Ακίνητα: “Φωτιά” οι νέες αντικειμενικές

Στο κενό οι ενστάσεις των δήμων

*Έως και 40% η αναπροσαρμογή

*Από πότε τίθενται σε εφαρμογή

*Τι αλλάζει στο ύψος του ΕΝΦΙΑ

*Νέες εντάξεις περιοχών στην Αττική

Νέο τοπίο διαμορφώνεται ως προς τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων λόγω του “ράλι” των τιμών στην κτηματαγορά, που έχει κάνει απλησίαστα και τα ενοίκια και την αγορά ενός απλού διαμερίσματος.

Την τελευταία τριετία οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί πάνω από 40%, κάτι που σημαίνει ότι δεν θα αργήσει η ώρα που θα κλείσει την “ψαλίδα” μεταξύ των αντικειμενικών και των εμπορικών αξιών σε πολλές περιοχές.

Η τελευταία αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών έγινε τον Ιούνιο του 2021, περίοδο κατά την οποία, ναι μεν είχε αρχίσει η άνοδος των τιμών, αλλά δεν είχε φτάσει στα σημερινά απλησίαστα επίπεδα.

Είναι χαρακτηριστικό ότι ο δείκτης τιμών των ακινήτων που καταγράφει η Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ), ήταν για εκείνη την περίοδο στις 67,6 μονάδες.

Εάν σκεφτεί κανείς ότι ο αντίστοιχος δείκτης το δ΄ τρίμηνο του 2023 εκτοξεύτηκε στις 95 μονάδες, εύκολα γίνεται αντιληπτό ότι καταγράφεται μια αύξηση της τάξης του 40,55%.

Με δεδομένο ότι οι τιμές της εφορίας, πρέπει να προσαρμόζονται στις πραγματικές, το συμπέρασμα στο οποίο εύκολα οδηγείται κανείς, είναι ότι αναπροσαρμογή θα είναι άνω του 40%.

Μια τέτοια εξέλιξη όπως είναι λογικό φέρνει τα πάνω κάτω στην αγορά ακινήτων, με τιμές που θα γίνουν απλησίαστες και θα δυσκολέψουν ακόμη περισσότερο τον στόχο για αγορά κατοικίας ιδίως για τις νεότερες γενιές.

Τεράστιες οι διαφορές

Παράγοντες της αγοράς υπογραμμίζουν σε όλους τους τόνους ότι η ανοδική τάση που επικρατεί στην κτηματαγορά έχει αλλάξει άρδην τα δεδομένα στις πωλήσεις και νεόδμητων και παλαιών διαμερισμάτων.

Όπως εξηγούν, η εξέλιξη αυτή συμπαρασύρει προς τα πάνω τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, οι οποίες είναι ξεπερασμένες, καθώς η αγορά έχει τους δικούς της κανόνες και λειτουργεί με βάση το νόμο της προσφοράς και της ζήτησης.

Τα παραδείγματα που ακολουθούν δείχνουν τις τεράστιες διαφορές που υπάρχουν ανάμεσα στις εμπορικές και τις αντικειμενικές αξίες, κυρίως στην Αττική, αλλά και στις μεγάλες πόλεις της χώρας

Στο Κολωνάκι όπου η τιμή ζώνης ανέρχεται στις 4.250 ευρώ το τ.μ. γίνονται πράξεις για διαμερίσματα του 1950 ή ακόμα και του 1930 με τιμές πώλησης που υπερβαίνουν τις 9.000 ευρώ το τ.μ.

Μονοκατοικία στην Πλάκα αγοράστηκε έναντι 1,5 εκατ. ευρώ ή 8.472 ευρώ το τ.μ. όταν στην περιοχή η τιμή ζώνης ανέρχεται σε 4.800 ευρώ.

Στη Βούλα διαμέρισμα πωλήθηκε έναντι 2,060 εκατ. ευρώ ή 5.972 ευρώ το τ.μ. όταν η τιμή ζώνης στην περιοχή ανέρχεται στις 2.800 ευρώ το τ.μ.

Εκκίνηση διαδικασίας

Μέσα σ’ αυτό το κλίμα, η κυβέρνηση καλείται να ισορροπήσει σε τεντωμένο σχοινί, ώστε από τη μια να συμβαδίζουν οι αντικειμενικές τιμές με αυτές της αγοράς και από την άλλη να μη στείλει το μήνυμα ότι υπερφορολογεί τη μεσαία τάξη.

Πρόκειται όπως γίνεται αντιληπτό για μια εξαιρετικά δύσκολη εξίσωση, καθώς ο τρόπος επίλυσης της μπορεί να αλλάξει ακόμη και τις πολιτικές ισορροπίες, λόγω του ότι αφορά την τσέπη των Ελλήνων πολιτών.

Με δεδομένο ότι τον Ιούνιο υπάρχουν οι ευρωεκλογές, το υπουργείο Οικονομικών ναι μεν θα εκκινήσει τη διαδικασία, αλλά το ερώτημα είναι από πότε θα αρχίσει η εφαρμογή των νέων αντικειμενικών αξιών.

“Έκρηξη” μεταβιβάσεων

Συμβολαιογράφοι θεωρούν βέβαιο ότι θα υπάρξει “έκρηξη” αγοραπωλησιών και μεταβιβάσεων στην περίπτωση κατά την οποία υπάρχει ασφυκτικό χρονοδιάγραμμα με καταληκτική ημερομηνία την 31η Δεκεμβρίου του 2024.

Κι αυτό γιατί είναι βέβαιο ότι οι περισσότεροι θα σπεύσουν για να προλάβουν τις νέες αυξημένες τιμές, γεγονός που θα συντηρήσει τις ανοδικές πιέσεις των τιμών κατοικιών και γενικότερα των ακινήτων.

Σταδιακή επέκταση

Παράγοντες του υπουργείου Οικονομικών, τονίζοντας ότι η επέκταση του συστήματος των αντικειμενικών αξιών σε όλη τη χώρα, με την προσθήκη 2.167 νέων περιοχών, θα γίνει σταδιακά.

Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι είναι πολύ πιθανό έως το τέλος του καλοκαιριού να έχουν ολοκληρωθεί οι διορθώσεις των τιμών σε δήμους που έχουν εγείρει ενστάσεις μετά την τελευταία αναπροσαρμογή.

Ενστάσεις δήμων

Οι περισσότερες δημοτικές αρχές βρίσκονται σε κατάσταση συναγερμού και ήδη έχουν εκφράσει τις έντονες διαμαρτυρίες τους σε μια ενδεχόμενη αύξηση των αντικειμενικών αξιών.

Ήδη 145 δήμοι έχουν υποβάλει ενστάσεις, με τις οποίες ζητούν επανεξέταση των αυξημένων από 1-1-2022 αντικειμενικών αξιών, αλλά οι περισσότερες έχουν απορριφθεί καθώς δεν συνοδεύεται από επαρκή τεκμηρίωση.

Οι περισσότεροι δήμοι που έχουν προσφύγει στην αρμόδια επιτροπή του υπουργείου Οικονομικών ζητούν να επανέλθουν οι τιμές ζώνης στα επίπεδου του 2021 που ήταν και η προ τελευταία αύξηση των αντικειμενικών αξιών.

Η αρχή έγινε από τον Δήμο Αθηναίων, ο οποίος ζήτησε τη μείωση των αυξήσεων στις τιμές ζώνης κατά 50%. και αμέσως ακολούθησαν δεκάδες άλλοι από την Αττική και την υπόλοιπη χώρα.

Μεταξύ των δήμων της Αττικής που έχουν ζητήσει “κούρεμα” των αντικειμενικών αξιών είναι της Γλυφάδας, της Καλλιθέας, του Αμαρούσιου, των Βριλησσίων, του Ζωγράφου, του Αγ. Δημητρίου, της Παλλήνης, του Μοσχάτου-Ταύρου.

Στους Δήμους της περιφέρειας εντάσσονται μεταξύ άλλων της Καλαμάτας, της Ρόδου, του Κιλκίς, της Πύλου, της Σάμου, της Κέρκυρας, της Πάτρας, του Πύργου, της Ιθάκης, της Κομοτηνής κ.ά.

Σύμφωνα με πληροφορίες ωστόσο, μόλις σε οκτώ από τις αιτήσεις που έχουν υποβληθεί θα προχωρήσει προς το παρόν η διαδικασία επαναπροσδιορισμού ενώ σε άλλους έξι έχει ζητηθεί να υποβάλλουν συμπληρωματικά στοιχεία.

Όπως γίνεται αντιληπτό στην καλύτερη περίπτωση, οι αντικειμενικές αξίες θα αλλάξουν σε μόλις 14 δήμους, ποσοστό δηλαδή, μόλις 8% επί του συνόλου των ενστάσεων που έχουν υποβληθεί.

Μεταξύ των δήμων που απορρίφθηκε το αίτημα λόγω μη ολοκληρωμένου φακέλου είναι και της Αθήνας, του μεγαλύτερου δηλαδή της χώρα, κάτι που σημαίνει αποδεικνύεται άνθρακας ο “θησαυρός” των ενστάσεων.

Αξιολόγηση εκτιμητή

Οι νέες τιμές ζώνης για τους Δήμους που θα προχωρήσει η διαδικασία αναπροσαρμογής τους θα προκύψουν μετά από αξιολόγηση εκτιμητή με τον τελικό λόγο να τον έχει ο υπουργός Οικονομικών.

Σε κάθε περίπτωση, οι νέες αναθεωρημένες αντικειμενικές αξίες, σε όποιες περιοχές αλλάξουν, δεν θα ισχύσουν αναδρομικά, κάτι που σημαίνει ότι αποφεύγονται προς ώρας τα χειρότερα.

Υπολογισμός ΕΝΦΙΑ

Παράγοντες του υπουργείου Οικονομικών εμφανίζονται καθησυχαστικοί ως προς τον ΕΝΦΙΑ, τον οποίο θα κληθούν να πληρώσουν εκ νέου χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων από το τέλος Απριλίου.

Όπως υποστηρίζουν, ο ΕΝΦΙΑ θα υπολογιστεί με βάση τις υφιστάμενες αντικειμενικές αξίες, στα ακίνητα τα οποία βρίσκονται μεταξύ των δήμων που έχουν υποβάλλει αίτημα για τη μείωσή τους.

Κατά συνέπεια, οι όποιες αποφάσεις ληφθούν σχετικά με στοχευμένες διορθώσεις, θα εφαρμοστούν από το 2025 και το κυριότερο θα αφορούν τον ΕΝΦΙΑ του επόμενου έτους.

Ιδιώτες εκτιμητές

Από τις αρχές του επόμενου μήνα στο παιχνίδι θα μπουν οι ιδιώτες εκτιμητές για τον επαναπροσδιορισμό των τιμών ζώνης στις περιοχές όπου διαπιστώνονται μεγάλες αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες που εφαρμόζονται από την 1/1/2022.

Το τοπίο με τις αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες των δήμων είναι βέβαιο ότι θα ξεκαθαρίσει το αργότερο μέχρι το καλοκαίρι, αλλά δεν θα πρέπει να αναμένονται σημαντικές αλλαγές.

Η εκτίμηση που κυριαρχεί είναι ότι δεν θα υπάρξουν οριζόντιες και μεγάλες μειώσεις παρά μόνο οριακές παρεμβάσεις λόγω του ότι έχει ανοίξει η ψαλίδα ανάμεσα στις αντικειμενικές και τις πραγματικές τιμές.

Νέες εντάξεις

Ειδικά για τις νέες εντάξεις στο αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού φορολογητέας αξίας ακινήτων, ακόμη και με αυτές τις προσθήκες που ετοιμάζει το υπουργείο Οικονομικών θα παραμείνουν εκτός ένταξης εκατοντάδες περιοχές.

Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών ακινήτων καλύπτει 13.808 ζώνες και απομένουν οι 2.167 ζώνες για να ολοκληρωθεί.

Μόνο στην Αττική παραμένουν εκτός αντικειμενικού προσδιορισμού περιοχές:

-από τη Βάρκιζα έως τα Λεγραινά, την Αγία Μαρίνα, τον Άγιο Νικόλαο, το Χάρακα, το Δασκαλειό,

–από το Πόρτο Ράφτη έως την περιοχή του Θορικού,

– στην παραλιακή ζώνη Ασπροπύργου,

–στα νησιά της Σαλαμίνας, των Κυθήρων κτλ.

Στην υπόλοιπη Ελλάδα αναμένεται να αποκτήσουν για πρώτη φορά αντικειμενικές αξίες περιοχές στην Αχαΐα (Διακοπτό, Αιγείρα, Πλάτανος, Σελιανίτικα, Ψαθόπυργος), στην Ηλεία (Κυλλήνη, Αρχαία Ολυμπία), στα Τρίκαλα (Περτούλι, Ελάτη, Πύλη, Καστράκι) και στη Φλώρινα (Αμύνταιο, Αγιος Παντελεήμονας, Πρέσπες, Φιλώτας, Δροσοπηγή, Πισοδέρι, Κρυσταλλοπηγή, Μελίτη).

Η ένταξη στο σύστημα θα φέρει αυτόματα αναπροσαρμογές στον ΕΝΦΙΑ, τους φόρους μεταβίβασης, τον ΤΑΠ, τα τεκμήρια διαβίωσης και το τεκμαρτό εισόδημα και σε τέλη και εισφορές που υπολογίζονται με βάση την αντικειμενική αξία.

Ψηφιοποίηση ζωνών

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών προχωράει στην ψηφιοποίηση των ζωνών σε όλες τις περιοχές εκτός σχεδίου πόλης ή ορίων οικισμών και τη δημιουργία της ηλεκτρονικής πλατφόρμας.

Σε αυτή αναμένεται να ενταχθούν τα πάντα που αφορούν ένα ακίνητο, δηλαδή από τα στοιχεία της πολεοδομίας και του κτηματολογίου μέχρι τον ψηφιακό χάρτη των αντικειμενικών αξιών.

Το νέο πληροφοριακό σύστημα θα παρακολουθεί τις τάσεις της αγοράς των ακινήτων και όπου εντοπίζει αυξομειώσεις στις εμπορικές τιμές θα παρεμβαίνει αυτόματα και θα αναπροσαρμόζει τις τιμές ζώνης.

Στο πλαίσιο αυτό, ο κάθε χρήστης του συστήματος αυτού θα έχει τη δυνατότητα να βλέπει πολεοδομικά τετράγωνα, οδικό δίκτυο, διοικητική διαίρεση και κυρίως να πληροφορείται για την εκτιμώμενη αξία του ακινήτου που τον ενδιαφέρει.

Η θέαση αποτελεσμάτων αναζήτησης και εντοπισμού θα γίνεται μέσω γεωγραφικών χαρτών και αλφαριθμητικών χαρακτήρων, ενώ επιπλέον το σύστημα θα υποστηρίζει διοικητικές διαδικασίες διαχείρισης ενστάσεων και προσφυγών.