ΑΚΙΝΗΤΑ: 6+1 αλλαγές το 2020

Προ των πυλών βρίσκονται μεγάλες αλλαγές στην αγορά ακινήτων, που χτυπήθηκε «άγρια» στα χρόνια της κρίσης και των μνημονίων και πλέον δείχνει να βρίσκεται σε φάση ανάκαμψης.

Κύριο χαρακτηριστικό των πολιτικών που ασκήθηκαν κατά τη διάρκεια της τελευταίας οκταετίας ήταν υπερφορολόγηση των ακινήτων, με αποτέλεσμα να παρατηρούνται ακόμη και αποποιήσεις κληρονομιών.
Η κατάρρευση της οικοδομής που για δεκαετίες ήταν η ατμομηχανή της ελληνικής οικονομίας, σε συνδυασμό με τον υπέρογκο ΕΝΦΙΑ, έφερε σε απόγνωση ιδιοκτήτες ακινήτων και επαγγελματίες του χώρου.
Είναι χαρακτηριστικό ότι από το 2008 έως το 2017 οι τιμές των ακινήτων υποχώρησαν 42% και άρχισαν σταδιακά να ανεβαίνουν από το τέλος του 2017 με επιταχυνόμενους ρυθμούς.

Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδα για το β’ τρίμηνο του 2019 δείχνουν:

• Άνοδο τιμών κατά 7,7% σε ετήσια βάση.
• Άνοδο στην Αθήνα κατά 11% και στη Θεσσαλονίκη κατά 7%.
• Άνοδο στις τιμές παλιών και νέων ακινήτων.

Το κλίμα στην παρούσα φάση μπορεί να είναι καλύτερο, είναι όμως κοινό μυστικό ότι απαιτείται σειρά πρωτοβουλιών, προκειμένου να «ζεσταθεί» η αγορά και να κινηθεί και πάλι χρήμα.
Το στοίχημα δεν είναι εύκολο, άπαντες όμως συμφωνούν ότι τα ακίνητα μπορούν να αποτελέσουν τον  κινητήριο μοχλό για την ανάκαμψη της οικονομίας σ’ αυτή την κρίσιμη συγκυρία.
Οι αλλαγές που σχεδιάζονται εντάσσονται σε ένα γενικότερο πλαίσιο, που έχει σχέση με μεγάλες επενδύσεις όπως αυτή στο Ελληνικό, οι οποίες θα συμβάλουν στο να γυρίσει σελίδα η χώρα.
Οι παρεμβάσεις αφορούν από τον ΦΠΑ στην οικοδομή και τον ΕΝΦΙΑ έως τις νέες αντικειμενικές και την έκπτωση φόρου για εργασίες ανακαίνισης και θα εκδηλωθούν εντός του 2020.
Κυβερνητικά στελέχη επισημαίνουν ότι οι αλλαγές θα συμβάλουν στην επιστροφή της χώρας στην κανονικότητα, καθώς όπως εξηγούν η ελληνική οικονομία βασιζόταν πάντα στην οικοδομή και τα ακίνητα.
Για το λόγο αυτό, χαρακτηρίζουν την επόμενη χρονιά εξαιρετικά κρίσιμη, σημειώνοντας ότι οι Έλληνες πρέπει να αρχίσουν να προσβλέπουν σε καλύτερες ημέρες.

Ας δούμε αναλυτικά τις 6+1 αλλαγές που έρχονται εντός του 2020, για να γίνει σαφές το νέο τοπίο που θα διαμορφωθεί στην αγορά ακινήτων.

• Νέες αντικειμενικές αξίες:

Πρόκειται για μια εξαιρετικά δύσκολη εξίσωση, η οποία αναμένεται να λυθεί έως το Μάιο του 2020. Μόλις δημιουργηθεί η νέα βάση των αξιών για όλη την χώρα θα πρέπει να φτιαχτεί και πλατφόρμα για την αυτόματη ετήσια αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών στη βάση για τις νέες εμπορικές τιμές που θα προκύπτουν. Οι μεγαλύτερες αυξήσεις αναμένονται στις περιοχές όπου η ψαλίδα μεταξύ των εμπορικών και των αντικειμενικών τιμών, παραμένει μεγάλη. Στην Αττική εκτός από τις περιοχές που κυριαρχεί το AirBnb αυξήσεις αναμένονται σε προάστια όπως το Μαρούσι, το Ελληνικό, το Χαλάνδρι και η Γλυφάδα. Αναπροσαρμογές προς τα πάνω αναμένονται και σε πολλές από τις 4.132 περιοχές της χώρας, όπου η προηγούμενη κυβέρνηση αποφάσισε τον περασμένο Ιούνιο να κρατήσει τις τιμές στα ίδια επίπεδα προκειμένου να μην υπάρξουν επιβαρύνσεις στον ΕΝΦΙΑ. Μεγάλες αποκλίσεις καταγράφονται και σε πανάκριβα προάστια όπως το Παλαιό Ψυχικό, η Εκάλη και η Φιλοθέη. Τα πάνω κάτω αναμένεται να έρθουν και στις 7.000 περιοχές  που θα επεκταθεί το σύστημα των αντικειμενικών αξιών.
Οι τιμές τόσο σε παραθαλάσσιες περιοχές όσο και στα νησιά θα εκτοξευθούν στα ύψη, κάτι που σημαίνει ότι θα εκτοξευτούν και οι φόροι που θα κληθούν να πληρώσουν οι ιδιοκτήτες τους. Είναι χαρακτηριστικό ότι βίλα 550 τ.μ. στη Μύκονο πωλείται 3,5 εκ. ευρώ, αλλά ο ΕΝΦΙΑ είναι μόλις 1.010 ευρώ ετησίως και η κυβέρνηση για λόγους κοινωνικής δικαιοσύνης επιθυμεί να αλλάξει το σύστημα. Με τις εντάξεων 7.000 περιοχών, πηγές του υπουργείου Οικονομικών εκτιμούν ότι θα μπουν στα κρατικά ταμεία έσοδα ύψους 400-500 εκατ. ευρώ.

• Νέα μείωση ΕΝΦΙΑ:

Μετά τη φετινή ανάσα που μεταφράστηκε σε «ψαλίδι» 22% κατά μέσο όρο η κυβέρνηση θα προχωρήσει και σε νέα μείωση του ΕΝΦΙΑ. Οι πληροφορίες κάνουν λόγο για μείωση της τάξης του 10%, η οποία όμως δεν θα είναι οριζόντια, αλλά  θα έχει στοχευμένο χαρακτήρα. Βασικοί παράμετροι, θα είναι οι νέες αντικειμενικές αξίες και η «μόδα» του AirBnb. Κοινό μυστικό είναι άλλωστε, ότι το φαινόμενο της βραχυχρόνιας μίσθωσης σαρώνει σε περιοχές, όπως το Θησείο, τα Εξάρχεια, η Κυψέλη και το Παγκράτι, με αποτέλεσμα οι τιμές να έχουν εκτοξευτεί στα ύψη. Στελέχη του υπουργείου Οικονομικών, διαβεβαιώνουν ότι ανεξάρτητα από το τι θα γίνει με τις αντικειμενικές αξίες, οι ιδιοκτήτες ακινήτων δεν θα χάσουν τη μεσοσταθμική μείωση του 22%  στον ΕΝΦΙΑ.

• Ενοίκια:

Μετά τις αντιδράσεις των ιδιοκτητών ακινήτων απαλείφθηκε η διάταξη η οποία ακύρωνε την ισχύουσα σήμερα έκπτωση 5% των εισοδημάτων από ενοίκια για όσους ιδιοκτήτες κάνουν χρήση του νέου μέτρου.

• Αναστολή ΦΠΑ για 3 έτη στην οικοδομή:

Η απόφαση αφορά όλα τα νεόδμητα ακίνητα με άδεια οικοδομής μέχρι και τα τέλη του 2022 τα οποία θα πωλούνται χωρίς ΦΠΑ 24% και θα επιβαρύνονται μόνο με φόρο μεταβίβασης ύψους 3%. Ο Πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) Στράτος Παραδιάς χαρακτηρίζει το μέτρο πολύ σημαντικό, λόγω του ότι θα καλύψει και τις άδειες που θα εκδοθούν τα επόμενα χρόνια. «Συμπεριλαμβάνει όλα τα απούλητα ακίνητα από τους κατασκευαστές από την 1/1/2006 και έπειτα. Δηλαδή κάτι που ήταν στο ράφι για τόσα χρόνια, θα πέσει στην αγορά χωρίς την αγκύλωση του ΦΠΑ», σημειώνει ο κ. Παραδιάς. Το μέτρο εκτιμάται ότι αφορά περί τα 100.000 ακίνητα που ήταν στα αζήτητα λόγω της κρίσης και της υψηλής φορολογίας. Παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι μέσα στην επόμενη τριετία θα αυξηθούν και οι αγοραπωλησίες ακινήτων και οι νέες οικοδομικές άδειες.

• Έκπτωση φόρου για ανακαίνιση:

Η έκπληξη ήταν  δυσάρεστη για πολλούς ιδιοκτήτες ακινήτων που ήθελαν κίνητρα, για να προχωρήσουν σε ανακαίνιση. Η αρχική διάταξη έδινε δυνατότητα έκπτωσης φόρου 40% στις δαπάνες για υπηρεσίες ενεργειακής, αισθητικής ή λειτουργικής αναβάθμισης ακινήτων με μέγιστο όριο δαπάνης τα 48.000 ευρώ. Η μέγιστη έκπτωση φόρου σε ορίζοντα τετραετίας θα ήταν 19.200 ευρώ. Ωστόσο, το φορολογικό νομοσχέδιο που κατατέθηκε στη Βουλή έβαλε ως μέγιστη έκπτωση τα 16.000 ευρώ, περιορίζοντας την ωφέλεια φόρου στα 6.400 ευρώ. Οι δαπάνες που θα πραγματοποιηθούν για τη λήψη υπηρεσιών που σχετίζονται με την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση κτιρίων, τα οποία δεν έχουν ήδη ενταχθεί ή δεν θα ενταχθούν σε πρόγραμμα αναβάθμισης κτιρίων, μειώνουν ισόποσα κατανεμημένες σε περίοδο 4 ετών, σε ποσοστό 40% του ύψους τους, το φόρο εισοδήματος των φυσικών προσώπων, μέχρι του αναλογούντος για κάθε φορολογικό έτος φόρου, με ανώτατο όριο δαπάνης τις 16.000 ευρώ. Προϋπόθεση για τη μείωση του φόρου από το ποσό των δαπανών, αποτελεί η απόδειξή τους με νόμιμα παραστατικά\και η εξόφλησή τους με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής ή μέσω παρόχου υπηρεσιών πληρωμών.

• Αναστολή φόρου υπεραξίας:

Το «πάγωμα» του φόρου υπεραξίας που επιβάλλεται στις μεταβιβάσεις ακινήτων θα έχει ισχύ για τρία χρόνια, δηλαδή έως το τέλος Δεκεμβρίου του 2022. Ο συγκεκριμένες φόρος επιβαρύνει τους πωλητές ακινήτων και επιβάλλεται στη διαφορά που προκύπτει μεταξύ της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησης, αλλά δεν εφαρμόστηκε ποτέ, αν και θεσμοθετήθηκε το 2013. Το «πάγωμα» του μέτρου ευνοεί την έκδοση περισσότερων οικοδομικών αδειών και την αύξηση της κατασκευαστικής δραστηριότητας, που θα δημιουργήσει νέες θέσεις εργασίας στην οικοδομή.

Φόροι μεταβίβασης
Στο υπουργείο Οικονομικών δεν είναι λίγοι αυτοί που επισημαίνουν ότι οι αλλαγές που θα γίνουν στις αντικειμενικές αξίες θα απελευθερώσουν δημοσιονομικό χώρο για άσκηση κοινωνικής πολιτικής.
Τα επιπλέον έσοδα που θα προκύψουν είναι πιθανό να χρησιμοποιηθούν για να περιορισθούν οι επιβαρύνσεις, κάτι που ίσως οδηγήσει στην αύξηση του αφορολόγητου στις κληρονομιές και τις γονικές παροχές.
Μια τέτοια εξέλιξη από τη στιγμή που το όριο αυτό βρίσκεται σήμερα στα 150.000 ευρώ, θα δώσει τη δυνατότητα σε μικρομεσαία νοικοκυριά να προχωρήσουν σε μεταβιβάσεις στα παιδιά τους με καλύτερους όρους.

Στεγαστικά δάνεια
Τα πρώτα σημάδια ανάκαμψης στην οικονομία, έχουν αναζωπυρώσει το ενδιαφέρον για χορήγηση στεγαστικών δανείων από τις τράπεζες, κάτι που έως πρόσφατα, ήταν άπιαστο όνειρο.
Αυτή τη φορά όμως οι νέοι υποψήφιοι δανειολήπτες -με βάση στοιχεία που έχουν συλλέξει τα πιστωτικά ιδρύματα-, έχουν συγκεκριμένο προφίλ και είναι πολύ πιο προσεκτικοί.
Τα στοιχεία από τις αιτήσεις που έχουν γίνει εδώ και 1,5 χρόνο, δείχνουν ότι πρόκειται για 40άρηδες -τα 41 μέσος όρος της ηλικίας-, που η εισοδηματική τους κατάσταση είναι καλή για τα δεδομένα της αγοράς.

Επίσης:

• Το 60% αυτών που έχουν υποβάλει αίτηση, δεν έχουν πάρει ξανά δάνειο στο παρελθόν.
• Δεν εξαντλούν το πλαφόν του 80% στο ποσοστό χρηματοδότησης, που εγκρίνει η τράπεζα και παίρνουν δάνειο που αντιστοιχεί κατά μέσο όρο) στο 62%-63% της εμπορικής αξίας του ακινήτου.

Το γεγονός αυτό σύμφωνα με το euro2day, καθιστά σαφές ότι πρόκειται για  ανθρώπους που έχουν διδαχτεί από τις συνέπειες της κρίσης και ξέρουν ότι πρέπει να απλώνουν τα πόδια τους μέχρι εκεί που πρέπει.
Οι κατοικίες που αγοράζουν είναι μικρότερων τετραγωνικών σε σχέση με το πρόσφατο παρελθόν και το κυριότερο είναι ενημερωμένοι για την κατοικία που θέλουν να αγοράσουν.
Όσον αφορά στο υπόλοιπο μέρος των χρημάτων για την απόκτηση του διαμερίσματος που το διαθέτουν σε τραπεζικό λογαριασμό.