Μεταβιβάσεις ακινήτων: Συνωστισμός στα συμβολαιογραφεία – Ποιοι πρέπει να «τρέξουν»

Νέο τοπίο που παραπέμπει στην περίοδο 2010-2011, έχει διαμορφωθεί στις μεταβιβάσεις ακινήτων, με τους ενδιαφερόμενους πάντως να έχουν ελάχιστο ακόμη χρόνο στη διάθεσή τους.

Στα συμβολαιογραφεία καταγράφεται έντονη κινητικότητα, από φορολογούμενους που σπεύδουν να μεταβιβάσουν την περιουσία τους στα παιδιά και τα εγγόνια τους για να επωφεληθούν από το νέο ευνοϊκό περιβάλλον.

Άλλωστε από την 1η Ιανουαρίου, τα πάντα θα είναι διαφορετικά λόγω του ότι θα ενεργοποιηθούν οι νέες αντικειμενικές αξίες, οι οποίες σε περισσότερες από 7.000 περιοχές θα αυξηθούν έως και 250%.

Αυτός είναι και ο λόγος της «ασφυξίας» στα συμβολαιογραφεία, καθώς άπαντες έχουν αντιληφθεί ότι πρόκειται για μια μεγάλη ευκαιρία που δίνει τη δυνατότητα να γλιτώσουν τις επιβαρύνσεις των νέων τιμών ζώνης.

Με τον χρόνο να μετράει αντίστροφα έως την 31η Δεκεμβρίου, ο αριθμός των μεταβιβάσεων σπάει το ένα ρεκόρ μετά το άλλο, καθώς γίνονται περίπου 1.000 σε καθημερινή βάση και η αύξηση ξεπερνά το 30% σε σχέση με πέρυσι.

Συμβολαιογράφοι τονίζουν ότι κάτι παρόμοιο έχει να συμβεί από το 2010-2011 όταν καταγράφηκαν 116 χιλιάδες και 65 χιλιάδες μεταβιβάσεις αντίστοιχα και ζητούν παράταση χρόνου για να εξυπηρετήσουν τα αιτήματα.

Κοινό μυστικό είναι άλλωστε ότι ο φόρτος είναι τόσο μεγάλος, που είναι αδύνατο να προλάβουν για να γίνει η μεταβίβαση ενός ακινήτου μέσα σε λίγες ημέρες, όσο και εάν έχει περιοριστεί η γραφειοκρατία.

Όσον αφορά στους λόγους για τους οποίους επικρατεί «πυρετός» μεταβιβάσεων, είναι οι εξής:

Α. Ο μηδενισμός του φόρου γονικών παροχών
Β. Η απαλλαγή από την υποχρέωση έκδοσης ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου για ένα τρίμηνο.
Γ. Η διατήρηση σε ισχύ των σημερινών χαμηλών αντικειμενικών αξιών.

Όλα αυτά, δίνουν την ευκαιρία τόσο σε υποψήφιους αγοραστές, όσο και σε γονείς να μεταβιβάσουν ακίνητα, με αποτέλεσμα στα συμβολαιογραφεία να επικρατεί τις τελευταίες ημέρες το αδιαχώρητο.

Σε κάθε περίπτωση, το τοπίο άλλαξε ριζικά λόγω της αύξησης του αφορολογήτου για τις γονικές παροχές στις 800.000 ευρώ, που δίνει στους γονείς τη δυνατότητα για μεταβιβάσεις χωρίς να πληρώσουν φόρους.

Στο πλαίσιο αυτό, υπάρχει η μεγάλη ευκαιρία για μεταβιβάσεις από παππούδες, γιαγιάδες και γονείς προς τα παιδιά τους, σε περιοχές που οι αντικειμενικές αξίες είναι ψηλά και θα σκαρφαλώσουν ακόμη ψηλότερα.

Παραδείγματα

Ας δούμε δύο χαρακτηριστικά παραδείγματα για να γίνει αντιληπτό το πόσο ευνοϊκό είναι το περιβάλλον που ισχύει έως το τέλος του έτους:

• Για γονική παροχή ακινήτου αξίας 300.000 ευρώ ο φόρος που αναλογούσε ήταν 1.500 ευρώ, ενώ τώρα είναι μηδενικός.
• Για ακίνητο αξίας 600.000 ευρώ ο φόρος ήταν 16.500 ευρώ ενώ πλέον είναι μηδενικός.

Με βάση αυτά τα παραδείγματα, γίνεται αντιληπτός και ο «συνωστισμός» στα συμβολαιογραφεία, καθώς υπάρχουν περιοχές που οι αντικειμενικές αξίες έχουν εκτοξευτεί στα ύψη.

Ο κάθε γονιός έχει τώρα τη δυνατότητα να περάσει την περιουσία του στα παιδιά του και να γλιτώσει τις φορολογικές επιβαρύνσεις που σε κάποιες περιπτώσεις ήταν στην κυριολεξία δυσβάσταχτες.

Για να γίνει αντιληπτό το κέρδος που έχει ένας γονιός ας δούμε το παράδειγμα με αγορά ενός διαμερίσματος 100 τ.μ. στο Χαλάνδρι.

Η τιμή ζώνης είναι σήμερα 1.250 ευρώ, αλλά αυξάνεται από τον Ιανουάριο σε 1.700 ευρώ.
Σε αυτή την περίπτωση, ο φόρος μεταβίβασης από 3.750 ευρώ που είναι σήμερα θα ανέβει από την 1η Ιανουαρίου στα 5.100 ευρώ, κάτι που σημαίνει μια αύξηση στο φόρο της τάξης του 36%.

Λύση και μάλιστα άμεση αναζητούν και όσοι έχουν περιουσία στις περιοχές που επεκτάθηκε το αντικειμενικό σύστημα και πλέον καταγράφονται οι μεγαλύτερες αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες.

Στο Μαρούσι η αύξηση της αντικειμενικής αξίας από 1.300 σε 2.000 ευρώ το τετραγωνικό ανεβάζει τον φόρο μεταβίβασης στα ύψη.
Στο πλαίσιο αυτό για την αγορά μιας κατοικίας 100 τ.μ. το κόστος από 3.900 ευρώ ανεβαίνει σε 6.000 ευρώ, δηλαδή μια αύξηση φόρου της τάξης του 54%.

Δείτε επίσης: «Εξοικονομώ»: Ο οδηγός του νέου προγράμματος – Μπόνους για τις μισθωμένες κατοικίες

Έξοδα μεταβίβασης

Θα πρέπει πάντως να σημειωθεί ότι ο μηδενικός φόρος δεν είναι και ο μοναδικός λόγος στον οποίο οφείλεται η έκρηξη μεταβιβάσεων, που είναι βέβαιο ότι θα συνεχιστεί έως και την τελευταία ημέρα της χρονιάς.

Μεταξύ αυτών είναι και τα έξοδα μεταβίβασης που έχει μια γονική παροχή, δηλαδή τα συμβολαιογραφικά, το κόστος του υποθηκοφυλακείου ή του κτηματολογίου, μαζί με τα αντίγραφα συμβολαίων και τα λοιπά έξοδα.

Πρόκειται για έξοδα, που σε γενικές γραμμές μπορεί να φτάσουν έως και το 2% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, που σε κάποιες περιπτώσεις δεν είναι εύκολο να τα δώσει ένας φορολογούμενος.

Το ποσοστό αυτό, θα παραμείνει αμετάβλητο και μετά την 1.1.2022, κάτι και σε περιοχές όπου η αντικειμενική αξία θα αυξηθεί 30% ή περισσότερο, μαζί με τις αντικειμενικές αξίες θα ακριβύνει και το κόστος της γονικής παροχής.

Το πρόβλημα γίνεται ακόμη μεγαλύτερο για τις δωρεές ακινήτων μεγάλης αξίας, όπου το πρόσθετο κόστος δεν είναι ευκαταφρόνητο και είναι ικανό να βάλει σε περιπέτειες όσους αφήσουν για το 2022 και μετά τη μεταβίβαση.

Ειδικότερα, ένα ακίνητο με σημερινή αντικειμενική αξία 250.000 ευρώ θα μεταβιβαστεί στο παιδί κατά το τελευταίο τρίμηνο του έτους με κόστος 4.880 ευρώ.

Τα δεδομένα όμως θα είναι διαφορετικά από την 1.1.2022, καθώς στην περίπτωση που η αντικειμενική αξία αυξηθεί στα 330.000 ευρώ, τότε και το κόστος της μεταβίβασης θα ανέβει και θα φτάσει στα 6.450 ευρώ.

Σε γενικές γραμμές όσοι προβληματίζονται για τη στρατηγική που θα πρέπει να ακολουθήσουν, καλό είναι να ξέρουν τα εξής:
• Στις περιοχές που αυξάνεται η τιμή ζώνης, συμφέρει τους φορολογουμένους να σπεύσουν για την απόκτηση ακινήτου.
• Στις περιοχές στις οποίες μειώνεται η τιμή ζώνης, οι αγοραπωλησίες μπορούν να περιμένουν.

Για διαμέρισμα 120 τ.μ. στην Πεντέλη, όπου η κατώτερη τιμή μειώνεται κατά 20%, από τα 1.750 ευρώ στα 1.400 ευρώ, ο φόρος μεταβίβασης είναι σήμερα 6.300 ευρώ και μειώνεται σε 5.040 ευρώ.

Στο πλαίσιο αυτό, ο φορολογούμενος θα κερδίσει 1.260 ευρώ αν περιμένει να κάνει τη συγκεκριμένη μεταβίβαση μετά την 1η Ιανουαρίου 2022.

Ηλεκτρονική ταυτότητα

Ένας ακόμη παράγοντας που πρέπει να εξετάσει κανείς για να προχωρήσει τώρα σε μεταβίβαση ακινήτου, είναι και η έκδοση της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου που θα είναι υποχρεωτική από την 1η Ιανουαρίου του νέου έτους.

Η έκδοσή της μπορεί να εκτοξεύσει το κόστος ακόμη και κατά 1.000 ευρώ, κάτι που σημαίνει ότι θα γίνει προβληματική η μεταβίβαση ενός ακινήτου ακόμη και στις περιπτώσεις που ο φόρος θα είναι μηδενικός.

Η έκδοση ηλεκτρονικής ταυτότητας ασφαλώς και θα γίνει κάποια στιγμή, αλλά το ζητούμενο είναι να γλιτώσει ο γονιός περιττά έξοδα που ανεβάζουν το κόστος της μεταβίβασης ενός σπιτιού στο παιδί του.

Αγοραπωλησίες

Επίσπευση των διαδικασιών θα πρέπει να σκεφτούν άμεσα και όσοι επιθυμούν να προχωρήσουν σε αγοραπωλησίες.
Εκτός από την αύξηση των εξόδων μεταβίβασης, δεν είναι λίγοι αυτοί που εξακολουθούν να ζητούν νομική βοήθεια για τον έλεγχο των τίτλων.

Η αύξηση άλλωστε των αντικειμενικών αξιών θα φέρει από τις αρχές του χρόνου και αύξηση του φόρου.

Με την αναστολή του ΦΠΑ, στις περισσότερες μεταβιβάσεις επιβάλλεται ο φόρος 3% επί της αντικειμενικής αξίας ακινήτου, ο οποίος είναι προφανές ότι θα είναι μεγαλύτερος από τις αρχές του χρόνου.

Συμπληρωματικός φόρος ακινήτων

Με δεδομένη την αύξηση των αντικειμενικών αξιών, ο υποψήφιος αγοραστής ακινήτων για επενδυτικούς λόγους, θα λάμβανε σοβαρά υπόψη τον παράγοντα «φόρος περιουσίας», ο οποίος κλιμακώνεται με βάση το ύψος της περιουσίας.

Από τη στιγμή όμως που από την 1.1.2022 φόρος περιουσίας δεν θα υπάρχει και ο νέος ΕΝΦΙΑ θα επιβάλλεται ξεχωριστά σε κάθε ακίνητο, τότε ο φόβος για την επιβάρυνση από τη συσσώρευση ακινήτων εκλείπει.

Επίσης θα λείπει και ο παράγοντας «εισφορά αλληλεγγύης», ο οποίος μειώνει την καθαρή απόδοση για όσους αντιμετωπίζουν την αγορά ενός ακινήτου ως επένδυση και όχι ως κίνηση για την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών.

«Πάγος» στην αγορά

Η εκτίμηση που κυριαρχεί είναι ότι η ενεργοποίηση των νέων αντικειμενικών αξιών από τις αρχές του 2022 θα προκαλέσει αναταράξεις στην αγορά ακινήτων και πιθανόν να βάλει πάγο στις αγοραπωλησίες. Αυτός είναι και ο βασικός λόγος για τον οποίο, οι διαδικασίες για όλους όσοι θέλουν να προχωρήσουν σε μεταβιβάσεις πρέπει να γίνει τώρα γιατί η νέα χρονιά, ίσως φέρει μεγάλες ανατροπές.

800.000 ευρώ

Ευνοϊκό είναι το περιβάλλον και για τις γονικές παροχές χρηματικών ποσών λόγω της αύξηση του αφορολόγητου ορίου στις 800.000 ευρώ που έχει τεθεί σε ισχύ από την 1η Οκτωβρίου.

Η εξέλιξη αυτή είναι βέβαιο ότι δίνει τη δυνατότητα στους γονείς που θέλουν να βοηθήσουν οικονομικά τα παιδιά τους για να αποκτήσουν ένα ακίνητο, καθώς η γονική παροχή έως 800.000 ευρώ είναι χωρίς φόρο.

Το κέρδος γίνεται σαφές από τη στιγμή που ακόμη και για ένα ευρώ το οποίο θα μεταφερόταν από έναν γονικό στο παιδί του, έμπαινε φόρος που ήταν της τάξης του 10%. Πλέον τα παιδιά έχουν «όπλα» στη διάθεσή τους για να αντιμετωπίσουν το «πόθεν έσχες» και τα τεκμήρια διαβίωσης και να γίνουν με τον τρόπο αυτό αγοραστές ακινήτων.

Οι τράπεζες άλλωστε δεν δίνουν στεγαστικά δάνεια αν δεν υπάρχει ρευστότητα για την κάλυψη της τάξης του 20%-25% της αξίας του ακινήτου που πρόκειται να αποκτηθεί. Πλέον ένα νέο παιδί μέσω του γονιού του έχει ρευστότητα κυρίως μέσα από την πώληση περιουσιακού στοιχείου το οποίο περιερχόταν στην κατοχή του με τη γονική παροχή.

Το μόνο που πρέπει να γίνει είναι μια δήλωση στην εφορία προκειμένου τα χρηματικά ποσά να μεταφερθούν από τον τραπεζικό λογαριασμό του γονέα προς το παιδί του.

Με τον τρόπο αυτό, το παιδί έχει και τη δυνατότητα καταβολής της προκαταβολής και μπορεί να καλύψει το «πόθεν έσχες» που συνοδεύει την απόκτηση ενός ακινήτου εκτός από την πρώτη κατοικία.