Ενοίκια: 10+2 εντολές για ιδιοκτήτες – Τι να κάνετε με τους λογαριασμούς ρεύματος και νερού

Σίγουρη και ασφαλής επένδυση παραμένουν τα ακίνητα τα οποία παρά την κρίση των μνημονίων και του κορονοϊού συνεχίζουν να προσφέρουν ένα καλό εισόδημα στους ιδιοκτήτες τους.

Ζητούμενο στη νέα συγκυρία που διαμορφώνεται στη μετά covid εποχή, αλλά και στην εποχή της ενεργειακής κρίσης, είναι το πώς θα αξιοποιηθούν, ώστε οι ιδιοκτήτες τους να λαμβάνουν τα συμφωνημένα μισθώματα. Κοινό μυστικό είναι άλλωστε, ότι οι επιπτώσεις της δίδυμης κρίσης (πανδημία- ενέργεια) τώρα αρχίζουν να γίνονται αισθητές και η εκτίμηση που κυριαρχεί είναι ότι τα πράγματα θα γίνουν ακόμη χειρότερα το προσεχές διάστημα.

Ο φόβος για μαζικά «λουκέτα» μετά και την εκτόξευση του πληθωρισμού είναι διάχυτος, κάτι που εάν συμβεί είναι κάτι παραπάνω από βέβαιο ότι θα επηρεάσει και την αγορά ακινήτων.

Η κατάσταση στην οικονομία χαρακτηρίζεται εξαιρετικά δύσκολη και δεν είναι λίγοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που εμφανίζονται πολύ επιφυλακτικοί σχετικά με τη στρατηγική που θα πρέπει να ακολουθήσουν. Οι ειδικοί πάντως ξεκαθαρίζουν ότι για την ώρα τουλάχιστον, δεν υπάρχει κίνδυνος και εξηγούν ότι τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας (ΤτΕ) δείχνουν άνοδο της κτηματαγοράς.

Ειδικά στην πρωτεύουσα, καταγράφεται αύξηση 5,4%, με τη Θεσσαλονίκη να ακολουθεί με 3,7%, ενώ μικρότερες είναι προς το παρόν οι ανατιμήσεις στις υπόλοιπες πόλεις της χώρας. Με βάση τα στοιχεία που έχουν συγκεντρωθεί από τα πιστωτικά ιδρύματα, εκτιμάται ότι:
το α’ τρίμηνο του 2021 οι τιμές των διαμερισμάτων ήταν κατά μέσο όρο αυξημένες κατά 3,2% σε σύγκριση με το αντίστοιχο του 2020. Για το σύνολο του 2020 και με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 4,3%, έναντι αύξησης 7,2% το 2019.

Σε όλα αυτά θα πρέπει να προσθέσει κανείς και τη σημαντική άνοδο των τιμών ακινήτων που καταγράφηκε το πρώτο τρίμηνο του 2022,σύμφωνα με τα στοιχεία του δικτύου ηλεκτρονικών αγγελιών Spitogatos. Κατά τη διάρκεια Ιανουαρίου -Φεβρουαρίου -Μαρτίου, στα νότια προάστια καταγράφηκε αύξηση τιμών κατά 10% με τη μέση τιμή για τα σπίτια προς πώληση να φτάνουν τα 2.977 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Παρά τις θετικές αυτές εξελίξεις , το δύσκολο για τους ιδιοκτήτες είναι να μπορέσουν να εντοπίσουν τους κατάλληλους ενοικιαστές, που δεν θα θέσουν σε κίνδυνο ούτε το μηνιαίο μίσθωμα, ούτε το ίδιο τους το ακίνητο. Ασφαλώς και οι εποχές που κάποιοι ενοικιαστές έφευγαν νύχτα αφήνοντας πίσω τους «συντρίμμια» δηλαδή απλήρωτα ενοίκια και κοινόχρηστα, αλλά αυτό δε σημαίνει ότι δεν υπάρχουν κίνδυνοι.

Ας δούμε λοιπόν αναλυτικά τι πρέπει να κάνουν όσοι έχουν ξενοίκιαστα διαμερίσματα για να έχουν το κεφάλι τους ήσυχο.

1.     Μιλήστε σε γνωστούς σας: Η αναζήτηση ενοικιαστή δεν είναι εύκολη υπόθεση, καθώς πρέπει να ξέρεις ποιον βάζεις μέσα στο σπίτι σου. Καλό είναι λοιπόν να κάνετε μια έρευνα αγοράς και να μιλήσετε σε γνωστούς σας, ανθρώπους δηλαδή που εμπιστεύεστε για το εάν έχουν κάποιον να σας προτείνουν.

2.     Μισθωτήριο: Καλό είναι να βάλετε και ένα μισθωτήριο στην είσοδο της πολυκατοικίας, καθώς είναι πολύ πιθανό κάποιος γείτονας να βρίσκεται σε αναζήτηση νέου διαμερίσματος για να ενοικιάσει. Εάν προκύψει μια τέτοια περίπτωση, το πλεονέκτημα είναι ότι κάποιος θα τον γνωρίζει και μπορείτε να τον ρωτήσετε εάν είναι καλοπληρωτής.

3.     Ενημερώστε το μεσιτικό γραφείο: Η εξειδίκευση και η τεχνογνωσία που διαθέτουν, δίνουν τη δυνατότητα να σας φέρουν άμεσα σε επαφή με υποψήφιους ενοικιαστές. Καλό όμως είναι να μην υπογράφετε εντολές εξεύρεσης ενοικιαστή σε άγνωστους σε σας μεσίτες, χωρίς να αναφέρεται το όνομα του υποψήφιου ενοικιαστή. Επίσης, καλό είναι να μην δίνετε χρηματική προκαταβολή, σε όσους σας υπόσχονται ότι θα βρουν άμεσα ενοικιαστή για το ακίνητό σας!

4.     Ανεβάστε μόνοι σας αγγελίες στο διαδίκτυο: Εάν δεν θέλετε να πληρώσετε μεσιτικό αντίτιμο, μπορείτε να ανεβάσετε και μόνοι σας την αγγελία σε κάποιο εξειδικευμένο site. Ωστόσο, ο κίνδυνος σε αυτή την περίπτωση είναι ότι δεν ξέρετε ποιος πραγματικά είναι ο υποψήφιος ενοικιαστής. Καλό είναι σε μια τέτοια περίπτωση να μάθετε τους λόγους για τους οποίους φεύγει από το ακίνητο που είχε ενοικιάσει ή να ζητήσετε κάποιες συστατικές επιστολές.

5.     Φερεγγυότητα: Οι τιμές στα ενοίκια είναι ελεύθερες και κατά συνέπεια ο κάθε ιδιοκτήτης μπορεί να προσδιορίσει το τίμημα που επιθυμεί για το ακίνητό του. Ωστόσο, καλό είναι οι πάντες να ξέρουν ότι η μίσθωση είναι μια διαρκής σχέση εμπιστοσύνης. Αυτό σημαίνει ότι το βασικό κριτήριο είναι η φερεγγυότητα του ενοικιαστή και όχι το ύψος του ενοικίου. Ας φανταστούμε τι θα συμβεί στην περίπτωση που ένας ιδιοκτήτης έχει συμφωνήσει σε μηνιαίο μίσθωμα 1.000 ευρώ, αλλά ο ενοικιαστής μετά από δύο ή τρεις μήνες δεν είναι σε θέση να το πληρώνει. Και ας φανταστούμε τι θα συμβεί με έναν ενοικιαστή που πληρώνει 700 ευρώ κάθε μήνα, αλλά είναι συνεπής στις υποχρεώσεις του για να καταλάβουμε ποιος βγαίνει κερδισμένος. Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο κάθε ιδιοκτήτης θα πρέπει να έχει εξηγήσει από την πρώτη στιγμή στον υποψήφιο ενοικιαστή τις υποχρεώσεις που αναλαμβάνει. «Οι καλοί λογαριασμοί κάνουν και τους καλούς φίλους» λέει ο θυμόσοφος λαός μας και η αρχή αυτή θα πρέπει να τηρείται ευλαβικά από τους ιδιοκτήτες, για να μη βρεθούν αντιμέτωποι με δυσάρεστες εκπλήξεις. Σε περιπτώσεις μάλιστα που το μηνιαίο μίσθωμα είναι υψηλό, καλό είναι να έχετε στη διάθεσή σας στοιχεία που να αποδεικνύουν τη φερεγγυότητα του ενοικιαστή. Η βασική αρχή για μια καλή συνεργασία είναι «λογικά και όχι παράλογα μισθώματα για να μη βγείτε χαμένοι».

6.     Πρώτα σύμβαση μετά προκαταβολή: Για να παραδώσετε τα κλειδιά του σπιτιού σας, σε κάποιον ενοικιαστή θα πρέπει να είστε σίγουροι για τις κινήσεις σας. Για το λόγο αυτό πρώτα θα υπογραφεί η σύμβαση, στη συνέχεια θα πάρετε την προκαταβολή που έχετε συμφωνήσει (2 ή 3 ενοίκια) και μετά θα παραδώσετε τα κλειδιά του σπιτιού σας. Το μισθωτήριο εάν δεν μπορείτε να το συμπληρώσετε εσείς, μπορείτε να το αναθέσετε σε κάποιον λογιστή ή δικηγόρο της εμπιστοσύνης σας. Σε αυτό θα πρέπει να αναφέρονται αναλυτικά τα στοιχεία ταυτότητάς του ενοικιαστή, το ΑΦΜ του και η χρήση του μισθίου. Επίσης πρέπει να καταθέτετε τα μισθωτήρια στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. μέσα σε 30 ημέρες από την ημερομηνία σύνταξής τους. Στο μισθωτήριο μπαίνει πάντα ολόκληρο το ποσό του ενοικίου, ενώ καλό είναι να προσδιορίζεται επακριβώς η ετήσια προσαύξησή του.

7.     Λογαριασμοί ΔΕΚΟ στο όνομα του ενοικιαστή: Μην ενοικιάζετε το διαμέρισμα ή το ακίνητό σας, εάν δεν περάσουν στο όνομα του ενοικιαστή οι λογαριασμοί ρεύματος και νερού. Στην περίπτωση που δεν τους πληρώσει ο λογαριασμός έρχεται σε εσάς, ενώ κάτι ανάλογο συμβαίνει και με το τηλέφωνο. Το πάθημα έγινε μάθημα σε πολλούς ιδιοκτήτες, που εκτός από τα ενοίκια που έχασαν, από αφερέγγυους ενοικιαστές, αναγκάστηκαν να πληρώσουν πολλά χρήματα σε λογαριασμούς ΔΕΚΟ.

8.     Διάρκεια μίσθωσης: Οι μισθώσεις κατοικιών έχουν τριετή διάρκεια και οι επαγγελματικές δωδεκαετή. Η τριετής παραμονή είναι υποχρεωτική τόσο για τον ιδιοκτήτη όσο και για τον ενοικιαστή. Η διάρκεια που συμφωνείται και αναγράφεται στις επαγγελματικές μισθώσεις είναι συνήθως μικρότερη, καθώς ο μισθωτής μπορεί να φύγει και πριν τη λήξη τους, αν περάσει ένα έτος από την έναρξή τους. Οφείλει όμως να προειδοποιήσει εγγράφως τον ιδιοκτήτη προ τριμήνου και να τον αποζημιώσει με ένα μηνιαίο μίσθωμα, επιστρέφοντας και την εγγύηση αν δεν εκκρεμεί οποιαδήποτε οφειλή.

9.   Προσδιορισμός χρήσης: Απαραίτητος όρος είναι ο προσδιορισμός του σκοπού χρήσης (ως κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία, κατάστημα, γραφείο, εργαστήριο, αποθήκη, χώρος στάθμευσης κλπ.) και το επαγγελματικό αντικείμενο. Προσοχή χρειάζεται σχετικά με το εάν θα χρησιμοποιηθεί ως κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος όπως καφετέρια, κομμωτήριο, γυμναστήριο, εκπαιδευτήριο κλπ.. Σε αυτή την περίπτωση χρειάζεται προέγκριση και άδεια της αρμόδιας αρχής, που εκδίδεται μόνο στην περίπτωση κατά την οποία το μίσθιο πληροί συγκεκριμένους όρους, εμβαδού, πολεοδομικής νομιμότητας κλπ.

10.  Κατανόηση στα δύσκολα: Ο ιδιοκτήτης δεν δικαιούται να συμπεριφέρεται με απαξιωτικό τρόπο στον ενοικιαστή, λόγω του ότι του ανήκει το ακίνητο. Ακόμη και σε δύσκολες καταστάσεις όπως για παράδειγμα η αδυναμία καταβολής ενοικίου, η συμπεριφορά θα πρέπει να είναι ανθρώπινη. Καλό είναι λοιπόν να εξαντλούνται όλα τα περιθώρια ιδίως στην περίπτωση που το προηγούμενο διάστημα ο νοικάρης ήταν συνεπής στις υποχρεώσεις του. Στο πλαίσιο αυτό, η δικαστική οδός πρέπει να είναι η ύστατη λύση, καθώς εργαζόμενοι και επιχειρηματίες βιώνουν στο πετσί τους την οικονομική κρίση που προκάλεσε ο κορονοϊός. Η αναπροσαρμογή ενοικίου θα πρέπει πάντα να εξετάζεται ως ενδεχόμενο, κάτι άλλωστε που έγινε και στα δύσκολα χρόνια των μνημονίων. Ωστόσο, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να γνωρίζει, ότι η τροποποίηση του μισθώματος, είναι μια συναλλαγή που έχει συνέπειες. Για το λόγο αυτό, όταν θεωρεί ότι κάτι δεν πάει καλά, θα πρέπει να απευθύνεται στον δικηγόρο του, καθώς ένα λάθος μπορεί να του στοιχίσει ανεπανόρθωτα.

Άδεια παραμονής

Στην περίπτωση που ο ενοικιαστής είναι αλλοδαπός, θα πρέπει στο μισθωτήριο να αναγραφεί και ο αριθμός της αδείας παραμονής του στη χώρα μας.
Θα πρέπει επίσης να ξέρετε ότι ο νόμος και οι διεθνείς συμβάσεις απαγορεύουν τον αποκλεισμό ενοικιαστών με βάση την εθνικότητα, το χρώμα, τη θρησκεία, το φύλο, την ηλικία, τις προσωπικές προτιμήσεις του καθενός.

Ασφάλιση ακινήτου:

Μπορεί η ασφάλιση ακινήτου να μην είναι υποχρεωτική, αλλά για τον ιδιοκτήτη είναι μια στοιχειώδη πράξη ευθύνης και για ενοικιαστή αλλά και για τον ίδιο προκειμένου να προστατευθεί.

Στην αγορά τρέχουν πολλά προγράμματα που δεν είναι και τόσο ακριβά και με ένα μικρό κόστος ο κάθε ιδιοκτήτης μπορεί να αισθάνεται ασφαλής για την περιουσία που με κόπο έχει δημιουργήσει.