Απόφαση ΣτΕ για ΝΟΚ: Τι αλλάζει – «Πάγωμα» στις οικοδομές

Η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) για την αντισυνταγματικότητα συγκεκριμένων διατάξεων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) προκαλεί νέα δεδομένα στην αγορά ακινήτων και, κυρίως, στον τομέα της οικοδομής.

Παρά το γεγονός ότι πολλοί στην αγορά είχαν προετοιμαστεί για αυτήν την απόφαση, το δεδικασμένο που έχει πλέον δημιουργηθεί δημιουργεί ανησυχία και προβληματισμό, καθώς «παγώνει» προσωρινά την οικοδομή, με αποτέλεσμα να επιδεινωθεί το ήδη σοβαρό στεγαστικό πρόβλημα στη χώρα.

Κίνητρα θα προβλεφθούν στον υπό εξέλιξη πολεοδομικό σχεδιασμό, δήλωσε ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Θεόδωρος Σκυλακάκης, μετά την απόφαση του ΣτΕ για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ).

Οι κυριότεροι χαμένοι αυτής της απόφασης είναι οι ιδιοκτήτες ακινήτων, κατασκευαστές και επενδυτές που έχουν ήδη πληρώσει για οικοδομικές άδειες και σχέδια, αλλά δεν έχουν ξεκινήσει την κατασκευή. Στην περίπτωση αυτή, οι άδειες αυτές θα πρέπει να αναθεωρηθούν, κάτι που σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες θα επιβαρυνθούν με επιπλέον κόστος. Η αλλαγή αυτή αναμένεται να επιδεινώσει τη στεγαστική αγορά, αυξάνοντας τις τιμές, ειδικά των νεόδμητων ακινήτων, ενώ αναμένονται και αυξήσεις στις τιμές των παλαιότερων ακινήτων.

Αυτό έχει σοβαρές επιπτώσεις και στην κατασκευή νέων κατοικιών, με την αναμενόμενη μείωση των διαθέσιμων τετραγωνικών μέτρων για δόμηση, κάτι που θα καταστήσει την έναρξη νέων έργων πιο δύσκολη και λιγότερο ελκυστική. Επιπλέον, οι κατασκευαστές που βλέπουν την αγορά κατοικίας ως επενδυτική ευκαιρία ενδέχεται να αποθαρρυνθούν, μειώνοντας την προσφορά.

Το ίδιο ισχύει και για τις εταιρείες που σχεδίαζαν να επενδύσουν σε νέα επαγγελματικά ακίνητα, όπως γραφεία, βασισμένα στις διατάξεις του ΝΟΚ. Ο σχεδιασμός τους αναστέλλεται, γεγονός που έχει και οικονομικές, αλλά και άλλες συνέπειες, καθώς πλήττεται η αξιοπιστία της χώρας και δημιουργείται αβεβαιότητα στην αγορά.

Η απόφαση του ΣτΕ αφορά κυρίως τα άρθρα του ΝΟΚ που παρέχουν κίνητρα για αύξηση των όρων δόμησης, όπως ο συντελεστής δόμησης και το ύψος των κτιρίων, με αντάλλαγμα την ενεργειακή αναβάθμιση και την αύξηση των κοινόχρηστων χώρων και των χώρων πρασίνου. Οι δικαστές έκριναν ότι αυτές οι διατάξεις αντίκεινται στο Σύνταγμα, καθώς παρέχουν τη δυνατότητα εκδόσεως οικοδομικών αδειών κατ’ απόκλιση από τους ισχύοντες όρους δόμησης, χωρίς να λαμβάνονται υπόψη οι συνέπειες στον οικιστικό και πολεοδομικό σχεδιασμό της κάθε περιοχής.

Η απόφαση αυτή, πάντως, δεν επηρεάζει τις οικοδομικές άδειες για έργα που έχουν ήδη ξεκινήσει και για τα οποία υπάρχουν αποδείξεις για την έναρξη των εργασιών. Ωστόσο, η αβεβαιότητα παραμένει, καθώς η εφαρμογή της απόφασης εξαρτάται από τις πολεοδομικές υπηρεσίες και τις τυχόν προσφυγές γειτόνων.

Τι θα γίνει με τα bonus

Σχολιάζοντας τα παραπάνω το ΥΠΕΝ σημείωσε ότι «είναι σημαντικό ότι με την απόφαση αυτή επιβεβαιώνεται η δυνατότητα να υπάρχουν, όπου είναι ανάγκη για λόγους περιβαλλοντικούς ή άλλους, ειδικά κίνητρα (bonus) σε ό,τι αφορά στα ύψη, στα δώματα, στις φυτεμένες στέγες, κ.λπ. Και αυτό είναι σημαντικό, διότι τα εργαλεία αυτά, είναι απολύτως απαραίτητα για την αντιμετώπιση των συνεπειών της κλιματικής αλλαγής, ιδίως στις πυκνοδομημένες περιοχές, καθώς ο τρόπος που είναι σήμερα δομημένες οι μεγαλουπόλεις μας (μεγάλη κάλυψη, με μικρό ύψος), τις καθιστά μη βιώσιμες μακροχρόνια σε ένα περιβάλλον οξυνόμενης κλιματικής κρίσης και αυξημένων θερμοκρασιών.

Τα κίνητρα αυτά θα προβλεφθούν συνεπώς, όπου αυτό καθίσταται αναγκαίο, στο πλαίσιο του τοπικού, πολεοδομικού σχεδιασμού, που βρίσκεται σε εξέλιξη, με αντίστοιχη νομοθετική πρωτοβουλία της κυβέρνησης, η οποία θα αναληφθεί άμεσα, ώστε να υπάρχει ορατότητα και νομική ασφάλεια. Η κυβέρνηση υλοποιεί, άλλωστε, εδώ και τρία χρόνια το μεγαλύτερο πρόγραμμα τοπικού σχεδιασμού από συστάσεως του ελληνικού Κράτους, το οποίο θα μας επιτρέψει να καθιερώσουμε με τρόπο νομικά αδιαμφισβήτητο κίνητρα, όπως αυτά περιέχονται στο ΝΟΚ, εκεί που είναι πράγματι αναγκαία». Πράγματι το ΥΠΕΝ το 2021 ανέθεσε στο TEE (Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος) την υλοποίηση προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», συνολικού προϋπολογισμού 401 εκατ. ευρώ με το οποίο επιχειρείται να ολοκληρωθεί ο χωροταξικός και πολεοδομικός σχεδιασμός για το σύνολο της Επικράτειας και αυτό για πρώτη φορά.

Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια

Μεταξύ άλλων προβλέπεται η εκπόνηση Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ) για περίπου το 70% της Επικράτειας. Το σύνολο των μελετών για τα ΤΠΣ εκτιμάται ότι θα ανατεθεί μέχρι το τέλος του έτους. Για την εκπόνηση των ΤΠΣ χρειάζονται τουλάχιστον δύο χρόνια και μετά αυτά πρέπει να εγκριθούν από το ΥΠΕΝ και το ΣτΕ και να λάβουν τη μορφή του Προεδρικού Διατάγματος.

Συνυπολογίζοντας και τις αντιδράσεις – ενστάσεις που θα σημειωθούν καθώς τα ΤΠΣ θεσμοθετούν, χρήσεις γης, όρους δόμησης, κανονισμούς και περιορισμούς στην καλύτερη περίπτωση για να αποκτήσει η χώρα πολεοδομικό σχεδιασμό θα παρέλθουν άλλα πέντε χρόνια. Από την χθεσινή ανακοίνωση του ΥΠΕΝ δεν είναι σαφές αν θα προχωρήσει σε αναθεώρηση ή νέο ΝΟΚ, προκειμένου να αντιμετωπίσει τις συνέπειες της απόφασης του ΣτΕ.

Αυτό μένει να διευκρινιστεί το επόμενο διάστημα όταν το αρμόδιο υπουργείο έχει στη διάθεση του καθαρογραμμένη την απόφαση του ΣτΕ. Σε κάθε περίπτωση το διάστημα που μένει μέχρι να αποκτήσει η χώρα πολεοδομικό σχεδιασμό είναι μεγάλο και αν η κτηματαγορά δεν ισορροπήσει τότε η έλλειψη προσφοράς κατοικίας θα καταστεί καταστροφική για την ελληνική κοινωνία. Περαιτέρω, το ΣτΕ έκρινε ότι αντίκειται στο Σύνταγμα η μη προσμέτρηση στο συντελεστή δόμησης (δυνάμει του άρθρου 11 παρ. 6 του ΝΟΚ), των εσωτερικών εξωστών (παταριών) και του χώρου κύριας χρήσης των 35 τ.μ. στο δώμα της οικοδομής, όπως και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια (άρ. 19 παρ. 2 του ΝΟΚ). Αυτά μπορούν να κατασκευάζονται προσμετρώμενα στο συντελεστή δόμησης.

Αντιθέτως, δεν αντίκειται στο Σύνταγμα η μη προσμέτρηση στο συντελεστή δόμησης των έρκερ και των κλιμακοστασίων. Καταλήγοντας η ανακοίνωση του ΣτΕ αναφέρει σαφώς ότι «οι προσβαλλόμενες άδειες πρέπει να ακυρωθούν για τους παραπάνω λόγους».

Θ. Σκυλακάκης: Μετά την απόφαση του ΣτΕ για τον ΝΟΚ, κίνητρα θα προβλεφθούν στον υπό εξέλιξη πολεοδομικό σχεδιασμό

Κίνητρα θα προβλεφθούν στον υπό εξέλιξη πολεοδομικό σχεδιασμό, δήλωσε ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Θεόδωρος Σκυλακάκης, μετά την απόφαση του ΣτΕ για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό(ΝΟΚ).

Αναλυτικά ο ΥΠΕΝ σε ανακοίνωσή του ανέφερε:

«Η απόφαση του Συμβουλίου της Επικράτειας (ΣτΕ) για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (μια νομοθεσία του 2012) αφορά -κατά κύριο λόγο- στη νομολογία του για τη συνταγματικά προβλεπόμενη ανάγκη τοπικού, πολεοδομικού σχεδιασμού.

Είναι σημαντικό ότι με την απόφαση αυτή, δεν επηρεάζεται καμία υφιστάμενη οικοδομή (πλην όσων αποτελούν, ήδη, αντικείμενο προσφυγής), είτε αυτή έχει ολοκληρωθεί είτε με οποιονδήποτε τρόπο έχουν αρχίσει οι εργασίες σε αυτή. Κάτι, που θα δημιουργούσε πολύ σοβαρή ανασφάλεια δικαίου και θα επηρέαζε αρνητικά χιλιάδες πολίτες και επαγγελματίες.

Ταυτόχρονα, είναι σημαντικό ότι με την απόφαση αυτή επιβεβαιώνεται η δυνατότητα να υπάρχουν, όπου είναι ανάγκη για λόγους περιβαλλοντικούς ή άλλους, ειδικά κίνητρα (bonus) σε ό,τι αφορά στα ύψη, στα δώματα, στις φυτεμένες στέγες, κ.λπ. Και αυτό είναι σημαντικό, διότι τα εργαλεία αυτά, είναι απολύτως απαραίτητα για την αντιμετώπιση των συνεπειών της κλιματικής αλλαγής, ιδίως στις πυκνοδομημένες περιοχές, καθώς ο τρόπος που είναι σήμερα δομημένες οι μεγαλουπόλεις μας (μεγάλη κάλυψη, με μικρό ύψος), τις καθιστά μη βιώσιμες μακροχρόνια σε ένα περιβάλλον οξυνόμενης κλιματικής κρίσης και αυξημένων θερμοκρασιών. Τα κίνητρα αυτά θα προβλεφθούν συνεπώς, όπου αυτό καθίσταται αναγκαίο, στο πλαίσιο του τοπικού, πολεοδομικού σχεδιασμού, που βρίσκεται σε εξέλιξη, με αντίστοιχη νομοθετική πρωτοβουλία της κυβέρνησης, η οποία θα αναληφθεί άμεσα, ώστε να υπάρχει ορατότητα και νομική ασφάλεια.

Η κυβέρνηση υλοποιεί, άλλωστε, εδώ και τρία χρόνια το μεγαλύτερο πρόγραμμα τοπικού σχεδιασμού από συστάσεως του ελληνικού Κράτους, το οποίο θα μας επιτρέψει να καθιερώσουμε με τρόπο νομικά αδιαμφισβήτητο κίνητρα, όπως αυτά περιέχονται στο ΝΟΚ, εκεί που είναι πράγματι αναγκαία.

Ταυτόχρονα, θα αναλάβουμε πολλαπλές πρωτοβουλίες, ώστε να περιοριστούν τα φαινόμενα τοπικής διαφθοράς, που συνδέονται με την εφαρμογή της πολεοδομικής νομοθεσίας. Φαινόμενα που από την υπόθεση της Χαλκιδικής που αποκαλύφθηκε σήμερα, προκύπτει ότι μπορεί να είναι εκτεταμένα σε περιοχές και να αποκτούν την υπόσταση ακόμα και εγκληματικής οργάνωσης».