Οδηγός για νόμιμους τίτλους ιδιοκτησίας

Ένα ακανθώδες πρόβλημα που αφορά σε χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων οι οποίοι δεν διαθέτουν τίτλους κυριότητας με αποτέλεσμα να είναι στον αέρα, επιχειρεί να λύσει η κυβέρνηση.

Οι καταπατημένες εκτάσεις του δημοσίου αποτελούν διαχρονικό πρόβλημα για την ελληνική Πολιτεία και έφτασε πλέον η ώρα της τακτοποίησης, με το ανάλογο βέβαια αντίτιμο προς το κράτος.
Στο πλαίσιο αυτό, χιλιάδες πολίτες θα πρέπει να κάνουν αγώνα δρόμου, προκειμένου να τακτοποιήσουν τις εκκρεμότητες που έχουν ώστε να αποκτήσουν τους αναγκαίους τίτλους κυριότητας για δημόσια ακίνητα τα οποία όμως κατέχουν εδώ και δεκαετίες.
Η διαδικασία εξαγοράς δεν είναι πάντως σε καμία περίπτωση εύκολη υπόθεση, καθώς απαιτεί τη συλλογή πολλών δικαιολογητικών, αλλά από την άλλη το όφελος το δέλεαρ είναι η απόκτηση τίτλων ιδιοκτησίας.

Η διαδικασία εξαγοράς θα γίνει μέσω της πλατφόρμας aeda.apps.gov.gr και οι στόχοι είναι οι εξής:
Α. Η τακτοποίηση χιλιάδων ακινήτων που αφορούν από αγροτεμάχια και οικόπεδα έως διαμερίσματα που θεωρούνται καταπατημένα για μεγάλο χρονικό διάστημα.
Β. Η αύξηση των δημοσίων εσόδων, καθώς εκτιμάται ότι θα μπορούσαν να μπουν στα ταμεία του κράτους τουλάχιστον 500 εκατ. ευρώ.
Με βάση στοιχεία που έχουν δει το φως της δημοσιότητας σε σύνολο 97.029 καταγεγραμμένων δημόσιων και ανταλλάξιμων κτημάτων έχουν καταπατηθεί τα 89.928, δηλαδή ποσοστό 92%.
Στα καταπατημένα δημόσια κτήματα έχουν ανεγερθεί κατοικίες, ακόμη και πολυκατοικίες, εργοστάσια και αποθήκες, τα οποία είτε ιδιοκατοικούνται είτε εκμισθώνονται σε τρίτους.

Η πλατφόρμα
Η πλατφόρμα για την υποβολή αιτήσεων με στόχο την εξαγορά περίπου 90.000 ακινήτων του δημοσίου που θεωρούνται καταπατημένα έχει ανοίξει από τον προηγούμενο μήνα και αφορά 20 περιφερειακές ενότητες.
Από τις 31 Οκτωβρίου θα ενταχθούν και οι άλλες περιφερειακές ενότητες της χώρας, κάτι που σημαίνει ότι οι εν δυνάμει δικαιούχοι θα έχουν τη δυνατότητα να κάνουν αίτηση και να πάρουν νόμιμους τίτλους ιδιοκτησίας.

Προθεσμίες – τίμημα
Σε κάθε περίπτωση οι ενδιαφερόμενοι πρέπει άμεσα να αρχίσουν τον αγώνα δρόμου, καθώς οι προθεσμίες είναι πολύ συγκεκριμένες και όσοι τις χάσουν δεν θα έχουν τη δυνατότητα να διεκδικήσουν περιουσία που θεωρείται δική τους.
Σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα που έχει τεθεί, η προθεσμία για την ολοκλήρωση της αίτησης στις 20 πρώτες περιφερειακές ενότητες λήγει στις 30 Σεπτεμβρίου 2025 και για τις υπόλοιπες στις 31 Οκτωβρίου 2025.
Όσον αφορά, στο τίμημα που θα πρέπει να καταβληθούν για ακίνητα τα οποία διεκδικούνται ως καταπατημένα από το δημόσιο, μπορεί υπό προϋποθέσεις να “κουρευτεί” έως και 80%.
Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι θα μπορεί να καταβληθεί σε έως 60 άτοκες δόσεις από 100 ευρώ το μήνα μετά από την υπογραφή κοινής υπουργικής απόφασης.

Κόστος αίτησης – ποσό εξαγοράς
Με δεδομένο ότι τίποτα δεν είναι δωρεάν, η υποβολή της αίτησης στην πλατφόρμα θα πρέπει να συνοδεύεται και από ένα παράβολο της τάξης των 300 ευρώ, που συμψηφίζεται με το τίμημα εξαγοράς ή επιστρέφεται εάν η αίτηση απορριφθεί.
Όσοι υποβάλλουν αίτηση θα πρέπει να γνωρίζουν ότι στην περίπτωση κατά την οποία εγκριθεί από την αρμόδια επιτροπή, εντός 5 ημερών, εκδίδεται πιστοποιητικό αποδοχής το οποίο κοινοποιείται στον αιτούντα.

Στο πιστοποιητικό αποδοχής περιλαμβάνονται:
– η περιγραφή του εξαγοραζόμενου ακινήτου δηλαδή εμβαδόν και όρια,
-τα στοιχεία του αιτούντος,
-το τίμημα εξαγοράς, και το ποσό της εφάπαξ και τμηματικής καταβολής.
Όσον αφορά σο τίμημα εξαγοράς αυτό είτε θα εξοφληθεί εφάπαξ είτε τμηματικά σε 60 ισόποσες άτοκες μηνιαίες δόσεις, προκειμένου να διευκολυνθούν όσοι θέλουν να αποκτήσουν νόμιμους τίτλους αλλά δεν έχουν όλο το ποσό.

Όροι και προϋποθέσεις
Η Πολιτεία θέτει μια σειρά από όρους και προϋποθέσεις για να προχωρήσει κανείς στην εξαγορά τέτοιων ακινήτων, προκειμένου να μην βρεθούν “μπαταχτσήδες” που θα τρέξουν για να εκμεταλλευτούν την κατάσταση.
Στο πλαίσιο αυτό, βασική προϋπόθεση του δικαιώματος υποβολής αίτησης εξαγοράς, είναι η άσκηση από τον ίδιο τον αιτούντα ή τους δικαιοπαρόχους, επί δημοσίου ακινήτου, αδιαλείπτως κατοχή.
Επίσης, για την υποβολή αίτησης εξαγοράς έχει καταργηθεί η προϋπόθεση ύπαρξης κτίσματος ενώ το προηγούμενο πλαίσιο προέβλεπε ότι πρέπει να υπάρχει.
Το προηγούμενο νομοθετικό πλαίσιο όριζε ότι πρέπει να έχει ανεγερθεί κτίσμα το αργότερο έως τις 31.12.1991 σε περίπτωση 30ετούς κατοχής και το αργότερο έως την 31.12.1981 σε περίπτωση 40ετούς κατοχής.

Οι προϋποθέσεις για την υποβολής αίτησης εξαγοράς, είναι οι εξής:
-επί 30 τουλάχιστον έτη με τίτλο,
-επί 40 τουλάχιστον έτη χωρίς τίτλο, εάν ο αιτών χρησιμοποιεί το ακίνητο ως την κύρια κατοικία του ή ως βοηθητικό χώρο αυτής ή για να ασκεί τουριστική, βιοτεχνική, βιομηχανική, εμπορική ή αγροτική δραστηριότητα,
-η δήλωση του ακινήτου στο έντυπο «Ε9» για τα 5 τουλάχιστον έτη που προηγούνται της αίτησης, προκειμένου να είναι σαφές ότι οι αιτούντες θεωρούσαν πως το ακίνητο είναι δικό τους.
Με βάση τα νέα δεδομένα που διαμορφώνονται, τίθεται δεκαήμερη προθεσμία για την ενημέρωση του αιτούντος σε περίπτωση που λείπουν δικαιολογητικά.
Στα αξιοσημείωτα είναι και το ότι δεν ισχύει πλέον η απαίτηση για προσκομιδή αεροφωτογραφιών καθώς δεν εξετάζεται πλέον η ύπαρξη ή μη κτίσματος.

Επίσης:
-Επεκτείνεται η δυνατότητα του Δημοσίου να αποφασίσει εξαίρεση από το δικαίωμα εξαγοράς για λόγους δημοσίου συμφέροντος.
-Τα αρμόδια Υπουργεία θα προσδιορίσουν αιτιολογημένα τις περιοχές ή τα ακίνητα που πρέπει να εξαιρεθούν της διαδικασίας εξαγοράς.
-Επισπεύδεται η προθεσμία υποβολής της συναίνεσης της Εταιρείας Ακινήτων του Δημοσίου σε 2 μήνες από 3 μήνες, που προβλεπόταν αρχικά.

Δικαιολογητικά
Η αίτηση εξαγοράς πρέπει να συνοδεύεται από δικαιολογητικά, όπως τοπογραφικό διάγραμμα και αεροφωτογραφίες είτε του έτους 1992 ή προγενέστερες ή του 1982 ανάλογα με την περίπτωση.
Χρειάζονται επίσης Φύλλο προσδιορισμού της αντικειμενικής αξίας οικοπέδου, βεβαίωση όρων δόμησης, απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος, οικοδομική άδεια εάν υπάρχει, πράξη προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ των τελευταίων 5 ετών.

Ύψος έκπτωσης
Πολιτικοί μηχανικοί που γνωρίζουν το θέμα έλεγαν στον “Χ-τύπο”, ότι υπάρχει πλέον μια πρώτης τάξεως ευκαιρία να μπει ένα τέλος στην περιπέτεια και την ομηρία που ζουν χιλιάδες πολίτες και οι οικογένειές τους.
Θεωρούν μάλιστα δεδομένο ότι στην πλατφόρμα θα επιχειρήσει να ενταχθεί η μεγάλη πλειονότητα όσων βρίσκονται αντιμέτωποι με το πρόβλημα, καθώς θα αποκτήσουν νόμιμους τίτλους ιδιοκτησίας.
Όπως εξηγούν ναι μεν υπάρχει τίμημα, αλλά θα περιοριστεί με τις εκπτώσεις που θα γίνουν καθώς θα μειωθεί η αντικειμενική αξία του ακινήτου, η οποία αποτελεί τη βάση υπολογισμού του τιμήματος εξαγοράς.
Το τίμημα εξαγοράς μάλιστα σε ειδικές περιπτώσεις αμφισβήτησης της κυριότητας του δημοσίου ακινήτου διαμορφώνεται με έκπτωση:
-50% για αιτούντα που έχει αναγνωριστεί από πρωτοβάθμιο δικαστήριο ως κύριος του ακινήτου ή που έχει αναγραφεί ως κύριος στις πρώτες κτηματολογικές εγγραφές και έχει ασκηθεί αγωγή από το Δημόσιο ή δεν έχει παρέλθει η προθεσμία άσκησης αγωγής.
-70% αν ο αιτών έχει ασκήσει ένδικο μέσο κατά δικαστικής απόφασης για την αναγνώριση της κυριότητας του ακινήτου έως τις 31.12.2022.
Παρέχεται ειδική έκπτωση 80% επί της αντικειμενικής αξίας, για ακίνητο που καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες του αιτούντα (ή του αρχικού δικαιοπαρόχου) ως αποτέλεσμα μαζικής εγκατάστασης πληθυσμιακών ομάδων πριν το 1964.
Σε αυτή την περίπτωση το τίμημα αντιστοιχεί στο 20% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
Για αναπηρία 67%-79% προβλέπεται έκπτωση 20%. Ιδια έκπτωση έχει και κάθε πρόσωπο που φιλοξενεί περισσότερο από 1 έτος ή επιβαρύνεται φορολογικά από πρόσωπα με την ανωτέρω ιδιότητα, με ετήσιο ατομικό εισόδημα έως 18.000 ευρώ ή ετήσιο οικογενειακό εισόδημα έως 24.000 ευρώ.
Για παλιννοστούντες ομογενείς που έχουν εγγραφεί στα μητρώα ή τα δημοτολόγια δήμου ή είναι μόνιμοι κάτοικοι παραμεθόριων περιοχών η μείωση είναι 20%.
Για του πολύτεκνους η μείωση είναι της τάξης του 20% εφόσον έχουν ετήσιο ατομικό εισόδημα έως 40.000 ευρώ ή ετήσιο οικογενειακό 80.000 ευρώ.
Για τους τρίτεκνους η μείωση είναι 15% εάν το ετήσιο ατομικό εισόδημα δεν ξεπερνά τα 25.000 ευρώ ή τα 40.000 ευρώ το ετήσιο οικογενειακό.
Για τις μονογονεϊκές οικογένειες 15%, για τους μακροχρόνια άνεργους 15%, για τους δικαιούχους Ελάχιστου Εγγυημένου Εισοδήματος Μείωση 20%.
Στην περίπτωση που εντός του ακινήτου υπάρχει κτίσμα που αποτελεί την κύρια και μοναδική κατοικία του αιτούντος η έκπτωση είναι 20%.

Επιχειρηματική δραστηριότητα
Το νέο νομοθετικό πλαίσιο δίνει το δικαίωμα εξαγοράς ακινήτων του Δημοσίου τα οποία χρησιμοποιούνται για επιχειρηματικές δραστηριότητες.
Τα ακίνητα αυτά, που ανήκουν στην ιδιωτική περιουσία του υπουργείου Οικονομικών, μπορούν να εξαγοραστούν στο διπλάσιο της αντικειμενικής αξίας, προσαυξανόμενο κατά 25% για τις εγκαταστάσεις.

Η σχετική διάταξη ορίζει τα εξής:
“Τμήματα ακινήτων που ανήκουν στην ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου και υπάγονται στην αρμοδιότητα του υπουργείου Οικονομικών, σε όμορα προς τα οποία τμήματα των ιδίων ακινήτων έχουν ανεγερθεί βιοτεχνικές, βιομηχανικές αγροτικές, κτηνοτροφικές και τουριστικές επιχειρήσεις, εγκαταστάσεις πάσης φύσεως που αποτελούν ενιαίο λειτουργικό σύνολο με τις υπόλοιπες εγκαταστάσεις της επεκταθείσας επιχείρησης, εκποιούνται απευθείας στις επιχειρήσεις αυτές, κατόπιν σχετικής τους αίτησης με αντάλλαγμα ίσο με το 200% της αντικειμενικής αξίας προσαυξανόμενο κατά 25% για τις εγκαταστάσεις”.

Οι εκποιήσεις αυτές επιτρέπονται όταν:
-Το εκποιούμενο τμήμα προς την όμορη επιχείρηση είναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο και εντάσσεται υποχρεωτικά στο όμορο άρτιο και οικοδομήσιμο ακίνητο της επιχείρησης.
-Οι υφιστάμενες εγκαταστάσεις επί των τμημάτων αυτών από τις όμορες επιχειρήσεις έχουν ανεγερθεί μέχρι τις 28 Ιουλίου 2011.
-Η εκποίηση του τμήματος προς την όμορη επιχείρηση δεν είναι αντίθετη στον ισχύοντα χωροταξικό σχεδιασμό.