει άρδην τις συνθήκες και διαμορφώνουν νέες προοπτικές ανάπτυξης μέσω των ακινήτων.

Μια ματιά να ρίξει κανείς στις ανακαινίσεις που γίνονται εύκολα θα διαπιστώσει ότι τα ακίνητα αποτελούν το βασικό μέσο άνθησης παραδοσιακών επαγγελμάτων και δημιουργίας νέου πλούτου.

Η εκτίμηση μάλιστα που κυριαρχεί είναι ότι ο τομέας των ακινήτων θα συνεχίσει για μεγάλο χρονικό διάστημα ακόμη να αναπτύσσεται, με την κυβέρνηση να διαμηνύει ότι θα στηρίξει την ορθολογική ανάπτυξη.

Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι βασική της επιδίωξη είναι να μπει φρένο στη διακίνηση του λεγόμενου “μαύρου” χρήματος, προκειμένου να μην στερούνται τα κρατικά ταμεία πολύτιμους πόρους.

MyProperty

Πρώτη κίνηση προς την κατεύθυνση αυτή είναι η πλήρης κατάργηση των μετρητών στις αγοραπωλησίες, υποχρεώνοντας τους συμβολαιογράφους να κάνουν όλες τις αναγκαίες συναλλαγές μέσω του myProperty.

Οι “αντιστάσεις” που υπήρχαν κάμφθηκαν, με την κυβέρνηση να κάνει λόγο για μια μεγάλη μεταρρύθμιση που έχει ως αποτέλεσμα οι μεταβιβάσεις να γίνονται σε πολύ σύντομο χρονικό διάστημα.

Η προσπάθεια θα ενταθεί τους επόμενους μήνες και θα περιλαμβάνει μεταξύ άλλων:

-“ακτινογραφία” του “πόθεν έσχες» αγοραστών και πωλητών,

-άνοιγμα τραπεζικών λογαριασμών και

– “ξεσκόνισμα” του οικονομικού προφίλ των υπόχρεων.

Σαρωτικοί έλεγχοι

Στο πλαίσιο μόνον για φέτος έχουν προγραμματιστεί 75.500 έλεγχοι, ενώ με εντολή του διοικητή της ΑΑΔΕ Γ. Πιτσιλή θα γίνουν άλλοι 2.500, γεγονός που καθιστά σαφές ότι τα ακίνητα μπαίνουν στο μικροσκόπιο.

Στόχος αυτών των ελέγχων είναι η διαπίστωση της ορθής ολοκλήρωσης των υποχρεώσεων στη φορολογία που αφορούν σε μεταβιβάσεις ακινήτων από δωρεές, κληρονομιές και γονικές παροχές.

Υπό παρακολούθηση βρίσκονται 40.000 υποθέσεις μεταβίβασης ακινήτων που έγιναν μετά τον Μάρτιο του 2021, όταν άρχισε η λειτουργία της ηλεκτρονικής πλατφόρμας myProperty και η εξόφληση έγινε εξ ολοκλήρου με μετρητά.

Οι έλεγχοι αφορούν κατά κύριο λόγο τα συμβόλαια μεγάλης αξίας και γίνονται τόσο στους αγοραστές, όσο και στους πωλητές, για να εντοπιστούν περιπτώσεις εικονικών μεταβιβάσεων ακινήτων.

Στην περίπτωση κατά την οποία η εφορία εντοπίσει “ύποπτες” κινήσεις μετρητών ή και σε παράνομες δραστηριότητες, τότε θα προχωρήσει στο άνοιγμα τραπεζικών λογαριασμών των συναλλασσόμενων.

Έξτρα φόρος

Εάν διαπιστωθεί ότι το τίμημα για την αγορά δεν δικαιολογείται από τα δηλωθέντα εισοδήματα, οι συγκεκριμένοι φορολογούμενοι θα κληθούν να δώσουν εξηγήσεις στην εφορία της περιοχής τους.

Όσοι δεν δικαιολογήσουν τα χρήματα θα υποχρεωθούν σε έξτρα φόρο με συντελεστή 33% επί του «ακάλυπτου» ποσού, ενώ οι υποθέσεις αυτές θα αποσταλούν για περαιτέρω έλεγχο στην Αρχή ξεπλύματος μαύρου χρήματος.

Κατά προτεραιότητα

Σε κάθε περίπτωση οι έλεγχοι είναι στοχευμένοι και υπάρχουν υποθέσεις στις οποίες δίνεται προτεραιότητα, με βάση τα στοιχεία και τις πληροφορίες που έχουν στη διάθεσή τους οι ελεγκτές

Ο έλεγχος γίνεται το αργότερο εντός 15 ημερών και με βάση τη σημαντικότητά της υπόθεσης που πρέπει να εξεταστεί.

Ακόμη, για τις υποθέσεις ελέγχων που περιλαμβάνουν τη χρήση 2013 και τα φορολογικά έτη 2014, 2015, 2016 και 2017 εκδίδονται πράξεις διορθωτικού προσδιορισμού φόρου και επιβολής προστίμων.

Άνοιγμα λογαριασμών

Ο προγραμματισμός που έχει γίνει προβλέπει ελέγχους που υπάρχουν στοιχεία για φοροδιαφυγή.

Οι υποθέσεις αφορούν:

– 2.500 ελέγχους για τη διαπίστωση της ορθής εκπλήρωσης των μη ετήσιων υποχρεώσεων των φορολογιών κεφαλαίου με έμφαση τις αγοραπωλησίες ακινήτων με μετρητά.

– όλες τις υποθέσεις Φορολογίας Μεταβίβασης ακινήτων, κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών για τις οποίες λήγει η προθεσμία της Φορολογικής Διοίκησης να εκδώσει πράξη διορθωτικού προσδιορισμού του φόρου στις 31/12/2024 και αφορούν ακίνητα τα οποία δεν εντάσσονται στο αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού αξίας και δεν έχει γίνει δεκτή από τον φορολογούμενο η προεκτίμηση προσωρινή αξία της Δ.Ο.Υ.

– 470 υποθέσεις ερευνών φοροδιαφυγής που σχετίζονται με ανοίγματα τραπεζικών λογαριασμών, επεξεργασίες κατασχεμένων στοιχείων και αρχείων, κυκλώματα έκδοσης και λήψης εικονικών φορολογικών στοιχείων, επεξεργασίες ψηφιακών αρχείων κ.λπ.

Ακίνητα τύπουAirbnb

Η δεύτερη μεγάλη αλλαγή αφορά όσους αποκτούν εισοδήματα από 3 ή περισσότερα ακίνητα τύπου Airbnb οι οποίοι είναι υποχρεωμένοι σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας και στην καταβολή ΦΠΑ.

Η ΑΑΔΕ το επόμενο διάστημα αναμένεται να λάβει από τις πλατφόρμες Airbnb, Booking.com και Expedia Group/VRBO στο πλαίσιο της συμφωνίας που έχουν υπογράψει όλα τα στοιχεία των μισθώσεων για το έτος 2023.

Με τα στοιχεία αυτά ο ελεγκτικός μηχανισμός θα έχει πλήρη εικόνα για το είδος και την επιφάνεια των ακινήτων που εκμισθώνονται, το ύψος των εσόδων που εισπράττουν οι διαχειριστές με δυνατότητα ελέγχου της κίνησης χρημάτων στους τραπεζικούς τους λογαριασμούς.

Με τον τρόπο αυτό, θα μπορεί μέσω εξπρές διασταυρώσεων να εντοπίζει περιπτώσεις μη δήλωσης των ακινήτων στο Μητρώο ή ψευδούς δήλωσης για τα στοιχεία τους και τη διάρκεια της εκμίσθωσης.

Νέες αντικειμενικές αξίες

Η τρίτη μεγάλη αλλαγή αφορά στον προσδιορισμό των νέων αντικειμενικών αξιών στα ακίνητα, που ναι μεν πήραν μια μικρή αναβολή, αλλά αυτό δε σημαίνει ότι δεν θα εφαρμοστούν.

Οι αλλαγές μπήκαν στον “πάγο” τουλάχιστον μέχρι τις αρχές του 2025, ενώ μετατίθεται στο αόριστο μέλλον η ενεργοποίηση του συστήματος της αυτόματης αναπροσαρμογής των τιμών ζώνης στις εμπορικές αξίες.

Το οικονομικό επιτελείο έχει αποφασίσει να μην προχωρήσει σε αλλαγές στα επίπεδα των αντικειμενικών αξιών παρά το γεγονός ότι σε πολλές εμπορικές περιοχές τα συμβόλαια γίνονται σε πολλαπλάσιες των αντικειμενικών τιμές.

Η τελευταία αναπροσαρμογή των τιμών έγινε τον Ιούνιο του 2021 με τις πληροφορίες να αναφέρουν ότι η επόμενη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών θα γίνει με βάση τις εισηγήσεις των ιδιωτών εκτιμητών ακινήτων.

Παράγοντες της αγοράς έλεγαν στον “Χ-τύπο” ότι η αύξηση των αγοραίων τιμών μετά την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών θα φτάσει ή και θα υπερβεί τα επίπεδα του 40%.

Πληρωμή ΕΝΦΙΑ

Η τέταρτη μεγάλη αλλαγή αφορά στην πληρωμή του ΕΝΦΙΑ που θα γίνει σε 11 μηνιαίες δόσεις αντί για 10 με την πρώτη να καταβάλλεται έως τα τέλη Απριλίου και την τελευταία τον Φεβρουάριο του 2025.

Με αυτό το μοντέλο δίνονται ανάσες στα νοικοκυριά κάτι που γίνεται σαφές από το παράδειγμα ιδιοκτήτη ακινήτου που πληρώνει συνολικό ΕΝΦΙΑ 500 ευρώ.

Με το καθεστώς των 10 δόσεων τον μήνα κατέβαλλε μέχρι πέρυσι 50 ευρώ, ενώ φέτος θα πληρώσει, λόγω των 11 δόσεων, 45,45 ευρώ και από το 2025 που γίνονται 12 υποχωρεί στα 41,66 ευρώ κάθε μήνα.

Οι φορολογούμενοι που δεν είχαν καμία μεταβολή στην περιουσιακή τους κατάσταση το 2023 δηλαδή δεν απέκτησαν η δεν μεταβίβασαν ακίνητα. με το 2023 θα κληθούν να πληρώσουν το ίδιο ποσό φόρου με αυτό που κατέβαλαν πέρυσι. 

“Βαρύτερο” θα είναι το εκκαθαριστικό για τους φορολογούμενους οι οποίοι μέσα στο 2023:

-Απέκτησαν ακίνητα με αγορά, γονική παροχή, δωρεά ή κληρονομιά. Μεγάλοι χαμένοι είναι όσοι αγόρασαν ακίνητα αξίας άνω των 400.000 ευρώ καθώς τους πιάνει το «γρανάζι» του πρόσθετου φόρου.

-Απέκτησαν εμπράγματα δικαιώματα σε ακίνητα (πλήρη ή ψιλή κυριότητα, επικαρπία).

-Τακτοποίησαν αυθαίρετους χώρους. Ο ΕΝΦΙΑ θα υπολογιστεί στη μεγαλύτερη επιφάνεια των ακινήτων όπως αυτή θα δηλωθεί από τους ιδιοκτήτες ακινήτων στο Ε9

-Δεν είχαν δηλώσει στο Ε9 την πραγματική εικόνα των ακινήτων τους. Ωστόσο υπάρχει το παράθυρο με τις διορθώσεις στα στοιχεία της ακίνητης περιουσίας μέχρι τις 8 Μαρτίου για να ξεφουσκώσουν οι επιβαρύνσεις.

Έκπτωση 10%

Πάνω από 600.000 ιδιοκτήτες κατοικιών που τις είχαν ασφαλίσει ολόκληρο το 2023 σωρευτικά για σεισμό, πυρκαγιά και πλημμύρα θα έχουν κούρεμα 10% στο ποσό του κύριου και του συμπληρωματικού φόρου.

Για την έκπτωση η ασφάλιση θα πρέπει να καλύπτει το σύνολο της αξίας του ακινήτου και ως αξία του ακινήτου λαμβάνεται η αξία ανακατασκευής του κτίσματος ή των κτισμάτων, μη υπολογιζόμενης της αξίας του οικοπέδου ενώ ειδικά για φέτος η αξία ανακατασκευής της κατοικίας ορίζεται σε 900 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Η διάρκεια ασφάλισης θα πρέπει να αφορά το προηγούμενο έτος και να μην είναι μικρότερη από τρείς μήνες Αν είναι μικρότερη του ενός έτους, η μείωση του ΕΝΦΙΑ προσαρμόζεται αναλογικά. Αυτό σημαίνει ότι για ασφάλιση διάρκειας 12 μηνών ο ΕΝΦΙΑ μειώνεται 10%, για 9 μήνες εφαρμόζεται έκπτωση 7,5%, για 6 μήνες η έκπτωση περιορίζεται στο 5% και για 3 μήνες στο 2,5%, ενώ δεν ισχύει καμία μείωση για κατοικίες που ασφαλίζονται για διάστημα μικρότερο των τριών μηνών τον χρόνο.

Μείωση 50% στον ΕΝΦΙΑ

Για εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων ο φόρος θα είναι «ψαλιδισμένος» στο μισό εφόσον πληρούν σωρευτικά τα ακόλουθα κριτήρια:

-Το συνολικό φορολογητέο οικογενειακό εισόδημα του τελευταίου φορολογικού έτους δεν υπερβαίνει τις 9.000 ευρώ, προσαυξημένο κατά 1.000 ευρώ για τον ή τη σύζυγο ή συμβιούντα και κάθε εξαρτώμενο μέλος.

-Το σύνολο της επιφάνειας των κτισμάτων στα οποία κατέχουν δικαιώματά της ο υπόχρεος δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, ο ή η σύζυγος ή συμβιών και τα εξαρτώμενα τέκνα της οικογένειάς του, λαμβανομένων υπόψη του ποσοστού συνιδιοκτησίας και του είδους του δικαιώματος, δεν υπερβαίνει τα 150 τ.μ. και η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας δεν υπερβαίνει το ποσό των 85.000 ευρώ για τον άγαμο, των 150.000 ευρώ για τον έγγαμο και τον ή τη σύζυγό του ή συμβιούντα ή τη μονογονεϊκή οικογένεια με ένα εξαρτώμενο τέκνο και των 200.000 ευρώ για τον έγγαμο, τον ή την σύζυγό του ή συμβιούντα και τα εξαρτώμενα τέκνα τους ή τη μονογονεϊκή οικογένεια με δύο εξαρτώμενα τέκνα.

Πλήρης απαλλαγή

Ούτε ένα ευρώ φόρο δεν θα πληρώσουν τα νοικοκυριά με τρία εξαρτώμενα τέκνα και άνω καθώς και όσοι έχουν ποσοστό αναπηρίας άνω του 80% υπό τις ακόλουθες προϋποθέσεις:

-Το συνολικό φορολογητέο οικογενειακό εισόδημα του τελευταίο φορολογικού έτους δεν υπερβαίνει τις 12.000 ευρώ, προσαυξημένο κατά 1.000 ευρώ για τον ή τη σύζυγο ή συμβιούντα και κάθε εξαρτώμενο μέλος.

-Το σύνολο της επιφάνειας των κτισμάτων στα οποία κατέχουν δικαιώματα ο υπόχρεος δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, ο ή η σύζυγος και τα εξαρτώμενα τέκνα της οικογένειάς του, λαμβανομένου υπόψη του ποσοστού συνιδιοκτησίας και του είδους του δικαιώματος, δεν υπερβαίνει τα 150 τ.μ.

Επίσης, από την πληρωμή του ΕΝΦΙΑ απαλλάσσονται οι ιδιοκτήτες ακινήτων που βρίσκονται σε πληγείσες από φυσικά φαινόμενα περιοχές.