Ενοίκια: Εκτός ελέγχου οι τιμές – Προ των πυλών ο πορτογαλικός εφιάλτης

Εκτός ελέγχου είναι οι τιμές ενοικίασης και πώλησης ακινήτων στην Αττική και διάχυτος είναι πλέον ο φόβος ότι και η χώρα μας, θα βιώσει πολύ σύντομα τον εφιάλτη της Πορτογαλίας.

Παράγοντες της αγοράς, υπογραμμίζουν σε όλους τους τόνους ότι η ραγδαία αύξηση οφείλεται στη συσσωρευμένη ζήτηση που προκαλείται από το έλλειμμα που υπάρχει στις νέες οικοδομές τα τελευταία χρόνια.

Το γεγονός ότι οι “τράπεζες” έχουν κλείσει τις κάνουλες χρηματοδότησης για αγορά νέων κατοικιών, είναι άλλος ένας παράγοντες που έχει συμβάλει καθοριστικά στην εκτόξευση των τιμών στα ακίνητα.

Η νέα πραγματικότητα θυμίζει Πορτογαλία, όπου η εκτόξευση των τιμών έχει ως αποτέλεσμα να γίνονται ακόμη και διαδηλώσεις στη Λισαβόνα και τις άλλες μεγάλες πόλεις, υπέρ του δικαιώματος στη στέγαση.

Εάν σκεφτεί κανείς ότι η Πορτογαλία είναι μια χώρα που μοιάζει με την Ελλάδα, όπου οι μισθοί είναι χαμηλοί και τα ενοίκια υπέρογκα, γίνεται εύκολα αντιληπτό ότι οι εξελίξεις που δρομολογούνται θα είναι καταιγιστικές.

Στην Πορτογαλία πολλοί είναι αυτοί που ζουν με τον φόβο ότι ο σπιτονοικύρης τους μπορεί ανά πάσα ώρα και στιγμή να ζητήσει αύξηση της τιμής του ενοικίου, κάτι που έχει αρχίσει να γίνεται και στη χώρα μας.

Σύμφωνα με επίσημα στοιχεία, οι τιμές κατοικιών στη Λισαβόνα που είναι πόλη που κυριαρχεί ο τουρισμός έχουν εκτοξευτεί κατά 65% από το 2015 και η μέση τιμή ενοικίου για ένα υπνοδωμάτιο φτάνει περίπου στα 1350 ευρώ.

Εάν σκεφτεί κανείς ότι πάνω από το 50% των εργαζομένων έχει μηνιάτικο κάτω από 1.000 ευρώ, ενώ ο κατώτατος μισθός είναι στα 760 ευρώ, εύκολα θα αναρωτηθεί εάν και η Ελλάδα θα ζήσει σύντομα τον πορτογαλικό εφιάλτη.

 

Αθήνα όπως Λισαβόνα;

Η Αθήνα, όπως και η Λισαβόνα στην Πορτογαλία, αναδεικνύεται σε πρωταθλήτρια αυξήσεων στα ακίνητα, με ότι αυτό συνεπάγεται τόσο για νυν ενοικιαστές όσο και για νέα ζευγάρια που προσπαθούν να κάνουν ένα νέο ξεκίνημα στη ζωή τους.

Στις περισσότερες των περιπτώσεων χρειάζεται ένα μηνιάτικο για να ενοικιάσει κανείς ένα διαμέρισμα, εξέλιξη που έχει σοβαρότατες επιπτώσεις στη συντριπτική πλειονότητα της κοινωνίας.

Στην ουσία έχει ξεκινήσει ένας φαύλος κύκλος που υποχρεώνει κυρίως τα νέα παιδιά να παραμένουν στο παιδικό δωμάτιο, καθώς δεν μπορούν να ανταπεξέλθουν στα πολύ αυξημένα ενοίκια.

Όσον αφορά στην αγορά σπιτιού, αυτό παραμένει όνειρο θερινής νυχτός και οι μόνοι τυχεροί είναι όσοι κληρονομούν ένα διαμέρισμα από τους γονείς τους, καθώς έχουν να πληρώσουν μόνον τον συμβολαιογράφο.

 

Ζαλίζουν τα μισθώματα

Η συνολική εικόνα της αγοράς όπως αποτυπώθηκε πρόσφατα από το spitogatos, είναι άκρως απογοητευτική, αφού γίνεται σαφές το ύψος της αύξησης των ενοικίων και των τιμών πώλησης.

Η έρευνα καταγράφει την ανοδική τάση στη μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης και πώλησης κατοικιών το δεύτερο τρίμηνο του 2023, σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του προηγούμενου έτους.

Στα νότια προάστια για παράδειγμα η μέση τιμή πώλησης αυξήθηκε κατά 15%, ενώ στα ενοίκια για το ίδιο διάστημα οι αυξήσεις στα νότια και βόρεια προάστια της Αττικής φτάνουν στο 7%.

 

Οι τιμές ενοικίασης

Η αλήθεια είναι ότι φθηνά ενοίκια δεν υπάρχουν πλέον στην Αττική, με εξαίρεση όπως τονίζουν κτηματομεσίτες σε κάποιες περιοχές όπως είναι για παράδειγμα τα δυτικά προάστια.

Στο πλαίσιο αυτό, στις πιο οικονομικές περιοχές συγκαταλέγονται οι Αχαρναί, όπου η μέση τιμή ενοικίασης στο δεύτερο τρίμηνο του 2023 ήταν στα 6,4 €/τ.μ. αλλά αι ο Κορυδαλλός με 6,8€/τ.μ..

Από την έρευνα του spitogatos προκύπτει ότι οι αυξήσεις στις τιμές κατοικιών προς ενοικίασης το β’ τρίμηνο του 2023 σε σχέση με το αντίστοιχο του 2022 έχουν ως εξής:

-Κέντρο Αθήνας +5.8%

-Βόρεια προάστια +6,70

-Νότια Προάστια +6.8%

-Δυτικά Προάστια +4,4%

-Ανατολικά Προάστια +4,6%

-Πειραιάς +5%

-Προάστια Πειραιά +4,7%

Υπόλοιπο Αττικής +4,1%

 

​Τιμές κατοικιών προς ενοικίαση

Περιοχή	Β’ τρίμηνο 2023 (€/τμ)	Β’ τρίμηνο 2022 (€/τμ)	Μεταβολή %
Κέντρο Αθήνας	9,52	9,00	5,80%
Αθήνα – Βόρεια Προάστια	10,67	10,00	6,70%
Αθήνα – Νότια Προάστια	11,30	10,58	6,80%
Αθήνα – Δυτικά Προάστια	7,63	7,31	4,40%
Αθήνα – Ανατολικά Προάστια	8,00	7,65	4,60%
Πειραιάς	8,75	8,33	5,00%
Προάστια Πειραιά	7,14	6,82	4,70%
Υπόλοιπο Αττικής	8,67	8,33	4,10%

​Πηγή spitogatos

 

Τιμές πώλησης

Η ανοδική τάση των τιμών ως προς τις κατοικίες που διατίθενται προς πώληση και ενοικίαση συνεχίζεται και το δεύτερο τρίμηνο του 2023, συγκριτικά με το αντίστοιχο διάστημα του 2022.

Η μεγαλύτερη αύξηση στις μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης σε σχέση με πέρσι έχει καταγραφεί στο Ίλιον που είναι της τάξης 32%, γεγονός που επιβεβαιώνει ότι δεν υπάρχουν φθηνά διαμερίσματα.

Αμέσως μετά ακολουθούν η Αγία Παρασκευή (βόρεια προάστια) με αύξηση 27%, η περιοχή του Ζωγράφου (νότια προάστια) με αύξηση 26% και η Καλλιθέα (νότια προάστια) που η αύξηση φτάνει στο 23%.

Όσον αφορά στις πιο οικονομικές περιοχές για αγορά κατοικίας βρίσκονται στα Πατήσια όπου η μέση τιμή είναι στα 1.266€ το τετραγωνικό και στο Κερατσίνι όπου η μέση τιμή είναι στα 1.333€ το τετραγωνικό.

Οι αυξήσεις στις τιμές κατοικιών προς πώληση το β’ τρίμηνο του 2023 σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2022 έχουν ως εξής:

-Κέντρο Αθήνα +11%

-Βόρεια Προάστια +10,3%

-Νότια Προάστια +14,7%

-Δυτικά Προάστια +14,3%

-Ανατολικά Προάστια +10,6%

-Πειραιώς +11,1%

-Προάστια Πειραιά +14,3%

-Υπόλοιπο Αττικής +5.4%

​

Τιμές κατοικιών προς πώληση

Περιοχή	Β’ τρίμηνο 2023 (€/τμ)	Β’ τρίμηνο 2022 (€/τμ)	Μεταβολή %
Κέντρο Αθήνας	1.887	1.700	11,00%
Αθήνα – Βόρεια Προάστια	2.846	2.581	10,30%
Αθήνα – Νότια Προάστια	3.511	3.061	14,70%
Αθήνα – Δυτικά Προάστια	1.714	1.500	14,30%
Αθήνα – Ανατολικά Προάστια	1.891	1.711	10,60%
Πειραιάς	1.917	1.726	11,10%
Προάστια Πειραιά	1.563	1.367	14,30%
Υπόλοιπο Αττικής
	1.815	1.721	5,40%

 

​Πηγή spitogatos

 

Η εικόνα ανά προάστιο

Παράγοντες της αγοράς τονίζουν ότι στις περιοχές των νοτίων προαστίων υπάρχουν συνολικά οι υψηλότερες τιμές, τις οποίες αποδίδουν στα μεγάλα έργα που βρίσκονται σε εξέλιξη όπως για παράδειγμα αυτό του Ελληνικού.

Οι υψηλότερες τιμές, που είναι για πολύ γερά “πορτοφόλια” καταγράφονται στην Βουλιαγμένη, τη Βάρη-Βάρκιζα, τη Βούλα και στο Ελληνικό, ενώ οι χαμηλότερες στη λαϊκή συνοικία του Υμηττού.

Στα Βόρεια Προάστια τα “σκήπτρα των πιο υψηλών τιμών κρατάει η περιοχή του Παλαιού Ψυχικού και ακολουθούν το Νέο Ψυχικό, η Εκάλη και η Άνοιξη.

Στα δυτικά προάστια την υψηλότερη τιμή εμφανίζει η Νέα Ιωνία και ακολουθεί το Χαϊδάρι, ενώ οι χαμηλότερες τιμές καταγράφονται στο Καμάτερο που αποτελεί και την περιοχή με το φθηνότερο μέσο ενοίκιο στην Αττική.

Επίσης:

-στα Ανατολικά προάστια, τα ακριβότερα ενοίκια καταγράφονται σε Κορωπί και Μαραθώνα και τα φθηνότερα στα Σπάτα,

-στον Πειραιά οι υψηλότερες μέσες τιμές ανά τ.μ εμφανίζονται στον Ταύρο και οι χαμηλότερες στο Πέραμα.

 

Τα αίτια της έκρηξης τιμών

Όπως γίνεται αντιληπτό διαμορφώνεται ένα νέο περιβάλλον που όμοιό του δεν έχει ζήσει η ελληνική κοινωνία, με αποτέλεσμα οι τιμές στα ακίνητα τόσο στα ενοίκια όσο και στις πωλήσεις να βρίσκονται στα ύψη.

Η έκρηξη τιμών θα πρέπει να αποδοθεί σε μεγάλο βαθμό στο νόμο της προσφοράς και της ζήτησης, καθώς είναι προφανές ότι τα υπάρχοντα ακίνητα δεν επαρκούν για να καλύψουν τις αυξημένες ανάγκες.

Η εκρηκτική αύξηση στις τιμές των ενοικίων θα πρέπει να αποδοθεί και σε άλλους τέσσερις λόγους που είναι οι εξής:

-Επιστροφή στην κανονικότητα: Η Ελλάδα του 2023, δεν έχει την παραμικρή σχέση με την Ελλάδα των μνημονίων, όταν πολλοί ενοικιαστές έφευγαν… νύχτα και “φέσωναν” τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Το ζήτημα είναι ότι αυτοί πρέπει να βγάλουν τα… σπασμένα της οικονομικής κρίσης και της υποαπόδοσης που είχαν τα διαμερίσματά τους.

-Περιορισμένος τραπεζικός δανεισμός: Κοινό μυστικό είναι πλέον ότι οι τράπεζες δεν δίνουν εύκολα δάνειο για την αγορά σπιτιού, καθώς έχουν περιορίσει δραστικά την χορήγησή τους. Τα νέα προγράμματα για την απόκτηση πρώτης κατοικίας σε νέους έως 39 ετών ίσως αλλάξουν τα δεδομένα, αλλά είναι πολύ νωρίς ακόμη για συμπεράσματα.

– “Πάγωμα” οικοδομικής δραστηριότητας: Ο κατασκευαστικός κλάδος λόγω της μεγάλης οικονομικής κρίσης, αναγκάστηκε να αδρανοποιηθεί, με αποτέλεσμα να μην υπάρχουν πολλά καινούργια ακίνητα στην αγορά. Το αποτέλεσμα είναι οι τιμές να ανεβαίνουν στα ύψη.

– Βραχυχρόνια μίσθωση: Πολλοί είναι οι ιδιοκτήτες που προτιμούν να έχουν τα διαμερίσματά τους “κλειστά” και να τα δίνουν σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης όπου το κέρδος είναι μεγαλύτερο. Το αποτέλεσμα και σ’ αυτή την περίπτωση είναι τα διαθέσιμα σπίτια να είναι λιγότερα και οι τιμές να ανεβαίνουν κάθε μέρα όλο και ψηλότερα.

 

 

Οι τιμές γραφείων και καταστημάτων

Ανοδικές τάσεις παρατηρούνται και στα μισθώματα γραφείων και καταστημάτων, γεγονός που αυξάνει το κόστος λειτουργίας των επιχειρήσεων

Οι ονομαστικές τιμές των γραφείων υψηλών προδιαγραφών το 2022 σε σχέση με το 2021 αυξήθηκαν κατά 2,6% και οι τιμές των καταστημάτων κατά 5% για το σύνολο της Ελλάδος.

Όπως προκύπτει από τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος για το σύνολο του 2022, τα μισθώματα γραφείων, όλων των κατηγοριών, σε ονομαστικούς όρους για το σύνολο της Ελλάδος αυξήθηκαν κατά 1,6%. Ωστόσο, ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των μισθωμάτων για την Αθήνα ανήλθε στο 2,7%

Τα μισθώματα των γραφείων κατά το β’ εξάμηνο του 2022 για το σύνολο της χώρας κατέγραψαν αύξηση 1,1% σε σχέση με το α’ εξάμηνο του 2022. Όσον αφορά όμως στις τιμές των καταστημάτων ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών για την Αθήνα ήταν 6,9%.

Για το σύνολο του 2022 τα μισθώματα των καταστημάτων όλων των κατηγοριών σε ονομαστικούς όρους για το σύνολο της χώρας κατέγραψαν μέση ετήσια αύξηση της τάξης του 4,6%. Ο αντίστοιχος μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των μισθωμάτων στην Αθήνα ήταν επίσης 4,6%