Ενοίκια: Λύσεις για τα “φέσια”

Σε κατάσταση… νευρικής κρίσης βρίσκονται χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων, που έχουν μπλέξει με στρατηγικούς κακοπληρωτές και αδυνατούν να εισπράξουν τα μισθώματα που τους οφείλονται.

Η ιστορία με τα “φέσια” στα ενοίκια, δεν είναι καινούργια, καθώς αφετηρία της είναι η περίοδος των μνημονίων όταν και έλαβε εκρηκτικές διαστάσεις, με το επιχείρημα του “δεν έχω δεν πληρώνω”.
Ήταν η εποχή που χιλιάδες ενοικιαστές με το πρόσχημα της οικονομικής κρίσης, όχι μόνο δεν πλήρωναν, αλλά εξαφανίζονταν… νύχτα, αφήνοντας πίσω τους και χρέη και διαλυμένα διαμερίσματα.
Τα απλήρωτα ενοίκια και κοινόχρηστα, σε συνδυασμό με τα χρήματα που έπρεπε να πληρωθούν για την ανακαίνιση , υποχρέωσαν χιλιάδες ιδιοκτήτες να βάλουν βαθιά το χέρι στην τσέπη.
Κάποιοι προτίμησαν να τα κλείσουν, καθώς δεν μπορούσαν να αντέξουν το κόστος των επισκευών και όσοι είχαν τη δυνατότητα να τα επισκευάσουν, ήταν εξαιρετικά προσεκτικοί στις επιλογές των ενοικιαστών.
Από τότε βέβαια κύλησε πολύ νερό στ’ αυλάκι, καθώς το τέλος των μνημονίων, είχε ως αποτέλεσμα η χώρα να γυρίσει σελίδα και σταδιακά να αρχίσει η επιστροφή στην κανονικότητα για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές.
Η έκρηξη του τουρισμού που παρατηρείται τα τελευταία χρόνια ειδικά στην Αττική άλλαξε άρδην τα δεδομένα και τα ενοίκια εκτοξεύτηκαν στα ύψη, καθώς πολλοί ήταν αυτοί που προτίμησαν τη λύση της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Στα ύψη οι τιμές
Στην παρούσα φάση, οι τιμές των ενοικίων είναι σε πολύ υψηλά επίπεδα και έχει σχεδόν προεξοφληθεί ότι δεν πρόκειται να πέσουν παρά τους περιορισμούς που έχουν τεθεί στο AirBnB.
Η διαμαρτυρία στο συνέδριο της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) το περασμένο Σάββατο δείχνει ότι η κατάσταση έχει ξεφύγει και ένα σημαντικό τμήμα της κοινωνίας δεν μπορεί να ανταποκριθεί.
Τα στοιχεία που βλέπουν το φως της δημοσιότητας αποτυπώνουν την εικόνα που έχει διαμορφωθεί και εξηγούν σε μεγάλο βαθμό γιατί το στεγαστικό εξελίσσεται στο υπ’ αριθμόν ένα πρόβλημα της χώρας.
Η δημοφιλής πλατφόρμα Spitogatos μάλιστα δείχνει αυξήσεις στις μέσες ζητούμενες τιμές ενοικίων σε ολόκληρη τη χώρα, κατά 5,8% το δ΄ τρίμηνο του 2024 σε σύγκριση με το αντίστοιχο του 2023.

Από 500 ευρώ και πάνω
Ειδικότερα, στην Αττική, στις πιο “προσιτές” συνοικίες οι τιμές των ζητούμενων ενοικίων είναι από 6,3 έως 7,3 ευρώ το τ.μ., κάτι που σημαίνει ότι για διαμέρισμα 80 τ.μ, οι ενοικιαστές καλούνται να πληρώσουν πάνω από 500 ευρώ τον μήνα.

Είναι χαρακτηριστικό, ότι στην οικονομικότερη συνοικία της Αττικής, το Πέραμα, το μέσο ζητούμενο ενοίκιο φτάνει τα 6,3 ευρώ το τ.μ, δηλαδή για ένα σπίτι 80 τ.μ. το μηνιαίο μίσθωμα ανέρχεται στα 504 ευρώ.

Τα στοιχεία μάλιστα δείχνουν τα εξής για το μέσο ζητούμενο ενοίκιο:

-Στις Αχαρνές είναι στα 7 τ.μ ευρώ το τμ.

-στο Κρυνέρι στα 7,1 ευρώ το τ,μ.

-στη Νέα Χαλκηδόνα στα 7,2 ευρώ το τ.μ.

-στο Ίλιον στα 7,3 ευρώ το τ.μ.

Σε ό,τι αφορά τις μεγαλύτερες αυξήσεις στο λεκανοπέδιο το τέταρτο τρίμηνο του 2024 σε σχέση με το αντίστοιχο του 2023, η εικόνα δείχνει ότι η περιοχή με την μεγαλύτερη άνοδο μέσης ζητούμενης τιμής ενοικίασης είναι το Μοσχάτο με 28,5%.
Αμέσως μετά ακολουθούν, ο Μαραθώνας με 28,2%, το Κέντρο της Αθήνας με 26,4%, η Δραπετσώνα με 23,2% και ο Ταύρος με 22,1%, γεγονός που καθιστά σαφές ότι δεν υπάρχουν πλέον φθηνά ενοίκια.

Αδυναμία καταβολής
Οι τελευταίες εξελίξεις στο μέτωπο της στέγασης έχουν φέρει σε δυσχερή θέση τη μεγάλη πλειονότητα των ενοικιαστών, οι οποίοι αδυνατούν να ανταποκριθούν στην καταβολή του μισθώματος που έχουν συμφωνήσει.
Πολλοί είναι αυτοί που ενώ αρχικά δέχθηκαν και συμφώνησαν με τον ιδιοκτήτη της κατοικίας ή της επαγγελματικής στέγης την αύξηση του ενοικίου στη συνέχεια, λόγω οικονομικής στενότητας, σταμάτησαν να πληρώνουν τα μισθώματα.
Η αλήθεια είναι ότι η μεγάλη πλειονότητα των ενοικιαστών επιδιώκει τη συνέπεια, αλλά από τη στιγμή που προτεραιότητά τους είναι να βγει ο μήνας, η πληρωμή του ενοικίου έρχεται σε δεύτερη μοίρα.

Στρατηγικοί κακοπληρωτές
Το μεγάλο πρόβλημα για τους ιδιοκτήτες ακινήτων έχει να κάνει με τους λεγόμενους στρατηγικούς κακοπληρωτές, αυτούς δηλαδή που πληρώνουν την εγγύηση και ένα ή δύο ενοίκια και στη συνέχεια εξαφανίζονται.
Οι στρατηγικοί κακοπληρωτές έχουν αρχίσει να κάνουν την εμφάνισή τους -όπως και στην περίοδο των μνημονίων, καθώς γνωρίζουν ότι η μεγάλη πλειονότητα των ιδιοκτητών δεν θέσει την προσφυγή στη δικαιοσύνη.

Φόρος χωρίς εισόδημα
Σε κάθε περίπτωση, το πρόβλημα για τους ιδιοκτήτες είναι ότι εάν δεν πάρουν τα οφειλόμενα ενοίκια, κινδυνεύουν να πληρώσουν φόρους για χρήματα που δεν έχουν λάβει και μάλιστα με συντελεστές από 15% έως 45%.
Το πρόβλημα λαμβάνει ακόμη μεγαλύτερες διαστάσεις, καθώς η ηλεκτρονική πύλη για την υποβολή των φορολογικών δηλώσεων, ανοίγει φέτος στις 15 Μαρτίου, πολύ νωρίτερα δηλαδή από κάθε άλλη χρονιά.
Αυτό στην πράξη σημαίνει ότι οι εκμισθωτές ακινήτων που δεν έχουν εισπράξει τα οφειλόμενα ενοίκια του 2024 θα πρέπει να “τρέξουν”, για να μην επιβαρυνθούν με φόρους για ανύπαρκτα εισοδήματα.

Προσέγγιση
Όσοι έχουν ασχοληθεί με τέτοιες υποθέσεις υπογραμμίζουν σε όλους τους τόνους, ότι έχει μεγάλη σημασία οι εκμισθωτές να ξέρουν ποιοι είναι αυτοί που ενοικιάζουν τα σπίτια ή τα καταστήματά τους.
Όπως εξηγούν, θα πρέπει να αντιμετωπίζουν διαφορετικά, όσους ήταν συνεπείς στις υποχρεώσεις τους αλλά δυσκολεύονται για ένα μικρό χρονικό διάστημα και αλλιώς τους στρατηγικούς κακοπληρωτές.
Σε κάθε περίπτωση, το πρώτο που πρέπει να κάνουν είναι να προσεγγίσουν τους ενοικιαστές τους, να τους εξηγήσουν την κατάσταση και να συμφωνήσουν μαζί τους στο τρόπο και τον χρόνο αποπληρωμής.
Τα περιθώρια βέβαια αυτή τη φορά είναι περιορισμένα, λόγω των αλλαγών στη συμπλήρωση των φορολογικών δηλώσεων, κάτι που σημαίνει ότι δεν υπάρχει πλέον χρόνος για χάσιμο.

Δικαστική οδός
Στην περίπτωση κατά την οποία οι ιδιοκτήτες ακινήτων αποτύχουν στο να έρθουν σε συμφωνία με τους νοικάρηδές τους για την αποπληρωμή των ενοικίων, τότε η λύση της δικαστικής οδού είναι μονόδρομος.
Καλό πάντως είναι τέτοιες λύσεις να επιλέγονται μόνον για τους στρατηγικούς κακοπληρωτές και όχι για ανθρώπους που θέλουν αλλά έχουν συγκυριακές δυσκολίες στο να πληρώσουν το νοίκι τους.
Αυτό πάντως που πρέπει να ξέρουν όλοι οι εκμισθωτές, είναι ότι η προσφυγή γίνεται επί του ποσού που αναγράφεται στο συμβόλαιο και όχι επί προφορικών συμφωνιών που ενδεχομένως έχουν γίνει με τους ενοικιαστές
Ας δούμε αναλυτικά τι πρέπει να κάνουν οι εκμισθωτές σε περίπτωση οφειλόμενων ενοικίων για να μη βρεθούν απέναντι σε αδιέξοδες καταστάσεις.
Αυτό μάλιστα που πρέπει να γίνει σαφές είναι ότι δεν αρκεί να δηλώσουν στα έντυπα Ε1 και Ε2 της φορολογικής δήλωσης τα ποσά που δεν έχουν εισπράξει για να απαλλαγούν από το φόρο.

Για να μηδενίσουν τη φορολογική τους επιβάρυνση θα πρέπει πριν από την υποβολή της φορολογικής δήλωσης:

Α. Να έχουν εκδώσει εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων.

Β. Να υποβάλουν στην ψηφιακή πύλη της ΑΑΔΕ, “Τα Αιτήματά μου” τη δήλωση για τα ανείσπρακτα ενοίκια και τα δικαιολογητικά.

Γ. Να προσκομίσουν στην εφορία φωτοαντίγραφα των διαταγών, δικαστικών αποφάσεων που έχουν εκδοθεί ή αγωγών που έχουν ασκηθεί.

Στο πλαίσιο αυτό, θα πρέπει να υποβληθούν:

-το έντυπο Ε411. Για κάθε μισθωτή, ακίνητο και αποδεικτικό έγγραφο υποβάλλεται ξεχωριστή δήλωση. Σε περίπτωση υποβολής δήλωσης ανείσπρακτων μισθωμάτων αποβιώσαντα ιδιοκτήτη από κληρονόμο αυτού για χρονικό διάστημα που ο αποβιώσας ήταν εν ζωή στα στοιχεία ιδιοκτήτη συμπληρώνονται τα στοιχεία του αποβιώσαντα. Αν για τον οποιοδήποτε λόγο είναι αδύνατη η ψηφιακή υποβολή τότε η δήλωση θα υποβληθεί έντυπα είτε ταχυδρομικά με συστημένη επιστολή ή με courier ή αυτοπροσώπως.

-η δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή διαταγή πληρωμής ή απόδοσης χρήσης μισθίου ή ασκηθείσα αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων (και το αποδεικτικό επίδοσης της αγωγής).

-πίνακας αναγγελίες χρεών σε περίπτωση πτωχευμένου μισθωτή, με την απαίτηση του εκμισθωτή.

-υπεύθυνη δήλωση ότι για το διάστημα από την έκδοση της απόφασης αποβολής ή διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου μέχρι την εκτέλεση δεν έχουν εισπραχθεί τα μισθώματα και την έκθεση αποβολής και εγκατάστασης που έχει συνταχθεί από τον δικαστικό επιμελητή.

Στην περίπτωση κατά την οποία δεν υποβληθούν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά για τη δήλωση των ανείσπρακτων ενοικίων τότε τα ποσά που έχουν δηλωθεί ως ανείσπρακτα εισοδήματα δεν θα ληφθούν υπόψη.
Κατά συνέπεια η εφορία θα προχωρήσει σε νέα εκκαθάριση της δήλωσης που έχει κατατεθεί φορολογώντας κανονικά τα συγκεκριμένα ποσά και χωρίς να ληφθεί υπόψη ότι ο ιδιοκτήτης δεν τα έχει εισπράξει.
Τα ενοίκια που δεν εισπράχθηκαν κατά το 2024 και ενοίκια που είχαν δηλωθεί ως ανείσπρακτα το προηγούμενο φορολογικό έτος και εισπράχθηκαν το 2024 θα πρέπει να δηλωθούν πρώτα στο έντυπο Ε2 και αυτομάτως θα μεταφερθούν στο Ε1.

Η φορολόγηση
Με βάση την ισχύουσα κλίμακα, το ετήσιο καθαρό φορολογητέο εισόδημα από ενοίκια φορολογείται αυτοτελώς από το πρώτο ευρώ αφού αφαιρεθεί ποσοστό 5% ως δαπάνη για επισκευή, συντήρηση, ανακαίνιση και άλλες λειτουργικές ανάγκες.
Με βάση αυτό ως δεδομένο στην κλίμακα για εισοδήματα έως 12.000 ευρώ ο συντελεστής είναι της τάξης του 15% και σταδιακά αρχίζει να κλιμακώνεται φτάνοντας ως και το 45%.

Ειδικότερα, ο φόρος έχει ως εξής:

-15% για τα πρώτα 12.000 ευρώ του εισοδήματος,

-35% για τα επόμενα 23.000 ευρώ, δηλαδή στο τμήμα του εισοδήματος από τα 12.001 έως τα 35.000 ευρώ,

-45% για το τμήμα του εισοδήματος πάνω από τα 35.000 ευρώ.

Φορολογούμενος που απέκτησε το 2024 εισόδημα 15.000 ευρώ από ενοίκια θα κληθεί να πληρώσει φόρο εισοδήματος για ποσό 14.250 ευρώ μειωμένο κατά 5% λόγω αυτόματης τεκμαρτής έκπτωσης δαπανών επισκευή, συντήρηση και λοιπές λειτουργικές ανάγκες των εκμισθούμενων ακινήτων).

Ο φόρος θα υπολογιστεί ως εξής:

-12.000 ευρώ x 15% = 1.800 ευρώ,

-2.250 ευρώ x 35% = 787,50 ευρώ,

-1.800 ευρώ + 787,50 ευρώ = 2.587,50 ευρώ.

Συνεπώς ο συνολικός λογαριασμός για το φόρο εισοδήματος διαμορφώνεται στα 2.587,50 ευρώ.