Κόκκινα στεγαστικά: Ιδού οι 5 λύσεις για α’ κατοικία

Κρίσιμες αποφάσεις που θα καθορίσουν το μέλλον τους καλούνται να πάρουν χιλιάδες κόκκινοι δανειολήπτες, καθώς μέσα στο Σεπτέμβριο αρχίζουν οι πλειστηριασμοί.

Η περίοδος χάριτος που σηματοδότησε η κρίση του κορονοϊού φτάνει στο τέλος της και το φθινόπωρο τίποτα δεν θα είναι το ίδιο ακόμη και για όσους θέλουν να σώσουν την πρώτη κατοικία τους.
Οι εξελίξεις αναμένεται να είναι καταιγιστικές και ο φόβος για κοινωνική έκρηξη, υποχρεώνει κυβέρνηση, τράπεζες και funds να κάνουν άνοιγμα σε δανειολήπτες που θέλουν αλλά δεν μπορούν να πληρώσουν.
Κοινό μυστικό είναι άλλωστε, ότι η πανδημία ανέτρεψε τις όποιες θετικές εξελίξεις είχαν διαμορφωθεί στην οικονομία, με αποτέλεσμα το μέλλον σε όλους τους τομείς να είναι κάτι παραπάνω από αβέβαιο.
Ουδείς άλλωστε μπορεί να προεξοφλήσει εάν θα έχει τη δυνατότητα να είναι συνεπής στις δανειακές του υποχρεώσεις από τη στιγμή που είτε είναι άνεργος είτε τα εισοδήματά του έχουν συρρικνωθεί.
Τα νέα δεδομένα, καθιστούν σαφές ότι δεν μπορεί να γίνει ακόμη και ο στοιχειώδης οικογενειακός προγραμματισμός, με αποτέλεσμα να είναι κυρίαρχος ο φόβος για στάση πληρωμών.
Οι πλειστηριασμοί έχουν ανασταλεί έως τις 31 Αυγούστου, αλλά από εκεί και μετά αναμένεται Γολγοθάς για τους δανειολήπτες, οι οποίοι έχουν στη διάθεσή τους πέντε λύσεις.

Αντίστροφη μέτρηση
Οι λύσεις που έχουν προκριθεί και από την κυβέρνηση και από τα funds είναι πολύ συγκεκριμένες, κάτι που σημαίνει ότι όποιος δεν μπορεί, από την 1η Σεπτεμβρίου θα χάνει ακόμη και την πρώτη του κατοικία.
«Η αντίστροφη μέτρηση έχει αρχίσει, τίποτα δεν θα είναι το ίδιο από τον φθινόπωρο», είναι το μήνυμα που στέλνουν μέσω του «Χτύπου» δικηγόροι που ασχολούνται με κόκκινα στεγαστικά δάνεια.

Κρατική επιδότηση
Η πρώτη λύση που προκρίνει η κυβέρνηση, για να αποφύγει συνθήκες κοινωνικής έκρηξης, είναι της  κρατικής επιδότησης για εννέα μήνες και απευθύνεται και στους συνεπείς -έως 29 Φεβρουαρίου 2020- δανειολήπτες.
Η ρύθμιση έχει το πλεονέκτημα ότι δίνει σημαντική ανάσα σε νοικοκυριά που βρίσκονται σε αδιέξοδο λόγω της κρίσης του κορονοϊού και υπό προϋποθέσεις μπορεί να είναι ευνοϊκή.

Ειδικότερα, απευθύνεται στους δανειολήπτες οι οποίοι:

• Μπήκαν σε αναστολή σύμβασης και επιδοτήθηκαν με 800 ευρώ από το δημόσιο.
• Έχουν υποστεί -λόγω της κρίσης του κορονοϊού- μείωση του εισοδήματός τους κατά τουλάχιστον 20% έναντι αυτού που είχαν τον Φεβρουάριο του 2019.

Στελέχη του οικονομικού επιτελείου τονίζουν ότι στο πρόγραμμα το οποίο θα λήξει την 31η Μαρτίου 2021 μπορούν να ενταχθούν περίπου 330.000 δανειολήπτες.
Το δίμηνο που ακολουθεί θα μπορούν να κάνουν την αίτησή τους στην ειδική ηλεκτρονική πλατφόρμα που θα δημιουργηθεί και να κερδίσουν κρατική στήριξη σε μια κρίσιμη συγκυρία για τα οικονομικά τους.
Η ρύθμιση αφορά όποιο δάνειο φυσικού προσώπου και επαγγελματία φέρει ως εγγύηση την πρώτη κατοικία, αλλά όχι και δάνεια επιχειρήσεων ακόμη κι αν το ενέχυρο είναι η α’ κατοικία του επιχειρηματία.

Φιλί ζωής
Κυβερνητικά στελέχη εξηγούν ότι το νέο πλαίσιο είναι φιλί ζωής για τους δανειολήπτες που επλήγησαν από τον κορονοϊο και πλέον αδυνατούν να ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις τους.
Στην ουσία προστατεύονται ως το Μάρτιο του 2021 οι υγιείς δανειολήπτες, που επλήγησαν οικονομικά από κορονοϊό και όσων τα δάνειά τους ήταν στα τέλη Φεβρουαρίου καταγγελμένα, για να μη χάσουν την πρώτη κατοικία τους.

Όροι, προϋποθέσεις
Για να ενταχθεί κανείς στη ρύθμιση απαιτούνται συγκεκριμένοι όροι και προϋποθέσεις, αρκεί βεβαίως να γίνει αίτηση στην ειδική ηλεκτρονική πλατφόρμα.
Στη ρύθμιση θα μπαίνουν, όσοι έχουν δάνειο συνδεδεμένο με την α’ κατοικία και ήταν ενήμεροι την 29η Φεβρουαρίου 2020 (δηλαδή είχαν πληρώσει τη δόση και τον Φεβρουάριο).
Για να μπουν στη ρύθμιση όσοι την ίδια ημερομηνία είχαν δάνειο σε καθυστέρηση άνω των 90 ημερών και όσοι είχαν δάνειο που είχε καταγγελθεί, πρέπει να τακτοποιήσουν το δάνειό τους με την τράπεζα.

Όποιος πληροί τις προϋποθέσεις θα πρέπει να ξέρει τα εξής:

• Το μέγιστο ποσό μηνιαίας δόσης που θα πληρώσει το δημόσιο δεν μπορεί να ξεπερνά τα 600 ευρώ.
• Το πρώτο 3μηνο της ρύθμισης, το ποσοστό της κρατικής επιδότησης προβλέπεται στο 90% της δόσης, το δεύτερο 3μηνο στο 75% και το τρίτο 3μηνο στο 50%.
• Το υπόλοιπο του δανείου δεν πρέπει να ξεπερνά τις 300.000 ευρώ.
• Η αντικειμενική αξία της πρώτης κατοικίας δεν θα ξεπερνά τις 300.000 ευρώ.
• Οι καταθέσεις του δανειολήπτη δεν πρέπει να υπερβαίνουν τις 50.000 ευρώ.

Αναφορικά με την καθυστέρηση άνω των 90 ημερών 29η Φεβρουαρίου 2020), ισχύουν τα εξής:

• Το μέγιστο ποσό της δόσης που θα πληρώσει το δημόσιο ορίζεται στα 500 ευρώ.
• Το πρώτο 3μηνο της ρύθμισης το ποσοστό κάλυψης της δόσης από το δημόσιο προβλέπεται στο 80%, το δεύτερο τρίμηνο στο 65% και το τρίτο και τελευταίο τρίμηνο στο 40%.
• Το υπόλοιπο δανείου ορίζεται έως τις 250.000 ευρώ.
• Η αντικειμενική αξία του σπιτιού έως τις 200.000 ευρώ.
• Οι καταθέσεις του δανειολήπτη δεν θα πρέπει να ξεπερνούν τις 30.000 ευρώ.

Για τα καταγγελμένα δάνεια (29/02/2020) ισχύουν τα εξής:

• Το μέγιστο ποσό της δόσης που θα πληρώνει το δημόσιο δεν μπορεί να ξεπερνά τα 400 ευρώ.
• Το πρώτο 3μηνο της ρύθμισης, το ποσοστό κάλυψης της μηνιαίας δόσης από το κράτος προβλέπεται στο 70%, το δεύτερο τρίμηνο στο 55% και το τρίτο τρίμηνο στο 30%.
• Το ύψος του υπολοίπου του δανείου ορίζεται έως τις 200.000 ευρώ.
• Η αντικειμενική αξία της πρώτης κατοικίας ορίζεται έως τις 130.000 ευρώ.
• Οι καταθέσεις του δανειολήπτη με καταγγελμένο δάνειο δεν θα πρέπει να ξεπερνούν τις 15.000 ευρώ.

Εισοδηματικά κριτήρια
Παρά το γεγονός ότι οι τελικές αποφάσεις δεν έχουν ακόμη ληφθεί πρέπει να θεωρείται βέβαιο ότι το εισόδημα θα είναι υψηλότερο, σε σχέση με τις προηγούμενες ρυθμίσεις προστασίας της α’ κατοικίας
Τα εισοδηματικά κριτήρια θα έχουν ως βάση τις 25.000 ευρώ για ένα άτομο και από εκεί και πέρα θα είναι κλιμακωτά για να σταλεί και ένα μήνυμα κοινωνικής δικαιοσύνης.

Ειδικότερα, θα ορίζεται:

• Εισόδημα 40.000 ευρώ για το ζευγάρι.
• 5.000 ευρώ ανά τέκνο για οικογένειες έως 3 παιδιά, δηλαδή 55.000 ευρώ για 5μελή οικογένεια.

Απόλυτη συνεργασία
Οι άλλες τέσσερις λύσεις προέρχονται από τις τράπεζες και τα funds, αλλά μπορούν να προχωρήσουν κάτω από αυστηρούς όρους και προϋποθέσεις.
Οι λύσεις αυτές θα εμπλουτιστούν το αμέσως προσεχές διάστημα και φτάνουν έως και την παραχώρηση του σπιτιού από το δανειολήπτη, ο οποίος στη συνέχεια θα μπορεί να το ενοικιάσει.
Βασική προϋπόθεση για την διευκόλυνση είναι η απόλυτη και ειλικρινής συνεργασία του δανειολήπτη, αλλά και να βρίσκεται σε απόλυτη αδυναμία αποπληρωμής των υποχρεώσεων του προς το fund.

Οι λύσεις αυτές είναι οι εξής:

• Εθελοντική παράδοση ακινήτου: Ο δανειολήπτης συμφωνεί τη μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου στην τράπεζα, υπό την προϋπόθεση απομείωσης του λογιστικού υπολοίπου κατά το ποσό της εμπορικής αξίας του ενυπόθηκου ακίνητου. Η λύση χαρακτηρίζεται ως φιλική, καθώς δεν απαιτεί κάποια επιπλέον ενέργεια από τον δανειολήπτη για το ακίνητο, όπως η εύρεση αγοραστή.
• Εθελοντική εκποίηση ακινήτου: Ο δανειολήπτης συμφωνεί με την τράπεζα να πουλήσει το ενυπόθηκο ακίνητο σε τρίτο αγοραστή, εντός συγκεκριμένου χρόνου και σε προκαθορισμένο εύρος τιμών. Στην περίπτωση που το ακίνητο θεωρείται εμπορεύσιμο και δεν καταστεί εφικτή η πώληση του σε τρίτο, τότε η τράπεζα διατηρεί το δικαίωμα να το αποκτήσει. Σε ένα τέτοιο ενδεχόμενο, το δάνειο αποπληρώνεται ολικώς ή μερικώς από το τίμημα της πώλησης. Η συγκεκριμένη λύση έχει δύο εναλλακτικές, την άμεση Εθελοντική Εκποίηση του ακινήτου σε αγοραστή που έχει βρει ο δανειολήπτης και την εθελοντική εκποίηση σε τρίτο αγοραστή που μπορεί να βρεθεί είτε από τον δανειολήπτη είτε από την Τράπεζα.
• Μετατροπή σε ενοικίαση/χρηματοδοτική μίσθωση: Η λύση αυτή προβλέπει ότι έχει ως προϋπόθεση, ότι ο δανειολήπτης συμφωνεί στη μεταβίβαση της κυριότητας του ενυπόθηκου ακινήτου στην Τράπεζα (με ή χωρίς όρο για επαναγορά) σε προκαθορισμένη τιμή. Η τράπεζα με τη σειρά της, θα προχωρήσει στη συνέχεια στην ενοικίαση του ακινήτου στον δανειολήπτη. Βασική προϋπόθεση για να προχωρήσει μια τέτοια λύση πάντως είναι, να μπορεί ο δανειολήπτης να «σηκώσει» οικονομικά το βάρος του ενοικίου.
• Ανταλλαγή ακινήτου: Πρώτη κίνηση για να προχωρήσει αυτή η λύση είναι να συμφωνήσει ο δανειολήπτης στην μεταβίβαση της κυριότητας του ενυπόθηκου ακινήτου στην τράπεζα. Αυτή με τη σειρά της διατηρεί με τον δανειολήπτη ένα νέο δάνειο για ακίνητο μικρότερης αξίας. Σε αυτή την περίπτωση οι μηνιαίες δόσεις είναι τέτοιες που δίνουν τη δυνατότητα στο δανειολήπτη να μπορεί να τις πληρώνει και να είναι συνεπής.

Στοκ ακινήτων
Ζητούμενο πάντως στις συγκεκριμένες λύσεις είναι το που θα βρεθούν ακίνητα που είναι μικρότερης αξίας, προκειμένου να μπορούν είτε να τα ενοικιάσουν είτε να τα αγοράσουν κάποια στιγμή οι δανειολήπτες.
Η απάντηση βρίσκεται στο στοκ ακινήτων που έχουν στη διάθεσή τους οι τράπεζες, αλλά και στην ανταλλαγή ακινήτου άλλου δανειολήπτη, ο οποίος μπορεί να έχει ανάγκη από ένα μεγαλύτερο σπίτι.
Ειδικοί της κτηματαγοράς τονίζουν ότι η δημιουργία μιας βάσης δεδομένων με όλα τα ακίνητα που έχουν στη διάθεσή τους οι τράπεζες θα συνέβαλλε αποφασιστικά στην επιτυχία του συγκεκριμένου προγράμματος.
Σε κάθε περίπτωση για να προχωρήσει κάποια από τις λύσεις αυτές, η Τράπεζα και ο δανειολήπτης χρειάζεται να συμφωνήσουν στη διαχείριση του τυχόν καταλοίπου..

Κρίση δανείων
Η τραυματική εμπειρία πολλών από όσους πήραν στεγαστικό δάνεια, έχει αλλάξει άρδην τη φιλοσοφία τους, κάτι που φαίνεται και από έρευνα της Ipsos Opinion για λογαριασμό της Synergon Partners.
Το 88%  δεν σχεδιάζει να αγοράσει κάποιο δάνειο στο άμεσο μέλλον , ενώ μόλις το 5% των εκτιμά ότι θα έκανε αίτηση για καταναλωτικό και 4% για στεγαστικό και επαγγελματικό δάνειο.