Συναγερμός στους ιδιοκτήτες: 7+1 “παγίδες” για ακίνητα – Τα μυστικά για όσους εισπράττουν ενοίκια

Σπαζοκεφαλιά αποτελεί για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων η συμπλήρωση των φορολογικών δηλώσεων, που μπαίνουν στα ραντάρ της εφορίας και πρέπει να υποβληθούν έως τα τέλη Ιουνίου.

Κοινό μυστικό είναι άλλωστε ότι το παραμικρό λάθος είναι πολύ πιθανό να οδηγήσει σε έξτρα φόρο, ενώ δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που ιδιοκτήτες αναγκάζονται να πληρώσουν για χρήματα που ουδέποτε εισέπραξαν.

Φοροτεχνικοί χτυπούν “καμπανάκι” και καλούν τους ιδιοκτήτες ακινήτων να μην περιμένουν την τελευταία στιγμή και να πάρουν εγκαίρως τα μέτρα τους, για να μην βρεθούν αντιμέτωποι με δυσάρεστες εκπλήξεις.

Στο στόχαστρο θα βρεθούν ως επί το πλείστον ιδιοκτήτες που λαμβάνουν ενοίκια, από διαμερίσματα ή καταστήματα, όσο και αυτοί που εισπράττουν εισοδήματα από ακίνητα τύπου Airbnb. Σε κάθε περίπτωση η συμπλήρωση της φορολογικής δήλωσης κρύβει “παγίδες” και οι ιδιοκτήτες ακινήτων που τα μισθώνουν ή τα παραχωρούν στα παιδιά τους πρέπει να βρουν άμεσα λύσει για να μην έχουν πρόβλημα.

Ιδιαιτέρως προσεκτικοί στη στρατηγική που πρέπει να ακολουθήσουν είναι και όσοι έχουν προχωρήσει στην αγορά κάποιου ακινήτου, όσοι έχουν στην κατοχή τους κενές κατοικίες και παραχωρούν δωρεάν τη χρήση κάποιου ακινήτου. Με βάση αυτά τα δεδομένα γίνεται αντιληπτό ότι η συμπλήρωση της φορολογικής δήλωσης από τους ιδιοκτήτες ακινήτων που καλούνται να βρουν απαντήσεις στις “παγίδες” που τους στήνει η εφορία.

Τα τεκμήρια

Η πρώτη μεγάλη “παγίδα” για τους ιδιοκτήτες ακινήτων είναι τα τεκμήρια, με τους φοροτεχνικούς να υπογραμμίζουν σε όλους τους τόνους ότι εγκλωβίζονται σε αυτά, τρεις στους δέκα φορολογούμενους. Τυχόν λάθος οδηγεί στη φορολόγηση χρηματικών ποσών που ουδέποτε είχαν και θα κληθούν να πληρώσουν στην εφορία εισόδημα με βάση τα τεκμήρια διαβίωσης, που η σημερινή κυβέρνηση δεσμεύεται να καταργήσει σε βάθος τετραετίας.

Η “παγίδα” των τεκμηρίων αφορά όσους απέκτησαν περιουσιακά στοιχεία κατά τη διάρκεια του 2022, όπως είναι για παράδειγμα κάποιο ακίνητο, ή κάποιο αυτοκίνητο που δεν μπορούν να καλύψουν από τα εισοδήματά τους. Για να αποφύγουν την “παγίδα” των τεκμηρίων, οι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν να χρησιμοποιήσουν διάφορα τεχνάσματα που το νομοθετικό καθεστώς τους δίνει τη δυνατότητα να απαλλαγούν.

Τα εισοδήματα που μπορούν να επικαλεστούν αφορούν σε αποζημίωση λόγω της απόλυσης από την εργασία, τα επιδόματα ανεργίας, οι τόκοι από καταθέσεις που έχουν σε κάποια τράπεζα.

Μπορούν επίσης να επικαλεστούν:

-Χρηματικά ποσά που δεν θεωρούνται εισόδημα: Πρόκειται για το εφάπαξ που έλαβε ο φορολογούμενος ως συνταξιούχος, η αποζημίωση που εισέπραξε από την ασφαλιστική του εταιρεία κ.λπ.

-Εισοδήματα παρελθόντων οικονομικών ετών: Πρόκειται για τη γνωστή μέθοδο της ανάλωσης κεφαλαίου παρελθόντων ετών» με την οποία ο φορολογούμενος μπορεί να καλύψει την όποια πρόσθετη διαφορά φορολογητέου εισοδήματος έχει προκύψει λόγω της εφαρμογής των τεκμηρίων, επικαλούμενος εισοδήματα και έσοδα που είχαν δηλωθεί ακόμη και πριν από 10, 20 ή και περισσότερα χρόνια.

-Έσοδα που εισπράχθηκαν εντός του 2022 από την πώληση περιουσιακών του στοιχείων: Τέτοια μπορεί να είναι ποσά που εισπράχθηκαν από την πώληση ακινήτων, αυτοκινήτων, κινητών πραγμάτων μεγάλης αξίας. Από το τίμημα πώλησης που εισπράχθηκε αφαιρείται το κόστος απόκτησης, το τίμημα που καταβλήθηκε δηλαδή σε κάποιο προηγούμενο έτος, για την αγορά περιουσιακού στοιχείου.

-Χρηματικά ποσά που έφερε στην Ελλάδα ο φορολογούμενος το 2022: Αυτά μπορεί να είναι είτε σε ευρώ είτε σε συνάλλαγμα υπό την προϋπόθεσή όμως ότι η απόκτησή τους στο εξωτερικό δικαιολογείται.

-Δάνεια που έλαβε ο φορολογούμενος εντός του 2022 από τράπεζες, συγγενείς ή τρίτους. Η σύναψη δανείου αποδεικνύεται από συμβολαιογραφικό ή ιδιωτικό έγγραφο που έχει χαρτοσημανθεί. Από την ημερομηνία πρέπει να προκύπτει ότι το δάνειο ελήφθη εντός του 2022 και πριν από την πραγματοποίηση της δαπάνης αγοράς περιουσιακού στοιχείου που πρόκειται να δικαιολογηθεί.

-Ποσά που εισπράχτηκαν το 2022 από δωρεές και γονικές παροχές: Για να αποδείξει ο φορολογούμενος ότι εισέπραξε εντός του 2022 τέτοια ποσά, θα πρέπει να έχει στη διάθεσή του πιστοποιητικό από το οποίο προκύπτει ότι η δωρεά ή η γονική παροχή έγινε πριν από την 31η Δεκεμβρίου 2022.

-Κέρδη από λαχεία, ΠPOΠO, ΛOTTO, TZΟKEP κ.λπ. τυχερά παιχνίδια του ΟΠΑΠ: Τα ποσά των κερδών από τυχερά παιχνίδια του ΟΠΑΠ λαμβάνονται υπόψη μόνο εφόσον αφαιρεθεί η δαπάνη του φορολογουμένου για την αγορά του κουπονιού ή του δελτίου ή του λαχείου που κέρδισε.

Για να αποδειχθεί η είσπραξη κέρδους από τυχερό παιχνίδι του ΟΠΑΠ ή λαχείο, θα πρέπει ο φορολογούμενος να έχει στη διάθεσή του τη σχετική βεβαίωση από τον OΠAΠ ή από την εταιρεία που διενεργεί τις κληρώσεις των Λαχείων.

Είσπραξη ενοικίων

Όπως γίνεται αντιληπτό, η δεύτερη μεγάλη παγίδα που έχει στήσει η εφορία λόγω των τεκμηρίων αφορά σε ιδιοκτήτες ακινήτων που έχουν εισόδημα, λόγω του ότι εισπράττουν κάθε μήνα ενοίκια.

Η ΑΑΔΕ σχεδιάζει να τρέξει διασταυρώσεις στα εισοδήματα από ενοίκια που είναι πολύ πιθανό να οδηγήσει σε δυσάρεστες εκπλήξεις χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων.

Η διασταύρωση αφορά στα στοιχεία που έχουν δηλώσει οι ιδιοκτήτες ακινήτων στη φορολογική δήλωση και πιο συγκεκριμένα στο Ε1 και Ε2 με τα ποσά των ενοικίων που έχουν δηλώσει ότι κατέβαλαν οι φορολογούμενοι – ενοικιαστές. Σε επόμενη φάση σχεδιάζεται η διασταύρωση των στοιχείων με τα ηλεκτρονικά μισθωτήρια, κάτι που σημαίνει ότι η “παγίδα” στήνεται για όσους έχουν ξεχάσει να εμφανίσουν τα ενοίκια που εισέπραξαν.

Όλοι αυτοί οι ιδιοκτήτες ακινήτων είναι βέβαιο ότι θα βρεθούν με την “παγίδα” που τους στήνει η εφορία με το “ραβασάκι” του έξτρα φόρου. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει να ξέρουν ότι τα καθαρά εισοδήματα από ακίνητα, φορολογούνται αυτοτελώς, με κλίμακα στην οποία ισχύουν συντελεστές φόρου:
-15% μέχρι το επίπεδο ετήσιου εισοδήματος 12.000 ευρώ.
-35% στο τμήμα ετήσιου εισοδήματος από τις 12.001 έως τις 35.000 ευρώ.
-45% στο τμήμα ετήσιου εισοδήματος πάνω από τις 35.000 ευρώ.

Εάν ο φορολογούμενος που έχει αποκτήσει εισοδήματα από ακίνητα δηλώσει ετήσιο εισόδημα άνω των 12.000 ευρώ είτε μόνο από ακίνητα είτε κι από άλλες πηγές, τότε υπόκειται σε ειδική εισφορά αλληλεγγύης.

Ανείσπρακτα ενοίκια

Η τρίτη μεγάλη “παγίδα” της εφορίας αφορά τους ιδιοκτήτες ακινήτων οι οποίοι ναι μεν έχουν εισοδήματα από ενοίκια, αλλά λόγω δυστροπίας των ενοικιαστών, “έφαγαν φέσι” καθώς δεν εισπράξουν το σύνολο των ποσών που είχαν συμφωνήσει. Η συγκεκριμένη κατηγορία ιδιοκτητών θα πρέπει έως την προθεσμία υποβολής της δήλωσης να προχωρήσει σε πολύ συγκεκριμένες κινήσεις προκειμένου να μην πληρώσει για χρήματα που δεν εισέπραξε.

Ο ιδιοκτήτης πρέπει να εκδώσει σε βάρος του ενοικιαστή:
-διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μεσαίου
-ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή να έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων.

Για να δηλωθούν ξεχωριστά τα ανείσπρακτα ενοίκια και να μη φορολογηθούν θα πρέπει ο ιδιοκτήτης, πριν από την ηλεκτρονική υποβολή των εντύπων Ε2 και Ε1, να προσέλθει στην εφορία της περιοχής του. Στην αρμόδια ΔΟΥ, πρέπει να προσκομίσει ευκρινή φωτοαντίγραφα (φωτοτυπίες) : των διαταγών, δικαστικών αποφάσεων που έχουν εκδοθεί ή αγωγών που έχουν ασκηθεί έως και την προθεσμία υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος.

Ιδιοκτήτες ακινήτων τύπου Airbnb

Η τέταρτη “παγίδα” της εφορίας αφορά τους φορολογούμενους που εισπράττουν εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων, καθώς εκτιμάται ότι κρύβονται αδήλωτα εισοδήματα. Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2022 εντοπίστηκαν περίπου 74.000 ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων που πιάστηκαν το 2022 να αποκρύπτουν εισοδήματα συνολικού ύψους 102 εκατ. ευρώ.

Ο κλοιός σφίγγει ακόμη περισσότερο για όσους μισθώνουν διαδικτυακά ακίνητα , καθώς η ΑΑΔΕ θα υπογράψει επικαιροποιημένο μνημόνιο συνεργασίας με τις Airbnb, Booking.com και VRBO, του ομίλου της Expedia. Στόχος του νέου πρωτοκόλλου συνεργασίας είναι η παροχή περισσότερων και πληρέστερων πληροφοριών σχετικά με τους ιδιοκτήτες ακινήτων και τα εισοδήματα που δηλώνουν στην εφορία.

Η ΑΑΔΕ θα στείλει e-mail στην Airbnb ζητώντας αναλυτικά στοιχεία για 20.000 ελληνικά ακίνητα, που εμφανίζονται στις ενεργές αγγελίες της πλατφόρμας, αλλά οι ιδιοκτήτες τους δεν έχουν δηλώσει τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου. Πριν από λίγες ημέρες οι ελεγκτές της ΑΑΔΕ -μέσω ενός προγράμματος εντοπισμού- σάρωσαν την πλατφόρμα της Airbnb και διαπίστωσαν ότι τα συγκεκριμένα ακίνητα δεν είχαν αποκτήσει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου.

Η ΑΑΔΕ μόλις λάβει τα στοιχεία από την Airbnb θα στείλει emai “ραβασάκια” στους ιδιοκτήτες αδήλωτων ακινήτων τους οποίους θα καλεί να προσέλθουν για έλεγχο ώστε να διαπιστωθεί τι ακριβώς συμβαίνει Στην περίπτωση που διαπιστωθεί ότι δεν έχουν Αριθμό Φορολογικού Μητρώου, θα τους επιβληθεί το πρόστιμο των 5.000 ευρώ, ενώ θα κληθούν να πληρώσουν και πρόσθετους φόρους λόγω αδήλωτων εισοδημάτων.

Απόκτηση ακινήτου

Η πέμπτη “παγίδα” αφορά φορολογούμενους που απέκτησαν ακίνητο, καθώς χιλιάδες ήταν αυτά που άλλαξαν χέρια κατά τη διάρκεια του 2022.

Η συγκεκριμένη κατηγορία θα πρέπει στο φετινό έντυπο Ε1 να δηλώσει τα χρήματα που διέθεσαν για την απόκτησή του και στο στόχαστρο θα βρεθούν όσοι δεν μπορούν να καλύψουν το τεκμήριο απόκτησης κατοικίας. Όπως γίνεται αντιληπτό εάν δεν καταφέρουν να καλύψουν τα τεκμήρια, θα πρέπει να φορολογηθούν για μεγαλύτερο εισόδημα και να πληρώσουν υψηλότερο φόρο.

Φιλοξενούμενοι και φιλοξενούντες

Η έκτη “παγίδα” αφορά όσους φιλοξενούν πρόσωπα που υποχρεούνται να υποβάλουν δήλωση τα οποία δεν είναι εξαρτώμενα μέλη της οικογένειας και πρέπει να συμπληρώσουν τους κωδικούς 007-008 του πίνακα 2 του Ε1.

Στην περίπτωση που ο φορολογούμενος που παρέχει φιλοξενία δεν έχει δηλώσει τον φιλοξενούμενο στη φορολογική δήλωση, η δήλωση του φιλοξενούμενου δεν μπορεί να προχωρήσει, ξεμπλοκάρει μόνο όταν δηλωθεί με τροποποιητική δήλωση.

Κενά ακίνητα

Η έβδομη “παγίδα” αφορά όσους δηλώνουν στο έντυπο Ε2 ότι έχουν στην κατοχή τους κατοικίες οι οποίες είναι κενές οι οποίες με βάση το νομοθετικό πλαίσιο απαλλάσσονται από το τεκμήριο διαβίωσης.

Για να γίνει όμως κάτι τέτοιο, να απαλλαγούν δηλαδή, θα πρέπει να αποδείξουν ότι έμειναν κενές για διάστημα μεγαλύτερο 6 μηνών με βάση τους λογαριασμούς της ΔΕΗ ή οποιοδήποτε άλλο στοιχείο.

Δωρεάν παραχώρηση ακινήτων

Τελευταία άλλα όχι έσχατη παγίδα για τους ιδιοκτήτες, είναι δωρεάν παραχώρηση ακινήτου.

Στις περιπτώσεις αυτές ο φορολογούμενος υπολογίζει το εισόδημα που αποκτά με τεκμαρτό τρόπο, καθώς σύμφωνα με τον νόμο τεκμαίρεται ότι συνίσταται στο 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

Αν για παράδειγμα ένα ακίνητο που ιδιοχρησιμοποιείται έχει αντικειμενική αξία 100.000 ευρώ, το έσοδο που θα πρέπει να δηλωθεί είναι 100.000 Χ3% = 3.000 ευρώ.

Εξαιρέσεις αποτελούν το τεκμαρτό εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση κατοικίας μέχρι 200 τ.μ. προς:
-τα τέκνα ή τους γονείς του φορολογούμενου ή
-προς άλλους ανιόντες ή κατιόντες εξ αίματος ή εξ αγχιστείας συγγενείς για να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία, δεν υπάγεται σε φόρο.

Το ποσό αυτό δεν αναγράφεται στη δήλωση, ενώ δεν δύναται να δηλωθεί μέρος της κατοικίας ως δωρεάν παραχωρούμενο και το υπόλοιπο να δηλωθεί ως κενό.