Απλήρωτα ενοίκια: Όλες οι λύσεις για τα «φέσια»

Εφιάλτης για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων είναι οι «φεσατζήδες», όσοι δηλαδή αρνούνται  συστηματικά να πληρώσουν το μηνιαίο μίσθωμα  για σπίτια και καταστήματα που έχουν ενοικιάσει.

Το πρόβλημα πήρε ανεξέλεγκτες διαστάσεις στα χρόνια της μεγάλης κρίσης, αλλά σταδιακά περιορίστηκε, χωρίς αυτό σε καμία περίπτωση να οδηγεί στο συμπέρασμα ότι έχει εξαλειφθεί.
Υπήρξαν εποχές, κατά τις οποίες οι συστηματικοί κακοπληρωτές, έφευγαν νύχτα από τα σπίτια που είχαν ενοικιάσει, αφήνοντας πίσω τους, χάος με απλήρωτα ενοίκια και κοινόχρηστα.
Τη νύφη σ’ αυτές τις περιπτώσεις πλήρωνε ο ιδιοκτήτης, ο οποίος όχι μόνο δεν έπαιρνε τα μηνιάτικα που είχε συμφωνήσει, αλλά έβαζε και από την τσέπη του για να πληρώσει στην εφορία χρήματα που ουδέποτε εισέπραξε.
Τα στοιχεία που κατά καιρούς έχουν δει το φως της δημοσιότητας, δείχνουν το μέγεθος του προβλήματος, αλλά και το πόσο προσεκτικοί πρέπει να είναι οι ιδιοκτήτες για να μη βρεθούν σε αδιέξοδο.

• Το μεγαλύτερο ποσοστό απλήρωτων ενοικίων στην Ε.Ε εμφανίστηκε στην Ελλάδα, καθώς έφτασε στο 15,3% και τριπλασιάστηκε σε σχέση με το 2008.
• Περίπου 200.000 ενοικιαστές καθυστερούν να πληρώσουν τα ενοίκια τους από ένα μήνα έως ένα χρόνο.
• Μόλις 1 στους 5 ενοικιαστές είναι απόλυτα συνεπής πληρώνοντας κανονικά το ενοίκιο και τους λογαριασμούς.

Αλλαγή δεδομένων
Η έλευση του Airbnb σε συνδυασμό με την ανάκαμψη της κτηματαγοράς, άλλαξε άρδην τα δεδομένα και η κατάσταση σήμερα είναι πολύ καλύτερη σε σχέση με το πρόσφατο παρελθόν.
Αυτό όμως δε σημαίνει ότι δεν υπάρχουν ακόμη προβλήματα, τα οποία προκαλούν φεσατζήδες, οι οποίοι με τη στάση τους οδηγούν σε απόγνωση χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων.

Τα.. κόλπα
Τα… κόλπα που κάνουν ακόμη και σήμερα είναι συγκεκριμένα και καλό είναι οι ιδιοκτήτες να είναι πολύ προσεκτικοί και σε αυτούς που βάζουν στο σπίτι τους και στον τρόπο που τους αντιμετωπίζουν.
Κάποιοι καθυστερούν την καταβολή του ενοικίου, καθώς πληρώνουν ανά 40 και όχι ανά 30 ημέρες, με αποτέλεσμα αυτή η μικρή καθυστέρηση να οδηγεί σε φέσια 5 και 6 μηνών σε βάθος χρόνου.
Άλλοι αποφεύγουν να βάλουν στην τράπεζα το ενοίκιο που έχει συμφωνηθεί με το επιχείρημα ότι δυσκολεύονται και την υπόσχεση ότι πολύ σύντομα θα ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις τους.
Ορισμένοι πληρώνουν κανονικά τους πρώτους μήνες, αλλά στη συνέχεια δεν βάζουν το χέρι στην τσέπη και με τον τρόπο αυτό μένουν στο σπίτι που έχουν ενοικιάσει χωρίς να πληρώνουν.

Η στρατηγική
Το ερώτημα που τίθεται σε τέτοιες περιπτώσεις είναι τι μπορεί να κάνει ο ιδιοκτήτης για να προστατεύσει την περιουσία του και να παίρνει κάθε μήνα το μίσθωμα που έχει συμφωνήσει.
Η απάντηση δεν είναι εύκολη, καθώς απαιτούνται λεπτοί χειρισμοί που θα υποχρεώσουν τον ενοικιαστή που είναι ασυνεπής να καταβάλει τα μηνιαία μισθώματα που χρωστάει.
Το πρώτο λοιπόν που πρέπει να κάνει ένας ιδιοκτήτης ακινήτου είναι να ακολουθήσει στρατηγική τέτοια η οποία θα υποχρεώσει τον συστηματικό κακοπληρωτή να είναι εντάξει στις υποχρεώσεις του.
Καλό είναι λοιπόν να συζητήσει μαζί του και να του εξηγήσει ότι:

• Το ενοίκιο που παίρνει είναι και για τον ίδιο μέσο βιοπορισμού.
• Πρέπει να τον ξεπληρώσει σε πολύ σύντομο χρονικό διάστημα.

Αόριστες υποσχέσεις
Στην περίπτωση που ένας ιδιοκτήτης λάβει αόριστες υποσχέσεις είναι βέβαιο ότι τον περιμένουν δύσκολες εξελίξεις και πρέπει να προετοιμαστεί για όλα τα ενδεχόμενα.
Οι αόριστες υποσχέσεις άλλωστε οδηγούν με μαθηματική ακρίβεια σε νέα φέσια και μια μεγάλη περιπέτεια από τη στιγμή που θα αρχίσει ένας αγώνας δρόμου για να διώξεις τον φεσατζή από την ιδιοκτησία σου.
Η στρατηγική αυτή σε καμία περίπτωση δεν αφορά ανθρώπους του μόχθου που σε όλη τους τη ζωή ήταν συνεπείς στις υποχρεώσεις τους, αλλά κάποια στιγμή αντιμετώπισαν κάποιο πρόβλημα.
Δεκάδες είναι τα παραδείγματα ιδιοκτητών που στήριξαν τους νοικάρηδές τους όταν έχασαν τη δουλειά τους λόγω της οικονομικής κρίσης, με μείωση ενοικίου, αλλά και άλλες διευκολύνσεις.

Εφορία
Με δεδομένο ότι το οικονομικό έτος λήγει στο τέλος της χρονιάς, καλό είναι οι ιδιοκτήτες να βάλουν από τώρα ένα χρονοδιάγραμμα στους ενοικιαστές, οι οποίοι τους χρωστούν χρήματα από μισθώματα.
Σε διαφορετική περίπτωση αυτοί είναι που θα πληρώσουν το… μάρμαρο και θα πρέπει να τρέχουν στην εφορία για να προλάβουν τις προθεσμίες για μη εισπραχθέντα εισοδήματα.
Σε κάθε περίπτωση αυτό που πρέπει να ξέρει κάθε ιδιοκτήτης που δεν έχει εισπράξει μηνιαία μισθώματα είναι ότι:

• • Θα πρέπει να συμπληρώσει και να υποβάλει ηλεκτρονικά στο TAXISnet πρώτα το έντυπο Ε2, που φέρει την ονομασία «αναλυτική κατάσταση για τα μισθώματα ακίνητης περιουσίας».
  • Αυτό πρέπει να γίνει πριν από τη συμπλήρωση και υποβολή του βασικού εντύπου της φορολογικής δήλωσης Ε1.

Μη καταβολή φόρου
Όσοι ιδιοκτήτες ενοικιάζουν σπίτια ή καταστήματα, αλλά δεν εισπράττουν τα ενοίκια που έχουν συμφωνήσει, μπορούν να αποφύγουν την καταβολή πρόσθετων φόρων.
Ωστόσο, θα πρέπει να προχωρήσουν πολύ γρήγορα σε κινήσεις, οι οποίες τους κατοχυρώνουν νομικά και έτσι αποφεύγουν την περιπέτεια του να πληρώσουν για εισοδήματα που ουδέποτε εισέπραξαν.
Στο πλαίσιο αυτό και πριν από την υποβολή της δήλωσης θα πρέπει:

• • • Να εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή να έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων.
    • Να καταθέσουν στην εφορία φωτοαντίγραφα των διαταγών, δικαστικών αποφάσεων που έχουν εκδοθεί ή αγωγών που έχουν ασκηθεί.

Εάν δεν υποβληθούν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά για τη δήλωση των ανείσπρακτων ενοικίων, τότε τα ποσά που έχουν δηλωθεί ως ανείσπρακτα δεν θα ληφθούν υπόψη.
Σε μια τέτοια περίπτωση, η εφορία θα προχωρήσει σε νέα εκκαθάριση της δήλωσης, φορολογώντας τα συγκεκριμένα ποσά από το πρώτο ευρώ.

Νομική οδός
Το ζήτημα είναι ότι με τους φεσατζήδες, όσους δηλαδή είναι συστηματικοί κακοπληρωτές, η νομική οδός είναι η μόνη λύση για να τους διώξει κανείς από το σπίτι του και να πάρει τα λεφτά του.
Σ’ αυτή την περίπτωση απαιτείται κάποιος δικηγόρος, ο οποίος θα μπορεί να καθοδηγήσει τον ιδιοκτήτη προκειμένου να η γίνουν λάθη και το κυριότερο να μην υπάρχουν δυσάρεστες εκπλήξεις.
Στο πλαίσιο αυτό, το πρώτο που πρέπει να κάνει ο ιδιοκτήτης, ο οποίος θα επιλέξει τη νομική οδό για να μην πληρώσει φόρο στα ανείσπρακτα ενοίκια και να διεκδικήσει τις οφειλές , είναι να αποστείλει εξώδικο στον μισθωτή.
Με το εξώδικο αυτό, θα του γνωστοποιεί το ποσό της οφειλής που έχει από τα ενοίκια που χρωστάει και θα του δίνει προθεσμία για να πληρώσει την οφειλή του.
Το ποσό που πρέπει να πληρώσει ένας ιδιοκτήτης για το εξώδικο είναι γύρω στα 150 ευρώ, ενώ η επίδοσή του από δικαστικό επιμελητή κοστίζει γύρω στα 50 ευρώ, ανάλογα με την χιλιομετρική απόσταση.

Νομικά υπάρχουν τρεις δυνατότητες που είναι οι εξής:

• • • • Καταγγελία της μίσθωσης, σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα.
      • Αγωγή για δυστροπία, σύμφωνα με τον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας.
      • Έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου, χωρίς διεξαγωγή δίκης.

Εάν τα οφειλόμενα μισθώματα είναι μέχρι του ποσού των 600 ευρώ, θα πρέπει να υποβληθεί αίτηση για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου και καταβολής μισθωμάτων εντός 20 ημερών.
Στην περίπτωση όμως που το μίσθωμα είναι άνω των 600 ευρώ, η αίτηση για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου, θα πρέπει να υποβληθεί στο Μονομελές Πρωτοδικείο.

Στην περίπτωση κατά την οποία ο ενοικιαστής δεν συμμορφωθεί και δεν καταβάλει τα χρήματα που οφείλει, η διαδικασία είναι η εξής:

• • • • Ραντεβού στο δικαστήριο: Η υπόθεση θα δικαστεί σε πολύ σύντομο χρονικό διάστημα. Ο ιδιοκτήτης όμως θα κληθεί να πληρώσει περίπου 300 ευρώ για τα έξοδα του δικηγόρου αν πρόκειται για μηνιαίο μίσθωμα έως 600 ευρώ όπου δικάζεται στο Ειρηνοδικείο ή 500 ευρώ αν πρόκειται για μηνιαίο μίσθωμα άνω των 600 ευρώ που θα δικαστεί στο Μονομελές .
      • Κοινοποίηση με δικαστικό επιμελητή: Μόλις εκδοθεί η δικαστική απόφαση, θα πρέπει να κοινοποιηθεί στον οφειλέτη με δικαστικό επιμελητή με ένα κόστος γύρω στα 50 ευρώ περίπου ανάλογα πάντα με την περίπτωση και την χιλιομετρική απόσταση και αν πραγματοποιηθεί θυροκόλληση.
      • Διαταγή πληρωμής, απόδοσης, έξωση: Στην περίπτωση κατά την οποία επιδοθεί στον οφειλέτη η δικαστική απόφαση, αλλά αυτός δεν συμμορφωθεί και δεν εξοφλήσει το ποσό, ο εκμισθωτής θα πρέπει να εκτελέσει την απόφαση ( διαταγή πληρωμής – διαταγή απόδοσης , έξωση ) με δικαστικό επιμελητή. Σε αυτή την περίπτωση, το ποσό είναι γύρω στα 600 ευρώ.
      • Κατάσχεση: Εάν και πάλι δεν συμμορφωθεί ο ενοικιαστής, τότε ο μόνος δρόμος είναι να κινηθούν οι διαδικασίες κατάσχεσης δια χειρός τρίτου, κοινοποιώντας την απόφαση στις τράπεζες, με το ανάλογο κόστος από τον δικαστικό επιμελητή. Εάν δεν υπάρχουν καταθέσεις που καλύπτουν το ποσό της οφειλής , θα πρέπει να γίνει έλεγχος στα υποθηκοφυλακεία για να εντοπιστεί τυχόν ακίνητη περιουσία και να γίνει κατάσχεση.

Έντιμος συμβιβασμός
Με δεδομένο λοιπόν ότι η νομική οδός έχει οικονομικό κόστος, καλό είναι να εξαντλούνται όλα τα περιθώρια για να βρεθεί μια λύση ακόμη και με τους πλέον δύστροπους ενοικιαστές
Ένας έντιμος συμβιβασμός είναι πολλές φορές προτιμότερος, από την προσφυγή στη δικαιοσύνη, η οποία σημαίνει την καταβολή χρημάτων που πολλές φορές δεν έχει ένας απλός ιδιοκτήτης.
Καλό είναι λοιπόν οι ιδιοκτήτες να συζητούν με τους φεσατζήδες και να τους εξηγούν τα μειονεκτήματα που υπάρχουν στην περίπτωση που φύγουν από το δικό τους σπίτι.
Η μετακόμιση για παράδειγμα έχει ένα σημαντικό κόστος και για τους νοικάρηδες ίσως είναι προτιμότερο να παραμείνουν στο ίδιο σπίτι από το να το ξενοικιάσουν και να πληρώσουν και δύο ενοίκια στο νέο ιδιοκτήτη.