Στεγαστικά δάνεια με επιδότηση για αγορά σπιτιού – Αλλά τα έξοδα ποιος τα πληρώνει;

Όσοι έχουν μπει στην διαδικασία δανειοδότησης και αγοράς σπιτιού σίγουρα θα θυμούνται ότι δεν τελείωσαν αναίμακτα από αυτές τις διαδικασίες. Εκτός από το τίμημα της συμφωνίας για την αγορά, μετά τους περίμεναν έξοδα τα οποία στις περισσότερες περιπτώσεις αγνοούσαν. Ας δούμε όμως πρώτα τι προσφέρει το πρόγραμμα επιδότησης στεγαστικών δανείων που ανακοίνωσε η κυβέρνηση.

Το πρόγραμμα που θα ξεκινήσει τους πρώτους μήνες του 2023 θα αφορά τη χορήγηση στεγαστικών δανείων με πολύ χαμηλό επιτόκιο, κοντά στο 1% (έναντι 4,5% που είναι ο μέσος όρος των επιτοκίων στην αγορά σήμερα). Μία σημαντική λεπτομέρεια που θα πρέπει να γνωρίζουν οι υποψήφιοι ωφελούμενοι είναι ότι τα χαμηλότοκα δάνεια θα καλύπτουν έως και το 90% της εμπορικής αξίας του ακινήτου με ανώτατο όριο τις 150.000 ευρώ, για αγορά πρώτης κατοικίας. Τι σημαίνει στην πραγματικότητα αυτό; Ότι αν ο εκτιμητής του τραπεζικού ιδρύματος που θα χορηγήσει το δάνειο θα αξιολογήσει το ακίνητο στις 150.000 € ο ωφελούμενος θα συμμετάσχει με 15.000 ευρώ από ίδια κεφάλαια. Δηλαδή θα πρέπει να έχει στην διάθεση του αυτό το κεφάλαιο πριν την αγορά.

Στο παραπάνω παράδειγμα η εκτίμηση του ειδικού εκτιμητή που αναλαμβάνει να αξιολογήσει το ύψος της εμπορικής αξίας του ακινήτου θα πρέπει να ανέλθει τουλάχιστον 150.000 €. Αν η εκτίμηση του εκτιμητή είναι χαμηλότερη η συμμετοχή σε ίδια κεφάλαια θα είναι αρκετά παραπάνω. Για παράδειγμα αν η εμπορική αξία του ακινήτου αξιολογηθεί για την χορήγηση δανείου στα 130.000 ευρώ τότε το 90% που θα χορηγηθεί σαν δάνειο θα ανέρχεται στα 117.000 ευρώ. Σε αυτή την περίπτωση εφόσον η συμφωνία αγοράς με τον πωλητή του σπιτιού ανέρχεται στα 150.000 ευρώ ο ωφελούμενος θα πρέπει να διαθέτει ήδη κεφάλαιο ύψους 33.000 ευρώ.

Αυτό συμβαίνει διότι στην περίπτωση της χορήγησης δανείου το ύψος της δανειοδότησης δεν υπολογίζεται ποσοστιαία βάση της τιμής του συμβολαίου αλλά βάση της εκτίμησης της εμπορικής αξίας που βγάζει το εκάστοτε τραπεζικό ίδρυμα.

Τυχεροί θα είναι όσοι πετύχουν συμφωνίες αγοράς πολύ κάτω της εμπορικής αξίας. Πράγμα σχεδόν απίθανο στις ημέρες μας με την αγορά ακινήτων να έχει απογειωθεί και η έλλειψη κατοικιών να παίρνεις διαστάσεις επιδημίας. Σε αυτή την περίπτωση για παράδειγμα αν η συμφωνία αγοράς με  τον πωλητή ανέλθει στα 130.000 ευρώ αλλά η εμπορική αξία του ακινήτου υπολογιστεί από τον εκτιμητή στα 150.000 ευρώ ο ωφελούμενος θα λάβει το σύνολο του ποσού ως δανειοδότηση και όχι παραπάνω από τα 130.000 ευρώ που θα προβλέπει το συμβόλαιο μεταβίβασης του ακινήτου.

Τα ίδια κεφάλαια που θα πρέπει να διαθέσει ο υποψήφιος ωφελούμενος του προγράμματος επιδότησης στεγαστικού δανείου δεν σταματούν εκεί. Τα έξοδα μιας αγοράς ακινήτου, πέραν του τιμήματος  που έχει συμφωνηθεί με τον πωλητή, δεν μπορούν να χαρακτηριστούν ως ευκαταφρόνητα.

Μόλις ολοκληρωθεί η σύναψη των συμβολαίων αγοράς του ακινήτου ξεκινά ο Γολγοθάς των εξόδων. 

Συμβολαιογράφος, ΄έξοδα μετεγγραφής ακινήτου στο κτηματολόγιο, έξοδα φακέλου στο τραπεζικό ίδρυμα που χορηγεί το δάνειο, έξοδα υποθήκης και πολλά άλλα είναι μόνο λίγα από τα έξοδα που θα κληθεί να καταβάλει από την τσέπη του αγοραστής. Ας τα δούμε όμως αναλυτικά χρησιμοποιώντας ένα από τα παραπάνω παραδείγματα.

Ο αγοραστής και ωφελούμενος του επιδοτούμενου στεγαστικού δανείου έχει ήδη υπογράψει συμβόλαιο για αγορά ακινήτου αξίας 150.000 ευρώ και αντικειμενικής αξίας 120.000 ευρώ. Κατ ελάχιστο τα έξοδα του συμβολαιογράφου για αξία ακινήτου 120.000 ευρώ θα ανέλθουν στα 1200 ευρώ. Εφόσον ο αγοραστής χρειάζεται και την νομική φροντίδα από δικηγόρο (κάτι που ισχύει σχεδόν στο 100% των αγοραπωλησιών) θα πρέπει να προσθέσει κατά μέσο όρο και 600 ευρώ για τις υπηρεσίες αυτές.

Τα έξοδα μετεγγραφής στο κτηματολόγιο ανέρχονται περίπου στα 900 ευρώ ενώ ακολουθούν και τα έξοδα δήλωσης της υποθήκης από το τραπεζικό ίδρυμα,  επίσης στο κτηματολόγιο με την τελική έγκριση του δανείου τα οποία ανέρχονται περίπου στα 1.200 ευρώ (εδώ μπορείτε να υπολογίσετε τα έξοδα κτηματολογίου). Βέβαιά έχουν προηγηθεί τα έξοδα φακέλου, τα έξοδα τεχνικού και νομικού ελέγχου και έκδοσης των απαραίτητων πιστοποιητικών τα οποία ανέρχονται κατά μέσο όρο και ανάλογα την τράπεζα σε τουλάχιστον 700 ευρώ.  Αν τα προσθέσουμε όλα μαζί τα έξοδα ανέρχονται σε 4.600 ευρώ. Αν τώρα χρησιμοποιήσει και βοήθεια μεσίτη, ο υποψήφιος αγοραστής θα κληθεί να καταβάλει και μεσιτική αμοιβή ύψους 2% κατ ελάχιστον. Δηλαδή συν 3.000 ευρώ. Το σύνολο δηλαδή των εξόδων πέραν του τιμήματος θα ανέλθει τουλάχιστον στα 7.600 ευρώ.

Αν τώρα λάβουμε υπόψιν τα εισοδηματικά κριτήρια για την συμμετοχή στο πρόγραμμα επιδότησης στεγαστικών δανείων μπορούμε να αντιληφθούμε ότι μάλλον η βοήθεια από συγγενείς θα κριθεί απαραίτητη για να ολοκληρωθεί η διαδικασία αγοράς και δανειοδότησης αν και επιδοτούμενης από το κράτος.

Να υπενθυμίσουμε ότι τα εισοδηματικά κριτήρια που έχει ανακοινώσει η κυβέρνηση για το εν λόγο πρόγραμμα είναι τα εξής:

Το ετήσιο συνολικό οικογενειακό εισόδημα, ανεξάρτητα από την πηγή προέλευσής του, πραγματικό και τεκμαρτό, θα πρέπει να ανέρχεται έως 14.000 ευρώ για άγαμο υπόχρεο ή υπόχρεο σε κατάσταση χηρείας ή εν διαστάσει και 20.000 ευρώ για έγγαμο υπόχρεο ή τους έγγαμους ή τα μέρη του συμφώνου συμβίωσης που υποβάλλουν ξεχωριστή φορολογική δήλωση ή τους έγγαμους που υποβάλλουν φορολογική δήλωση ή τα φυσικά πρόσωπα που έχουν συνάψει σύμφωνο συμβίωσης και έχουν υποβάλει κοινή φορολογική δήλωση χωρίς τέκνα, το οποίο προσαυξάνεται κατά 3.000 ευρώ για κάθε τέκνο. Ομοίως, για τη μονογονεϊκή οικογένεια το ως άνω εισόδημα ανέρχεται σε 23.000 ευρώ, το οποίο προσαυξάνεται κατά 3.000 ευρώ για κάθε τέκνο μετά το πρώτο. Στο ετήσιο συνολικό οικογενειακό εισόδημα δεν περιλαμβάνεται εκείνο το οποίο αθροιστικά απαλλάσσεται από τον φόρο εισοδήματος και από την εισφορά αλληλεγγύης.