Ενοίκια: Λύσεις για τους “φεσατζήδες”

Απάντηση στους επαγγελματίες κακοπληρωτές

*Οδηγίες σε ιδιοκτήτες ακινήτων

*Πως θα γλιτώσουν τον επιπλέον φόρο

*Τα δικαιολογητικά που ζητούν στις ΔΟΥ

*Το “κλειδί” της διαταγής πληρωμής

Η ώρα της εφορίας πλησιάζει και για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων αποτελούν “βραχνά” τα ανείσπρακτα ενοίκια, καθώς καλούνται να πληρώσουν επιπλέον φόρο για χρήματα που ουδέποτε εισέπραξαν.

Οι επαγγελματίες “φεσατζήδες” άνθισαν την εποχή των μνημονίων, όταν άφηναν πίσω τους “ερείπια”, από απλήρωτα ενοίκια έως κοινόχρηστα, τα οποία έπρεπε να πληρώσουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων.

Η επιστροφή στην κανονικότητα περιόρισε το φαινόμενο, αλλά αυτό σε καμία των περιπτώσεων, δεν πρέπει να οδηγεί στο συμπέρασμα, ότι τελείωσε οριστικά η ιστορία με τους ενοικιαστές που δεν πληρώνουν.

Ας μην ξεχνάμε ότι βρισκόμαστε πλέον στην εποχή των πολύ υψηλών ενοικίων, κάτι που σημαίνει ότι η συσσώρευση δύο ή τριών απλήρωτων ενοικίων, φέρνει τα πάνω κάτω στον προγραμματισμό που έχουν κάνει οι ιδιοκτήτες.

Με βάση αυτό ως δεδομένο, θα πρέπει να υπάρχει άμεση επαφή με τους ενοικιαστές με στόχο να ξεπερνιέται από την πρώτη στιγμή το πρόβλημα, για να γλιτώσουν στη συνέχεια τις όποιες περιπέτειες.

Έμφαση πρέπει επίσης να δίνεται και στην πληρωμή των κοινοχρήστων, λόγω του ότι ελλοχεύει ο κίνδυνος να συσσωρευτεί ένα μεγάλο ποσό το οποίο στη συνέχεια θα είναι αδύνατο να αποπληρωθεί.

Όσοι έχουν πικρή πείρα με επαγγελματίες “φεσατζήδες” λένε με νόημα πώς δεν είναι λύση ούτε η προσφυγή στη δικαιοσύνη, εκτός και εάν δεν υπάρχει καμία διάθεση συμμόρφωσης και υπάρχει πλήρες αδιέξοδο.

Κοινό μυστικό είναι άλλωστε ότι απαιτείται ένα σημαντικό έξοδο για τα δικαστικά έξοδα και το κυριότερο είναι πως ο ιδιοκτήτης δύσκολα θα πάρει πίσω τα λεφτά που έχει χάσει από “φέσια” ενοικίων.

Μειωμένη προσφορά

Μεσίτες μάλιστα τονίζουν ότι ένας από τους λόγους που έχουν εκτοξευτεί στα ύψη τα ενοίκια, είναι και η στρατηγική των κακοπληρωτών, να πληρώνουν δηλαδή δύο ή τρία ενοίκια στην αρχή και στη συνέχεια να κάνουν στάση πληρωμών.

Το αποτέλεσμα όπως εξηγούν, είναι ιδιοκτήτες να προτιμούν να κρατούν κλειστά τα διαμερίσματά τους, με αποτέλεσμα στην αγορά να υπάρχει μειωμένη προσφορά που οδηγεί και σε πολύ υψηλές τιμές ενοικίων.

Ψυχραιμία και προσοχή

Οι κίνδυνοι όπως γίνεται αντιληπτό είναι τεράστιοι, γεγονός που φέρνει σε δυσχερή θέση τους ιδιοκτήτες σχετικά με το τι πρέπει να κάνουν στην περίπτωση που βρεθούν αντιμέτωποι με τον εφιάλτη των “φεσατζήδων”.

Δικηγόροι που ασχολούνται με τέτοια θέματα, συνιστούν ψυχραιμία και προσοχή, τονίζοντας ότι ο πανικός ποτέ δεν είναι καλός σύμβουλος και σημειώνοντας ότι η μεγάλη πλειονότητα των ενοικιαστών διακρίνεται από φερεγγυότητα.

Όπως εξηγούν, αυτό που έχει σημασία είναι σε πρώτη φάση να μην πληρώσουν για χρήματα που δεν έχουν εισπράξει και σε δεύτερη φάση να δουν τη στρατηγική που πρέπει να ακολουθήσουν για να τους διώξουν από το ακίνητό τους.

Αναβολή φορολόγησης

Σύμφωνα με την δικηγόρο ΑΠ και γεγ. Γραμματέας της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων Βασιλική Παραδιά, η μη πληρωμή ενοικίων είναι διαχρονικό πρόβλημα των εκμισθωτών ακινήτων.

Η μη φορολόγηση των ανείσπρακτων ενοικίων ήταν πάγιο αίτημα της Ομοσπονδίας η οποία επιδιώκει την οριστική λύση του προβλήματος μέσω διαδικασίας αναβολής της φορολόγησής τους επί όσο χρόνο δεν έχουν εισπραχθεί.

Για να γίνει αποδεκτή η αναβολή φορολόγησης χωρίς τον κίνδυνο εκτεταμένης καταστρατήγησης, που θα οδηγούσε σε τεράστια απώλεια φορολογικών εσόδων κατέστη σαφές ότι δεν θα αρκούσε μια απλή υπεύθυνη δήλωση του φορολογούμενου.

Όπως γίνεται αντιληπτό, θα έπρεπε να υπάρχει και μια οποιασδήποτε μορφής δικαστική απόφαση ή έστω προσφυγή στη δικαιοσύνη, που να αποδεικνύει την αλήθεια της δήλωσης περί μη είσπραξης των μισθωμάτων.

Η προσφυγή λοιπόν είναι το “κλειδί” για να μην βρεθούν οι ιδιοκτήτες ακινήτων αντιμέτωποι με εφιαλτικές καταστάσεις και πληρωμή υπέρογκων φόρων, που θα τους υποχρέωνε να βάλουν βαθιά το χέρι στην τσέπη.

Τι ορίζει ο νόμος

Ας δούμε λοιπόν αναλυτικά τι ορίζει ο νόμος 4346/2015 για να ανείσπρακτα ενοίκια, προκειμένου να γίνει σαφές τι κινήσεις πρέπει να κάνει ο ιδιοκτήτης με έναν δύστροπο και αφερέγγυο ενοικιαστή:

-Τα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, τα οποία δεν έχουν εισπραχθεί από τον δικαιούχο, δεν συνυπολογίζονται στο συνολικό εισόδημά του, εφόσον έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μίσθιου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων.

-Τα εν λόγω εισοδήματα φορολογούνται στο έτος και κατά το ποσό που αποδεδειγμένα εισπράχθηκαν, κατά παρέκκλιση των διατάξεων του άρθρου 8. Τα μη εισπραχθέντα εισοδήματα δηλώνονται σε ειδικό κωδικό ανείσπρακτων εισοδημάτων από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος».

Σύμφωνα με τη μεταγενέστερη σχετική εγκύκλιο ΠΟΛ.1024/12.2.2016 και τις οδηγίες υποβολής των φορολογικών δηλώσεων 2017, η στήλη 16 του Ε2 συμπληρώνεται με τα ποσά των ανείσπρακτων εισοδημάτων από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, εφόσον έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης μίσθιου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων (παρ. 4 του αρθ. 39 ν. 4172/2013).

Ο χρόνος οφειλής μισθωμάτων

Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ η οποία εξέδωσε και τον σχετικό οδηγό για τη στρατηγική των ιδιοκτητών ακινήτων, από τα παραπάνω δικαιολογητικά που κατά περίπτωση προσκομίζονται στις ΔΟΥ, θα πρέπει να προκύπτει το χρονικό διάστημα για το οποίο οφείλονται μισθώματα.

Εξαιρετικά και προκειμένου να δηλωθούν ανείσπρακτα εισοδήματα για το χρονικό διάστημα που μεσολαβεί από την έκδοση της απόφασης αποβολής ή της διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου μέχρι την εκτέλεση αυτής, η οποία έλαβε χώρα μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, αρκεί η υποβολή στην αρμόδια ΔΟΥ υπεύθυνης δήλωσης και έκθεσης αποβολής και εγκατάστασης που έχει συνταχθεί από το δικαστικό επιμελητή, ότι για το ανωτέρω διάστημα τα μισθώματα δεν έχουν εισπραχθεί.

Οι διευκρινίσεις

Με την ΠΟΛ.1102/12.7.2016 διευκρινίστηκε περαιτέρω ότι ανείσπρακτα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας μπορούν να δηλωθούν μόνον από φυσικά πρόσωπα που αποκτούν εισόδημα από την εκμίσθωση / υπεκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, προκειμένου να μην συνυπολογισθούν αυτά στο εισόδημά τους, σύμφωνα με το άρθρο 39 παρ. 4 του ν.4172/2013, οι διατάξεις του οποίου δεν εφαρμόζονται για νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες.

Αντίθετα, δεν μπορούν να δηλωθούν ανείσπρακτα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας από φυσικά πρόσωπα, όταν τα εισοδήματα αυτά προέρχονται από αποζημίωση χρήσης ακινήτου καθώς και από άσκηση επιχειρηματικής δραστηριότητας (πχ διοργανώσεις εκδηλώσεων σε αίθουσες ή κτήματα, τουριστική εκμετάλλευση κλπ).

H Διοίκηση δηλαδή, χωρίς αυτό να προβλέπεται από το νόμο, και ενώ παντού η αποζημίωση χρήσης ακινήτου εξομοιώνεται φορολογικά προς μίσθωμα, περιόρισε τη δυνατότητα αυτή μόνον στα ανείσπρακτα μισθώματα ενεργών μισθώσεων, και δεν την αποδέχεται όταν αυτά έχουν το χαρακτήρα αποζημίωσης χρήσης, για το διάστημα δηλαδή μετά τη λήξη της μίσθωσης.

Βαρύτατη αδικία σε βάρος πληθώρας ιδιοκτητών οι οποίοι, επειδή έληξε νομικά η μίσθωσή τους, υποχρεούνται να πληρώσουν φόρο για ποσά που αποδεδειγμένα ουδέποτε εισέπραξαν!

Η αλήθεια για την αγωγή

Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, δεν προβλέπει ούτε ο νόμος, ούτε οι σχετικές εγκύκλιοι, υποχρέωση συζήτησης της ασκηθείσας αγωγής, όπως ζητείται αυθαίρετα από κάποιες ΔΟΥ, η οποία θα ήταν άνευ αντικειμένου και απλώς ένα πρόσθετο οικονομικό βάρος για τον εκμισθωτή.

Κι αυτό γιατί στις περισσότερες περιπτώσεις οι ενοικιαστές έχοντας αποχωρήσει από το μίσθιο, αρνούνται να πληρώσουν οτιδήποτε από τα οφειλόμενα, οπότε ο εκμισθωτής δεν έχει πρακτικά τη δυνατότητα να εισπράξει το παραμικρό.

Τα αναγκαία δικαιολογητικά

Διαδικαστικά, προκειμένου να δηλωθούν ως ανείσπρακτα τα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας θα πρέπει να προσκομίζονται στην αρμόδια ΔΟΥ, πριν από την υποβολή της δήλωσης, μια σειρά από δικαιολογητικά.

Η κατάθεσή τους είναι αναγκαία προκειμένου να γίνει σαφές ότι οι ενοικιαστές δεν έχουν καταβάλει τα ενοίκια και οι ίδιοι δεν μπορούν να πληρώσουν φόρο για χρήματα που ουδέποτε εισέπραξαν

Τα δικαιολογητικά αυτά είναι -ευκρινή φωτοαντίγραφα (φωτοτυπίες), κατά το άρθρο 1 του ν. 4250/2014 (ΦΕΚ Α’74), των διαταγών, δικαστικών αποφάσεων που έχουν εκδοθεί ή αγωγών που έχουν ασκηθεί, έως και την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης.

Κατόπιν τούτου τα ανείσπρακτα εισοδήματα θα δηλώνονται στο έντυπο “Αναλυτική κατάσταση για τα μισθώματα ακίνητης περιουσίας” Ε2 και θα μεταφέρονται σε ειδικό κωδικό του Ε1 κατά την υποβολή της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος.

Πτώχευση και κληρονόμοι

Η μη είσπραξη μισθωμάτων αποδεικνύεται μόνο με τα δικαιολογητικά της παραγράφου 4 του άρθρου 39 του ν.4172/2013 (εκδοθείσα δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, εκδοθείσα διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μίσθιου, ασκηθείσα αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων), ένα εκ των οποίων πρέπει να προσκομίζεται σε κάθε περίπτωση.

Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, ειδικά σε περίπτωση πτώχευσης του μισθωτή, αρκεί η προσκόμιση αντιγράφου του πίνακα αναγγελίας χρεών, στον οποίο εμφανίζεται η απαίτηση του εκμισθωτή / υπεκμισθωτή.

Ανείσπρακτα εισοδήματα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας μπορούν να δηλωθούν από τον κληρονόμο, ο οποίος υπεισέρχεται στο σύνολο των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων του κληρονομούμενου, με την προσκόμιση ενός εκ των οριζομένων στην παρ. 4 του άρθρου 39 του ν.4172/2013 δικαιολογητικού, μαζί με τα νομιμοποιητικά έγγραφα του κληρονομικού του δικαιώματος.

Τα ως άνω δικαιολογητικά που προσκομίζονται στις ΔΟΥ προκειμένου να δηλωθούν τα ανείσπρακτα εισοδήματα θα γίνονται αποδεκτά για τον δηλούντα.

Στην περίπτωση της κοινωνίας, τα σχετικά δικαιολογητικά θα γίνονται αποδεκτά για όλα τα μέλη, ανεξαρτήτως εάν αναγράφονται σε αυτά τα στοιχεία τυχόν λοιπών εκμισθωτών – υπεκμισθωτών.

Προϋπόθεση είναι τα αναφερόμενα στα προσκομισθέντα δικαιολογητικά στοιχεία του μισθίου, του μηνιαίου μισθώματος και του μισθωτή οφειλέτη (του κληρονόμου ή του εγγυητή), να ταυτίζονται με τα αντίστοιχα στοιχεία που προκύπτουν

-είτε από τα φορολογικά έντυπα (Ε1, Ε2)

είτε από τη Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας ή από το συμφωνητικό μίσθωσης.

Σε περίπτωση υποβολής δήλωσης αναβολής φορολόγησης ανείσπρακτων μισθωμάτων χωρίς να συνυποβληθούν όλα τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, η φορολογική διοίκηση θα προχωρεί σε νέες εκκαθαρίσεις, μη λαμβάνοντας υπόψη τα ποσά που έχουν δηλωθεί ως ανείσπρακτα εισοδήματα.