ΑΥΘΑΙΡΕΤΑ: Οι προϋποθέσεις για τακτοποίηση

Τάξη στο χάος των αυθαιρέτων επιχειρεί να βάλει η κυβέρνηση, σε ακόμη μια προσπάθεια να μπει τέλος στην άναρχη δόμηση, που θεωρείται υπεύθυνη σε μεγάλο βαθμό για την καταστροφή του φυσικού περιβάλλοντος.

Η αντίστροφη μέτρηση έχει αρχίσει και όσοι δεν υπαχθούν στις νέες ρυθμίσεις θα βρεθούν αντιμέτωποι ακόμη και με κατεδαφίσεις, κάτι που σημαίνει ότι θα χάσουν τις περιουσίες τους.
Όσοι συμμορφωθούν και προχωρήσουν σε τακτοποίηση, θα βρεθούν χωρίς καμία αμφιβολία με το “βουνό” της γραφειοκρατίας, καθώς τα δικαιολογητικά που θα τους ζητηθούν δεν είναι και λίγα.
Επίσης, θα πρέπει να πληρώσουν αρκετά χρήματα για πρόστιμα και στον μηχανικό που θα αναλάβει την υπόθεσή τους, αλλά όταν ολοκληρώσουν τη διαδικασία, το όφελος είναι ότι θα έχουν “καθαρούς” τίτλους ιδιοκτησίας.
Στελέχη του υπουργείου Περιβάλλοντος υπογραμμίζουν σε όλους τους τόνους, ότι πρόκειται για μια τελευταία ευκαιρία και ξεκαθαρίζουν ότι οι ημερομηνίες είναι πολύ συγκεκριμένες και δεν θα δοθεί καμία άλλη παράταση.
Με βάση αυτό ως δεδομένο, γίνεται σαφές πως όσοι έχουν παρανομίες θα πρέπει να σπεύσουν προκειμένου να τακτοποιήσουν τα “λάθη” που έγιναν στο παρελθόν, έτσι ώστε να μην έχουν προβλήματα στο άμεσο μέλλον.
Η όλη διαδικασία άλλωστε σχετικά με το σύστημα που αφορά στην παρακολούθηση και κατεδάφιση νέων και παλιών αυθαιρέτων έχει αναθεωρηθεί και όλα δείχνουν ότι δεν θα υπάρξουν άλλα “παραθυράκια”.

Οι προθεσμίες
Όσοι έχουν αυθαίρετα, θα πρέπει πλέον να πορευτούν με σύνεση και λογική και με βασική στρατηγική τη ρήση “των φρονίμων τα παιδιά πριν πεινάσουν μαγειρεύουν”, για να μην βρεθούν αντιμέτωποι με μεγάλα μπλεξίματα.
Οι προθεσμίες άλλωστε για την τακτοποίηση αυθαιρέτων που κατασκευάστηκαν έως τις 27 Ιουλίου του 2011 “τρέχουν”, κάτι που σημαίνει ότι έχουν πλέον στη διάθεσή τους ελάχιστους μήνες.
Ειδικότερα, η προθεσμία λήγει τέλος Μαρτίου του 2026 και όπως έχει δηλώσει η ηγεσία του Υπουργείου Περιβάλλοντος δεν προτίθεται να δώσει καμία παράταση σε όλους όσοι δεν συμμορφωθούν.
Αυτό πρακτικά σημαίνει, ότι έχουν αυθαιρεσίες πριν από το 2011, είναι υποχρεωμένοι να απευθυνθούν σε μηχανικό για να υπαχθούν στον τελευταίο νόμο περί αυθαιρέτων του Ν. 4495/2017 και να τακτοποιήσουν τις όποιες πολεοδομικές παραβάσεις τους.
Για ιδιοκτήτες αυθαιρέτων κατηγορίας 1 – 4, που έχουν ενταχθεί στη ρύθμιση, η διαδικασία θεωρείται ολοκληρωμένη μόνον όταν ο ιδιοκτήτης του ακινήτου έχει ολοκληρώσει την Ηλεκτρονική Ταυτότητα της ιδιοκτησίας του.
Κατά συνέπεια, η μη έκδοσή της θα ισοδυναμεί με μη τακτοποίηση της αυθαιρεσίας, καθώς για τη μεταβίβαση του ακινήτου, βασική προϋπόθεση είναι η τακτοποίηση και η έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.

Τα πρόστιμα
Τακτοποίηση δεν γίνεται χωρίς “ζεστό” χρήμα και οι ιδιοκτήτες ακινήτων που έχουν αυθαιρεσίες θα πρέπει να πληρώσουν πρόστιμα που υπολογίζονται ανάλογα με το εμβαδόν, τη χρονολογία ανέγερσης, την Τιμή Ζώνης και την Αντικειμενική Αξία.
Όσον αφορά στους ιδιοκτήτες που δεν πρόλαβαν τις προθεσμίες που υπήρχαν έως τώρα και θα τις δηλώσουν μέχρι τις 31 Μαρτίου 2026, το πρόστιμο είναι αυξημένο επιπλέον κατά 5% σε σχέση με το προηγούμενο έτος.

Ποσά παραβόλου
Οι ιδιοκτήτες που θα ενταχθούν στο νόμο για τακτοποίηση , θα πρέπει να πληρώσουν παράβολο, το οποίο θα καταβληθεί με τη δήλωση του αυθαιρέτου.
Ο νόμος ορίζει τα εξής για το ύψος του παραβόλου:
–250 ευρώ για αυθαίρετη κατασκευή/χρήση μέχρι 100 τ.μ.
–500 ευρώ για κτίριο/χρήση άνω των 100 τ.μ. και μέχρι 500 τ.μ.
–1.000 ευρώ για κτίριο/χρήση άνω των 500 τ.μ. και μέχρι 2.000 τ.μ.
–4.000 ευρώ για κτίριο/χρήση άνω των 2.000 τ.μ. και μέχρι 5.000 τ.μ.
–10.000 ευρώ για κτίριο/χρήση μεγαλύτερα των 5.000 τ.μ.

Τρόποι εξόφλησης
Με δεδομένο ότι η μεγάλη πλειονότητα δεν διαθέτει “ζεστό χρήμα”, προκειμένου να προχωρήσει στην εξόφληση των προστίμων, η Πολιτεία δίνει τη δυνατότητα στους ενδιαφερόμενους να κάνουν και διακανονισμό.
Στο πλαίσιο αυτό υπάρχει πρόβλεψη για ευνοϊκές ρυθμίσεις, μέσω των οποίων η εξόφληση των προστίμων μπορεί να γίνει ακόμη και σε 100 δόσεις, που αρχίζουν από 50 ευρώ τον μήνα.

Οι ευνοϊκές ρυθμίσεις είναι οι εξής:
–Εξόφληση προστίμων σε 100 δόσεις.
–Μείωση 20% σε όσους θα πληρώσουν εφάπαξ το πρόστιμο.
–Μείωση 10% σε όσους θα καταβάλουν το 30% του προστίμου.
–Δόσεις με 50 ευρώ τον μήνα.
–Παράταση επιπλέον δύο ετών στην τακτοποίηση αυθαίρετων σε όσους αδυνατούν οικονομικά να πληρώσουν τα πρόστιμα.
–Επιπλέον μείωση σε όσους έχουν μία και μοναδική κατοικία.
–Μειώσεις από 15% έως και 30% σε πολλές ευπαθείς ομάδες πληθυσμού, όπως ΑμεΑ, πολύτεκνοι, τρίτεκνοι, άνεργοι, δικαιούχοι εισοδήματος κοινωνικής αλληλεγγύης, παλιννοστούντες.
–Δυνατότητα νομιμοποίησης αυθαιρέτου σε εξ αδιαιρέτου οικόπεδο εντός σχεδίου, χωρίς τη συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών.
–Έκπτωση 30% σε όσους έχουν αυθαίρετο σε οικισμό που έχει χαρακτηριστεί «στάσιμος».
–Εκπτώσεις έως 60% σε περιοχές σεισμικής επικινδυνότητας.
–Μείωση 30% έως 50% για κτίσματα που ολοκλήρωσαν την ενεργειακή αναβάθμιση.

Μετά το 2011
Οι ρυθμίσεις για αυθαίρετα αφορούν όλους όσοι έχουν παρανομίες έως τις 28 Ιουλίου του 2011 και το ερώτημα που τίθεται είναι τι θα γίνει με αυτούς που έχτισαν μετά από αυτή την ημερομηνία.
Βασική αρχή της Πολιτείας είναι πως η 28/7/2011 αποτελεί “κόκκινη γραμμή”, κάτι που σημαίνει πως όσοι έχτισαν μετά, δεν προβλέπεται διατήρηση και ειδικά για όσους έχουν ανεγείρει ακίνητο από τις αρχές του έτους.
Η εκτίμηση που κυριαρχεί είναι πως το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας θα προχωρήσει σε κατεδαφίσεις, για να σταλεί το μήνυμα ότι καμία αυθαιρεσία που έγινε μετά τις 28/7/2011, δεν πρόκειται να γίνει ανεκτή.
Όπως γίνεται αντιληπτό με τον τρόπο αυτό, η Πολιτεία καθιστά σαφές ότι δεν θα κάνει ανεκτές νοοτροπίες του στυλ “χτίζω όπου θέλω γιατί το κράτος θα έρθει στη συνέχεια για να νομιμοποιήσει την αυθαιρεσία με ένα πρόστιμο”.

Σαρωτικοί έλεγχοι
Οι έλεγχοι για τα αυθαίρετα που χτίστηκαν μετά το 2011 θα είναι σαρωτικοί, μέσω ειδικών κλιμακίων που θα έχουν στη διάθεσή τους, αεροφωτογραφήσεις και drones, για να εντοπίζουν πολεοδομικές παρανομίες.
“Όπλο” στα χέρια της Πολιτείας θα είναι και μια νέα ψηφιακή πλατφόρμα στην οποία και θα καταχωρίζονται πολεοδομικές παρανομίες, που θα προκύπτουν μετά από καταγγελίες, που θα κάνουν πολίτες.
Το ΤΕΕ με το ΥΠΕΝ θα λειτουργήσουν νέο ηλεκτρονικό σύστημα, μέσα από το οποίο θα γίνεται μετά την καταγγελία ταχεία κλήρωση ελεγκτή δόμησης για άμεσο έλεγχο.
Στην περίπτωση που η καταγγελία αυθαίρετης κατασκευής επιβεβαιωθεί, τότε επιβάλλεται αμέσως το πρόστιμο και ο ιδιοκτήτης θα που θα λάβει το “ραβασάκι” θα είναι υποχρεωμένος να το πληρώσει.

Αυτοψία- κατεδάφιση- κυρώσεις
Κατά της έκθεσης αυτοψίας, ο ενδιαφερόμενος θα μπορεί να ασκήσει προσφυγή στο Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων Β’ εντός δέκα ημερών από την τοιχοκόλληση της έκθεσης αυτοψίας στο ακίνητο.
Η προσφυγή θα πρέπει να συνοδεύεται από αποδεικτικό καταβολής υπέρ του «Πράσινου Ταμείου» παραβόλου, το οποίο θα επιστρέφεται σε περίπτωση που η προσφυγή γίνει δεκτή, εν όλω ή εν μέρει.
Από τη στιγμή που θα γίνει η αυτοψία, όσοι εντοπίζονται με παρανομίες θα έχουν στη διάθεση του μόλις 10 ημέρες για να αποδείξουν τη νομιμότητα της κατασκευής, αλλιώς το κράτος θα προχωρά σε κατεδαφίσεις εντός ενός μήνα.

Θα πρέπει επίσης να σημειωθεί ότι οι αυθαιρετούχοι:
-Έχουν τη δυνατότητα προσφυγής κατά του πρωτοκόλλου κατεδάφισης στο εφετείο, που θα εξετάσει την υπόθεση και να εκδώσει απόφαση εντός δυόμισι μηνών.
-Θα βρίσκονται αντιμέτωποι εκτός από την κατεδάφιση με την επιβολή προστίμων ανέγερσης και μη έγκαιρης κατεδάφισης, ποινικές κυρώσεις, αναστολή της άδειας λειτουργίας της οικονομικής δραστηριότητας και διακοπή ρευματοδότησης.

Εάν πάντως προχωρήσουν σε οικειοθελή κατεδάφιση, τότε θα διαγράφεται το 50% του προστίμου ανέγερσης ενώ θα παύει και η ποινική δίωξη.
Εάν ο ιδιοκτήτης προβεί στην κατεδάφιση των αυθαιρέτων κατασκευών μετά την παρέλευση της προθεσμίας τα πρόστιμα ανέγερσης θα μειώνονται ανάλογα με το πότε θα γίνει η κατεδάφιση.
Η απομείωση των προστίμων δεν θα εφαρμόζεται στις περιπτώσεις αυθαιρέτων σε δάση, δασικές και αναδασωτέες εκτάσεις, στον αιγιαλό, την παραλία, σε περιοχές Natura και σε περιπτώσεις εργασιών που εκτελούνται επ’ αυτοφώρω.
Οι πρώτες κατεδαφίσεις θα αφορούν σε αυθαίρετα που ανεγέρθηκαν από την 1η Ιανουαρίου 2024 και μετά και εντάσσονται στη λεγόμενη Α’ φάση του προγράμματος για τον εντοπισμό της αυθαίρετης δόμησης.
Επίσης, προχωρά η ολοκλήρωση του συστήματος εντοπισμού και κατεδάφισης των αυθαίρετων κατασκευών, ώστε να υπάρχει συνολική και αξιόπιστη εικόνα, για τον αριθμό και τις περιοχές των αυθαιρέτων που δεν έχουν τακτοποιηθεί.

Μπήκαν σε ρύθμιση
Από το 2021 που εξέπνευσε η προθεσμία για τη κατηγορία 5, τα στοιχεία δείχνουν πως μπήκαν σε ρύθμιση 132.974, το 2022 127.271 κτίσματα, το 2023 120.636 και από τον Ιανουάριο μέχρι σήμερα άλλα 59.699 αυθαίρετα.
Έως τώρα δηλαδή περίπου 440.000 νέες υπαγωγές αυθαιρέτων ενώ η διαδικασία υπαγωγών είναι ανοιχτή και συνεχίζεται.
Οι περισσότερες παρεμβάσεις αφορούν σε αλλαγές χρήσης και ημιυπαίθριους χώρους, κατέχοντας μάλιστα σημαντικό μερίδιο στην πίτα των κτισμάτων που έχουν κάνει υπαγωγή στην πλατφόρμα του ΤΕΕ, καθώς αποτελούν 1 στις 3 δηλώσεις.

Κατηγορία “5”
Ως προς τις μεγάλες αυθαιρεσίες που αφορούν τη λεγόμενη κατηγορία “5”, η διαδικασία επί του παρόντος έχει “παγώσει”, είναι όμως σαφές ότι η επαναφορά της είναι μείζονος σημασίας.
Κι αυτό γιατί εδώ και τέσσερα χρόνια έχουν “παγώσει” μεταβιβάσεις χιλιάδων ακινήτων, ενώ εκατοντάδες ξενοδοχειακές μονάδες λόγω των αυθαιρεσιών τους δεν μπορούν να ενταχθούν στον αναπτυξιακό νόμο προς χρηματοδότηση.
Η λύση θεωρείται αναγκαία λόγω του ότι ιδιοκτήτες μεγάλων αυθαιρέτων που  καταγράφηκαν παλιά από την πολεοδομία και αμέλησαν να τα τακτοποιήσουν μέχρι το 2020, τώρα είναι αντιμέτωποι με πρόστιμα πολλών χιλιάδων ευρώ.