Ενοίκια: Πώς θα κλειδώσετε ξεκάθαρους όρους – Συμβουλές σε ιδιοκτήτες & ενοικιαστές

Σταυρόλεξο για δυνατούς λύτες αποτελεί η ενοικίαση κατοικίας, τόσο για τους υποψήφιους νοικάρηδες όσο και για τους ιδιοκτήτες ακινήτων καθώς τα λάθη στη συμφωνία πληρώνονται ακριβά.

Με δεδομένο ότι τα ενοίκια έχουν πάρει την ανιούσα, γίνεται σαφές ότι υπάρχουν παγίδες για τις ενδιαφερόμενες πλευρές, οι οποίες πρέπει να ξεκαθαρίσουν από την αρχή τους όρους του συμβολαίου.

Ο ενοικιαστής είναι υποχρεωμένος να ξέρει εάν είναι σε θέση να πληρώνει για το ποσό που έχει συμφωνήσει και ο ιδιοκτήτης να ξέρει με τι άνθρωπο έχει να κάνει για να μη βρεθεί αντιμέτωπος με «βουνό» από φέσια. Κάθε συμφωνία πρέπει να βασίζεται στη ρήση «οι καλοί λογαριασμοί κάνουν και τους καλούς φίλους», προκειμένου να αποφευχθούν παρεξηγήσεις και αδιέξοδα κατά τη διάρκεια της μίσθωσης του σπιτιού.

Η εμπειρία από τα χρόνια των μνημονίων, έδειξε ότι υπήρχαν ενοικιαστές που και «φέσωναν» και άφηναν «ερείπια» στα διαμερίσματα που διέμεναν με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες τους να μην μπορούν να βρουν το δίκιο τους.

Η οικονομική συγκυρία σήμερα βέβαια είναι διαφορετική σε σχέση με εκείνη την εποχή, αλλά απαιτείται προσοχή, προκειμένου να μην μετατραπεί σε «εφιάλτη» μια συμφωνία που δείχνει σε πρώτη φάση ιδανική και για τις δύο πλευρές. Καλό είναι λοιπόν το τοπίο –από τους όρους του συμβολαίου και το ύψος του ενοικίου, έως το ρεύμα και τα κοινόχρηστα – να είναι ξεκάθαροι από την πρώτη στιγμή, ώστε στη συνέχεια να μην υπάρξουν παρεξηγήσεις.

 

Χρόνος και υπομονή

Οι ενοικιαστές για παράδειγμα, που αναζητούν το καλύτερο δυνατό deal, όταν ψάχνουν για σπίτι, θα πρέπει να ξέρουν ότι απαιτείται χρόνος και υπομονή για να πετύχουν το στόχο τους. Το πλέον κλασσικό παράδειγμα είναι ο Αύγουστος και οι αρχές Σεπτεμβρίου, που αποτελούν φουλ σεζόν, με αποτέλεσμα οι τιμές στα ενοίκια να είναι αυξημένες, λόγω του ότι υπάρχει υψηλή ζήτηση.

Μια ματιά να ρίξει κανείς αυτή την εποχή στις περιοχές οι οποίες παρουσιάζουν φοιτητικό ενδιαφέρον και εύκολα θα γίνει αντιληπτό, ότι οι τιμές είναι εξαιρετικά αυξημένες, δηλαδή αποτρεπτικές. Με αυτό ως δεδομένο, καλό είναι να υπάρχει υπομονή, κάτι που σημαίνει ότι ο υποψήφιος ενοικιαστής πρέπει να βάλει τέλος σε λογικές του στυλ, «σπίτι θέλω, τώρα θα το αποκτήσω».

Η λογική λέει ότι ο ενοικιαστής θα πρέπει να κλείνει σπίτι σε ουδέτερο χρόνο, σε χρόνο δηλαδή που θεωρείται «off season», όπου οι ιδιοκτήτες δείχνουν πρόθυμοι να «παζαρέψουν» σε χαμηλότερες τιμές.

Σε διαφορετική περίπτωση ελλοχεύει ο κίνδυνος του «καπέλου», το οποίο υπό προϋποθέσεις θα μπορούσε να έχει αποφευχθεί και ο ενοικιαστής να μην πληρώνει «χρυσό» το ενοίκιο κάθε μήνα.

Στο πλαίσιο αυτό, δεν είναι λίγοι οι μεσίτες που συμβουλεύουν τους υποψήφιους ενοικιαστές να αποφεύγουν τις αναζητήσεις της τελευταίας στιγμής, τονίζοντας ότι δεν οδηγούν σε συμφέρουσες συμφωνίες.

 

«Αυτοψία»

Δεν είναι λίγοι οι υποψήφιοι ενοικιαστές οι οποίοι στη βιασύνη τους να κλείσουν σπίτι για να μπουν μέσα, δίνουν ακόμη και προκαταβολή χωρίς καν να μπουν στον κόπο να ελέγξουν τι ενοικιάζουν. Πρόκειται για μέγα λάθος, καθώς δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που οι αγγελίες δεν ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα, με αποτέλεσμα οι ενοικιαστές να έχουν υπογράψει και να μην μπορούν να ακυρώσουν τη συμφωνία.

Κατά συνέπεια πριν «πέσουν» οι υπογραφές, οι ενοικιαστές θα πρέπει να κάνουν «αυτοψία», καθώς μια φωτογραφία μπορεί να είναι άκρως παραπλανητική και μετά από λίγο διάστημα να αρχίσει και πάλι η αναζήτηση σπιτιού.

Η σύναψη νέας μίσθωσης προϋποθέτει ότι ο εκμισθωτής έχει ακίνητο, το οποίο  ουσιαστικά και πολεοδομικά είναι κατάλληλο για τη χρήση που το εκμισθώνει και δεν απαγορεύεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας.

Στο πλαίσιο αυτό δεν ενοικιάζεται ποτέ ένα αυθαίρετο ακατάλληλο και ανασφαλές ακίνητο και στην περίπτωση που ο ενοικιαστής έχει αμφιβολίες θα πρέπει να ζητάει συμβουλές, από έναν μηχανικό ή έναν δικηγόρο.

 

Ύψος ενοικίου

Σε κάθε περίπτωση, ο πλέον καθοριστικός παράγοντας για την ενοικίαση ενός ακινήτου, είναι ο υποψήφιος ενοικιαστής να αντιλαμβάνεται το «μέχρι που μπορεί να αντέξει η τσέπη του».

Ουδείς λέει όχι σε ένα μεγάλο και άνετο σπίτι που βρίσκεται σε μια πολύ καλή περιοχή, είναι όμως σαφές ότι πρέπει να μπορεί να ανταποκρίνεται κάθε μήνα στο τίμημα που έχει συμφωνήσει.

Το ύψος του ενοικίου είναι η βασική αρχή κάθε συμφωνίας, καθώς εάν δεν τηρούνται οι όροι της συμφωνίας, ελλοχεύει για τον κάθε ενοικιαστή ο κίνδυνος της έξωσης. Μεσίτες τονίζουν ότι όσοι επέλεξαν ενοίκιο που μπορεί να αντέξει η… τσέπη τους, δεν το έχουν μετανιώσει, με το σκεπτικό ότι και ανταποκρίνονται στις υποχρεώσεις τους και γλίτωσαν τις περιπέτειες.

 

Το συμφωνητικό

Οι δικηγόροι λένε πάντα στους πελάτες ότι «τα γραπτά είναι αυτά που μένουν» και όχι κάποιες συμφωνίας που είναι στα λόγια και αυτή την αρχή είναι υποχρεωμένοι να ακολουθούν οι υποψήφιοι ενοικιαστές.

Στο πλαίσιο αυτό, η ανάγνωση του συμφωνητικού αποτελεί αναγκαιότητα, ενώ σε κάθε περίπτωση ο ενοικιαστής δεν είναι υποχρεωμένος να υπογράφει πράγματα τα οποία δεν καταλαβαίνει.

Κοινό μυστικό είναι άλλωστε ότι οι προφορικές συμφωνίες μπορεί να οδηγήσουν σε παρεξηγήσεις, ενώ σε κάθε περίπτωση τυχόν διορθώσεις στο συμβόλαιο θα πρέπει να είναι γραπτές. Με τον τρόπο αυτό αποφεύγονται οι παρεξηγήσεις, καθώς συμβόλαια τα οποία έχουν προφορικό χαρακτήρα δεν έχουν νομική ισχύ και δύσκολα μπορούν να επιβεβαιωθούν εάν η υπόθεση καταλήξει στα δικαστήρια.

Σε περίπτωση διαμάχης, οι ενοικιαστές θα πρέπει να ξέρουν ότι εκτός από το συμβόλαιο, γραπτά που μένουν και μπορούν να χρησιμοποιηθούν, θεωρούνται τόσο τα μηνύματα στο κινητό όσο και στο ηλεκτρονικό ταχυδρομείο.

 

Καθαρή συμφωνία

Εάν αυτή είναι η μια όψη του νομίσματος, που έχει να κάνει με τους ενοικιαστές, η άλλη έχει σχέση με τους ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίοι πολλές φορές είναι επιφυλακτικοί για τους ανθρώπους που θα βάλουν στο σπίτι τους.

Για να αποφεύγονται οι παρεξηγήσεις, καλό είναι η συμφωνία που κάνουν με τους ενοικιαστές να είναι ξεκάθαρη από την πρώτη στιγμή σχετικά με το τίμημα του ενοικίου και τον κανονισμό της πολυκατοικίας.

Στο πλαίσιο αυτό, κάθε ιδιοκτήτης, δεν πρέπει να αφήνει καμία εκκρεμότητα γιατ ο απώτερο μέλλον, κάτι που σημαίνει:
-συμφωνία για το ύψος του ενοικίου,
-ενημέρωση για τα κοινόχρηστα,
-πληροφόρηση για τους λογαριασμούς και όλες τις οικονομικές υποχρεώσεις που θα αναλάβετε και για τον κανονισμό της πολυκατοικίας.

 

Προκαταβολή

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων δεν παίρνουν ποτέ προκαταβολή ενοικίου ή εγγύησης, και δεν δίνουν τα κλειδιά του ακινήτου, εάν δεν βεβαιωθούν για τα πλήρη στοιχεία του ενδιαφερόμενου ενοικιαστή, και δεν υπογραφεί έγγραφο μισθωτήριο.

Ο λαός μας λέει «φύλαγε τα ρούχα σου για να έχεις τα μισά», καθώς δεν είναι λίγες οι φορές που επιτήδειοι ενοικιάζουν σπίτια με ψεύτικα στοιχεία και στη συνέχεια «φεσώνουν» τους ιδιοκτήτες.

 

Στο όνομα του ενοικιαστή

Ένα λάθος που γίνεται συχνά από ιδιοκτήτες ακινήτων είναι να κρατούν στο όνομα τους τη σύνδεση ρεύματος, φυσικού αερίου και τηλεφώνου, γεγονός που εγκυμονεί τεράστιους κινδύνους.

Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που ενοικιαστές φέσωσαν τους ιδιοκτήτες ακινήτων που κράτησαν το ρεύμα στο όνομά τους, καθώς υποχρεώθηκαν να τα πληρώσουν οι ίδιοι λόγω του ότι ήταν στο όνομά τους ο λογαριασμός. Για το λόγο αυτό οι συνδέσεις πρέπει αμέσως να περνούν στο όνομα του ενοικιαστή, ενώ εάν πρόκειται για εντελώς άγνωστο υποψήφιο μισθωτή, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να ζητάει στοιχεία φερεγγυότητάς του.

Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) δίνει ιδιαίτερη έμφαση στη ρητή σύσταση του ΔΕΔΔΗΕ προς τους εκμισθωτές ακινήτων να μην παραχωρούν τη χρήση του ακινήτου που εκμισθώνουν σε νέο ενοικιαστή.

Το λογαριασμό του ρεύματος τον παίρνει ο ενοικιαστής στο όνομά του και δεν πρέπει να του παραδίδουν τα κλειδιά, εάν πρώτα εκείνος, με το μισθωτήριο και την ηλεκτρονική δήλωση, δεν υπογράψει σύμβαση προμήθειας ρεύματος με κάποιον πάροχο.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται για την ΕΥΔΑΠ, όπου η παροχή και η τελική ευθύνη για την πληρωμή του λογαριασμού παραμένει στον ιδιοκτήτη του ακινήτου και δεν ισχύει ότι με το ρεύμα. Για το λόγο αυτό, οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει να ελέγχουν συχνά την πληρωμή των λογαριασμών της ΕΥΔΑΠ όπως και των κοινοχρήστων.

 

Επισκευές

Στο μισθωτήριο πρέπει να αναφέρονται ρητώς οι υποχρεώσεις που αναλαμβάνει ο μισθωτής σε ότι αφορά τη συντήρηση και τις επισκευές του ακινήτου.

Ο συγκεκριμένος όρος είναι αναγκαίος, προκειμένου να μην υπάρξουν δυσάρεστες εκπλήξεις όταν ο ενοικιαστής φύγει από το σπίτι και ο ιδιοκτήτης διαπιστώσει ότι τού έχει αφήσει… ερείπια.

Στο πλαίσιο αυτό καλό είναι κάποιες φορές το χρόνο ο ιδιοκτήτης να έχει το δικαίωμα να επισκέπτεται το σπίτι που διαμένει ο νοικάρης, ώστε να διαπιστώνει την κατάσταση στην οποία βρίσκεται.

Στο μισθωτήριο πρέπει να αναφέρεται ρητώς, εάν ο ενοικιαστής αναλαμβάνει υποχρεώσεις για την τυχόν ασφάλιση του κτιρίου, τη χρήση των κοινόχρηστων χώρων  και τις απαγορεύσεις από τον κανονισμό της πολυκατοικίας.

 

Αύξηση μισθώματος

Με δεδομένο ότι οι τιμές των ενοικίων «τρέχουν» με ιλιγγιώδες ρυθμούς, καλό είναι να οριστεί και η ετήσια αύξηση στο μίσθωμα, προκειμένου να μην υπάρξουν παρεξηγήσεις με τους νοικάρηδες.

Σε γενικές γραμμές αυτό που πρέπει να ξέρουν οι ιδιοκτήτες είναι ότι η ετήσια αύξηση είναι λίγο παραπάνω από τον πληθωρισμό, ενώ η διάρκεια της μίσθωσης κύριας κατοικίας είναι τρία χρόνια.

Μετά τη λήξη της τριετίας, η μίσθωση συνεχίζεται συνήθως με σιωπηρή συμφωνία ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, ως αορίστου χρόνου, ή υπογράφεται ένα καινούργιο συμφωνητικό.

Στο μισθωτήριο πρέπει να αναγράφεται πάντοτε το πραγματικό ποσό που έχει συμφωνηθεί και όχι κάποιο μικρότερο, γιατί στη συνέχεια, εάν η διαφορά δεν καταβάλλεται, δεν θα μπορεί να διεκδικηθεί δικαστικά.

Οι ιδιοκτήτες που ζητούν περισσότερα χρήματα με το σκεπτικό ότι το σπίτι που ενοικιάζουν είναι ενεργειακά αναβαθμισμένο θα πρέπει να προσκομίζουν και τα  απαραίτητα δικαιολογητικά που είναι το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης.