Νέο τοπίο στο real estate – Ακίνητα: 3 δώρα στους ιδιοκτήτες

Μέτρα που θα δώσουν ανάσα σε ιδιοκτήτες ακινήτων και ενοικιαστές ψάχνει το οικονομικό επιτελείο σε μια εξαιρετικά κρίσιμη συγκυρία, λόγω της αλματώδους αύξησης των τιμών των ενοικίων.

Στο οικονομικό επιτελείο θεωρούν ώριμες τις συνθήκες για σημαντικές αλλαγές που και ώθηση θα δώσουν στην αγορά του real estate και θα περιορίσουν το στεγαστικό πρόβλημα που αντιμετωπίζει η χώρα.

Το στοίχημα μόνο εύκολο δεν μπορεί να χαρακτηριστεί με δεδομένο ότι οι τιμές των ενοικίων έχουν πάρει την ανιούσα και είναι εξαιρετικά δύσκολο για ένα νέο ζευγάρι να κάνει το αναγκαίο ξεκίνημα στον κοινό του βίο.

Εάν σε αυτά προσθέσει κανείς ότι οι ιδιοκτήτες πληρώνουν πολύ υψηλό τίμημα για τα μισθώματα που εισπράττουν, γίνεται αντιληπτό ότι πρόκειται για ένα δύσκολο σταυρόλεξο που απαιτεί εξαιρετικά προσεκτικές κινήσεις.

Το οικονομικό επιτελείο πάντως δείχνει να έχει πάρει τις αποφάσεις του και είναι έτοιμο για τρία δώρα προς τους ιδιοκτήτες ακινήτων που θα δώσουν λύσεις στο πρόβλημα στέγασης που ταλανίζει τη χώρα.

Οι λύσεις που προωθούνται, αφορούν στο φόρο από ενοίκια, τις ανακαινίσεις και τα κλειστά διαμερίσματα που είναι βέβαιο ότι θα διαμορφώσουν νέα δεδομένα στην αγορά ακινήτων στη χώρα μας.

Οι αλλαγές θα υλοποιηθούν σταδιακά μέσα στο επόμενο διάστημα με το υπουργείο Οικονομικών να ευελπιστεί ότι το νέο τοπίο θα φέρει “ζεστά” χρήματα και στην αγορά και στα κρατικά ταμεία.

Φόρος ενοικίων

Η πρώτη μεγάλη αλλαγή αφορά στον τρόπο υπολογισμού του φόρου που καλείται να πληρώσει ένας ιδιοκτήτης ακινήτου από ενοίκια που εισπράττει, καθώς είναι σαφές ότι πρέπει να υπάρξει εξορθολογισμός.

Δεν είναι μάλιστα λίγοι οι φοροτεχνικοί που υπογραμμίζουν ότι δεν είναι δυνατόν να πληρώνει τον ίδιο συντελεστή φόρου ένας ιδιοκτήτης ακινήτου που εισπράττει έως και 5.000 ευρώ με αυτόν που λαμβάνει 12.000.

Το αποτέλεσμα είναι να “κρύβουν” εισοδήματα από φόρους μέσω προσωπικών συμφωνιών που κάνουν με τους ενοικιαστές, κάτι που σημαίνει ότι το κράτος χάνει έσοδα που θα μπορούσε να εισπράξει.

Το υπουργείο Οικονομικών έχει αντιληφθεί το πρόβλημα και αναμένεται να κινήσει άμεσα τη διαδικασία με προφανή στόχο να ελαφρύνουν τα βάρη που “σηκώνουν” ιδιοκτήτες ακινήτων που εισπράττουν λιγότερα.

Κοινό μυστικό είναι άλλωστε ότι παρά το τέλος της σκληρής μνημονιακής περιόδου, οι ιδιοκτήτες ακινήτων, δεν έχουν κερδίσει κάτι το ουσιαστικό από την φορολογική μεταρρύθμιση που έχει ξεκινήσει.

Μισθωτοί, συνταξιούχοι ακόμη και ελεύθεροι επαγγελματίες είδαν φορολογικά οφέλη, ενώ οι ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν μείνει εκτός νυμφώνος και αυτή η αδικία είναι βέβαιο ότι πρέπει να διορθωθεί.

Στο πλαίσιο αυτό, το υπουργείο Οικονομικών αναλαμβάνει πρωτοβουλία με στόχο ένα ολοκληρωμένο σχέδιο το οποίο θα προβλέπει τη δίκαιη αναδιαμόρφωση των κλιμάκων για τα εισοδήματα από τα ενοίκια.

Αυτό στην πράξη σημαίνει τη δημιουργία περισσότερων κλιμακίων, προκειμένου να υπάρξει ένας ενδιάμεσος συντελεστής που θα μειώνει τα βάρη που καλούνται να σηκώσουν οι ιδιοκτήτες με μικρά κα μεσαία εισοδήματα.

Δεν είναι, μάλιστα, λίγες οι περιπτώσεις που ακόμη και για λίγα ευρώ, ένας ιδιοκτήτης ακινήτου περνάει σε άλλη κλίμακα με αποτέλεσμα να πληρώνει φόρο τον οποίο υπό άλλες συνθήκες θα μπορούσε να αποφύγει.

Με βάση την ισχύουσα κλίμακα σήμερα:
– για εισοδήματα έως 12.000 ευρώ εφαρμόζεται συντελεστής 15%,
-για εισοδήματα από 12.001 έως 35.000 ευρώ ο συντελεστής ανεβαίνει στο 35% και
για εισοδήματα από 35.001 και πάνω ο συντελεστής εκτοξεύεται στο 45%.

Αυτό στην πράξη σημαίνει ότι για έναν φορολογούμενο που θα αποκτήσει κατά τη διάρκεια του 2023 συνολικό καθαρό εισόδημα 22.000 ευρώ από ενοίκια ο φόρος θα υπολογιστεί ως εξής:
-12.000 ευρώ x 15%=1.800 ευρώ
-10.000 ευρώ x 35%=3.500 ευρώ

Κατά συνέπεια θα πληρώσει 1.800 ευρώ+3.500 ευρώ=5.300 ευρώ

Επίσης, άλλος φορολογούμενος με που εμφανίζει συνολικό καθαρό φορολογικό εισόδημα από ενοίκια ύψους 37.000 ευρώ, ο φόρος που θα κληθεί να πληρώσει υπολογίζεται ως εξής:
-12.000 ευρώ χ 15%= 1.800 ευρώ
– 23.000 ευρώ χ 35%= 8.050 ευρώ
– 2.000 ευρώ χ 45%= 900 ευρώ

Κατά συνέπεια, ο συγκεκριμένος φορολογούμενος θα πληρώσει 1.800+8.050+900 ευρώ =10.750 ευρώ.

Το σενάριο που κερδίζει έδαφος είναι να θεσπιστεί ένας ενδιάμεσος νέος συντελεστής μεταξύ των εισοδημάτων 12.001 έως και 35.000 ευρώ, ο οποίος και θα κατανείμει δικαιότερα τα φορολογικά βάρη για τους ιδιοκτήτες ακινήτων.

Στο “τραπέζι” έχουν πέσει διάφορες προτάσεις προκειμένου να υπάρξει ένας δίκαιος εξορθολογισμός και στο πλαίσιο αυτό θα πρέπει να θεωρούνται βέβαιες οι αλλαγές στη φορολογική κλίμα των ενοικίων.

Ειδικότερα:

-Η πρώτη πρόταση προβλέπει αλλαγή δομής με την ενσωμάτωση ενός πρόσθετου συντελεστή στην ισχύουσα κλίμακα, μεταξύ των εισοδημάτων από 12.001 έως 35.000 ευρώ, με στόχο τον επιμερισμό της επιβάρυνσης. Όπως τονίζουν μάλιστα αρμόδιες πηγές θα πρέπει να υπάρξει τουλάχιστον ένα ενδιάμεσο κλιμάκιο με συντελεστή 20% ή 22% -όπως είναι σήμερα στην κλίμακα φορολογίας εισοδήματος-, που θα λειτουργεί πυροσβεστικά και θα κατευθύνει αναλογικά τα φορολογικά βάρη.

-Η δεύτερη πρόταση προέρχεται από τους ίδιους τους ιδιοκτήτες των ακινήτων και προβλέπει τη μείωση του φόρου εισοδήματος στα μισθώματα κύριας κατοικίας κατά 10 μονάδες και στα τρία ισχύοντα φορολογικά κλιμάκια. Με τον τρόπο αυτό όπως τονίζουν η φορολογία θα είναι δικαιότερη και θα παρέχεται ένα σοβαρό κίνητρο στους ιδιοκτήτες για τη διάθεσή τους στη μόνιμη, αντί για τη βραχυχρόνια μίσθωση που έχει φέρει τα πάνω κάτω στη στέγαση. Με βάση την πρόταση των ιδιοκτητών, το χαμηλότερο κλιμάκιο του 15% – για ετήσιο εισόδημα έως 12.000 ευρώ- θα πάει στο 5%, το κλιμάκιο του 35% σε 25% και το κλιμάκιο του 45% στο 35%.

Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι το οικονομικό επιτελείο προσανατολίζεται στη λύση της κατάργησης της ισχύουσας κλίμακας και στη φορολόγηση των ενοικίων με τη γενική κλίμακα φορολογίας εισοδήματος.

Στην περίπτωση που επιβεβαιωθεί η βούληση της κυβέρνησης, κερδισμένοι θα βγουν όσοι έχουν μικρά εισοδήματα από ενοίκια, ενώ οι υπόλοιπες κατηγορίες δεν θα έχουν σχεδόν κανένα όφελος.

Κλειστά διαμερίσματα

Η κυβέρνηση προσανατολίζεται και σε ένα δεύτερο σημαντικό κίνητρο σε ιδιοκτήτες ακινήτων που για διάφορους λόγους κρατούν τα διαμερίσματα τους κλειστά και δεν έχουν διάθεση να τα ενοικιάσουν.

Τα κλειστά διαμερίσματα είναι ένας από τους λόγους που έχουν εκτοξευτεί στα ύψη τα ενοίκια και το οικονομικό επιτελείο αναζητά λύσεις που έχουν ως στόχο να ρίξουν τις τιμές.

Κοινό μυστικό είναι άλλωστε ότι το κόστος στέγασης υπερβαίνει το 30% του μέσου διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών τη στιγμή που περισσότερες από 700.000 κατοικίες δηλώνονται κάθε χρόνο ως κενές.

Η εκτίμηση που κυριαρχεί είναι πως και τα μισά από αυτά τα ακίνητα να βγουν στην αγορά και οι τιμές των ενοικίων θα αρχίσουν να πέφτουν και θα αντιμετωπιστεί σε μεγάλο βαθμό το στεγαστικό πρόβλημα.

Στο πλαίσιο αυτό, είναι υπό συζήτηση η πρόταση της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) που προβλέπει τριετή απαλλαγή από το φόρο εισοδήματος για τους φορολογούμενους που θα διαθέσουν για ενοικίαση τουλάχιστον για μια τριετία.

Πρόκειται για ακίνητα τα οποία οι ιδιοκτήτες τους είχαν κλειστά ή διέθεταν για κατοικίες μέσω κάποιας πλατφόρμας τύπου Airbnb κατά τη διάρκεια όλου του 2023.

Ειδικά για τα Airbnb, η πρόταση αφορά κυρίως αυτούς που προχώρησαν στην ανακαίνιση των ακινήτων τους αλλά είτε λόγω περιοχής είτε λόγω άλλων συνθηκών, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις για τους ίδιους δεν απέδωσαν.

Σύμφωνα με πληροφορίες, η πρόταση αντιμετωπίζεται με «ενδιαφέρον» από το οικονομικό επιτελείο το οποίο θέλει πρώτα να μετρήσει δημοσιονομικές επιπτώσεις και το αντίκτυπο που θα έχει στην αγορά ακινήτων.

Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, το δημοσιονομικό κόστος θα είναι περιορισμένο διότι σήμερα το κράτος δεν εισπράττει τίποτα από τα συγκεκριμένα ακίνητα, παρά μόνο τον ΕΝΦΙΑ τον οποίο και στη συνέχεια θα συνεχίσει να εισπράττει.

Η Ομοσπονδία μάλιστα εκτιμά ότι με τον τρόπο αυτό χιλιάδες ακίνητα θα έβγαιναν στην αγορά, κάτι που όπως εξηγούν σημαίνει ότι θα πίεζαν προς τα κάτω τις τιμές των ενοικίων, δίνοντας ανάσα σε ιδιοκτήτες και ενοικιαστές.

Το κυριότερο όμως είναι ότι η μεταβατική αυτή φορολογική παρέμβαση:
-δεν θα δημιουργήσει δημοσιονομικό πρόβλημα καθώς αφορά μελλοντικές μισθώσεις και όχι τις υφιστάμενες
-θα φέρει άμεσα στην αγορά δεκάδες χιλιάδες σπίτια, απόλυτα αναγκαία μέχρι να αποδώσουν τα άλλα μακροπρόθεσμα κυβερνητικά μέτρα.
Σε κάθε περίπτωση η ομαδική επανένταξη στην αγορά των μισθώσεων κύριας κατοικίας, πολλών χιλιάδων παλαιών και κενών κατοικιών θα αλλάξει άρδην τα δεδομένα και η κυβέρνηση είναι ανοικτή στην πρόταση.

Κίνητρα ανακαίνισης

Το τρίτο σημαντικό κίνητρο – δώρο προς τους ιδιοκτήτες ακινήτων έχει σχέση με τις αλλαγές που θέλουν να κάνουν στο διαμέρισμά τους, αλλά δεν μπορούν λόγω του υψηλού κόστους ανακαίνισης.

Η συγκεκριμένη πρωτοβουλία θεωρείται εξαιρετικά σημαντική καθώς δίνει τη δυνατότητα να δώσουν χρήματα τα οποία θα πάρουν πίσω με έμμεσό τρόπο, δηλαδή από φορο-απαλλαγές.

Τα κίνητρα ανακαίνισης των ακινήτων έχουν δύο στόχους, που είναι οι εξής:

-ο πρώτος είναι να αυξηθεί η προσφορά στέγης και να συγκρατηθούν οι ανατιμήσεις των ενοικίων που “φουντώνουν” το στεγαστικό πρόβλημα και
– ο δεύτερος να αυξηθούν τα εισοδήματα από ενοίκια, κάτι που σημαίνει και περισσότερα έσοδα για τον κρατικό προϋπολογισμό από φόρους.

Στο πλαίσιο αυτό εντός του έτους θα τρέξει μια σημαντική παρέμβαση που αφορά στην επιδότηση ιδιοκτητών με το ποσό των 4.000 ευρώ ώστε να ρίξουν 10.000 ευρώ στην ανακαίνιση ακινήτου και να τα ενοικιάσουν για μια τριετία.

Επίσης, ένα δεύτερο μέτρο αφορά στη νέα, διευρυμένη έκπτωση φόρου για τις επισκευές ακινήτων, αλλά και τις ενεργειακές αναβαθμίσεις, που θα αλλάξει τα πάντα στην αντίληψη για τα διαμερίσματα.

Αυτό στην πράξη σημαίνει ότι θα εκπίπτει το σύνολο της δαπάνης μέχρι του ποσού των 16.000 ευρώ στην 5ετία (ή 3.200 ευρώ ετησίως), αλλά οι δαπάνες για υλικά θα αναγνωρίζονται μόνο στο ποσό που αντιστοιχεί στο30% της συνολικής παρέμβασης.

Πρόκειται για μια σημαντικά βελτιωμένη νομοθετική ρύθμιση σε σχέση με την προηγούμενη διάταξη, η οποία αναγνώριζε ως έκπτωση φόρου μόνο το 40% της δαπάνης που γινόταν για ανακαίνιση.