Απομακρύνονται από τα Βόρεια Προάστια οι αγοραστές ακινήτων – Πώς διαμορφώνονται οι τιμές στα “άκρα” της Αττικής [Ρεπορτάζ]

Ποιοι παράγοντες αυξάνουν τις τιμές στις παραθαλάσσιες περιοχές και γιατί τα βόρεια προάστια είναι… παραμελημένα

Ένα από τα βασικά θέματα που απαιτούν μεγαλύτερη συζήτηση και ακόμα μέρα με τη μέρα βλέπουμε ότι το χάσμα και η ψαλίδα μεγαλώνει, είναι η διαφορά στις τιμές ακινήτων μεταξύ Βορείου και Νοτίου Τομέα της Αττικής.

Κάτι τέτοιο φαίνεται ξεκάθαρα και από τις αντικειμενικές αξίες, που διαμορφώθηκαν αρχές Δεκεμβρίου και αναμένεται να ρίξουν τις τιμές σε πολλές κατοικίες στα Βόρεια του Νομού. Βασική αιτία στο συγκεκριμένο «άνοιγμα» δεν είναι άλλο από τις μεγάλες επενδύσεις που έχουν ξεκινήσει να γίνονται στα Νότια, με την Μητροπολιτική παρέμβαση στο Ελληνικό, που έχει «κλειδώσει» και οι εργασίες να έχουν ξεκινήσει ανεβάζοντας κατά πολύ τις… μετοχές της περιοχής.

Πού κυμαίνονται οι τιμές

Η τάση αυτή εκτόξευσε τις τιμές στα Νότια Προάστια, οι οποίες ξεκινούν από τα 4.000 ευρώ ανά τ.μ. για διαμερίσματα και κατοικίες σε καλές τοποθεσίες, αυξάνονται στα 6.000 έως 7.000 ευρώ /τ.μ. για ακίνητα που θεωρούνται περισσότερο προνομιακά και αγγίζουν ή ξεπερνούν τα 10.000 ευρώ /τ.μ. για νεόδμητα σε μοναδικές τοποθεσίες με θέα τη θάλασσα. Αυτό έχει κάνει την «αγαπημένη», μέχρι πριν λίγο καιρό, περιοχή των Αθηναίων να έχει σαφέστατη πτώση στη ζήτηση σπιτιών, ενώ παρά το γεγονός ότι οι οικοδομές έχουν βάλει και πάλι… μπρος κανείς δεν μπορεί να είναι βέβαιος αν οι νέες κατοικίες θα πωληθούν ή νοικιαστούν σε συμφέρουσες τιμές. Ενδεικτικό είναι το στοιχείο που βγαίνει από τα μεσιτικά δίκτυα ότι οι τιμές στα Βόρεια δεν ξεπερνούν τα 4.000 ευρώ τ.μ. Τι σημαίνει αυτό με απλά λόγια; Ότι ένα νέο ακίνητο 100 τ.μ με θέα στη θάλασσα κοστίζει σήμερα 1 εκατομμύριο ευρώ, ενώ ένα αντίστοιχο με θέα στο πράσινο των Βορείων Προαστίων περί τα 400.000 ευρώ.

Στο “μάτι” των επενδύσεων

Υπάρχουν όμως αιτίες που έχουμε φτάσει σε αυτό και είναι απόλυτα σαφείς. Αρχικά, όπως αναφέραμε και πιο πριν ο Νότιος τομέας έχει τραβήξει απόλυτα πάνω του τις επενδύσεις της Αττικής, καθώς επιχειρηματίες από την Τουρκία, το Ισραήλ, τον Λίβανο, αλλά και την Κίνα ρίχνουν «ζεστό» χρήμα με στόχο φυσικά τα ακίνητα. Το μεγαλύτερο ενδιαφέρον τραβάνε οι περιοχές του Παλαιού Φαλήρου, της Γλυφάδας, του Ελληνικού, του Αλίμου, της Βάρης αλλά και της Βουλιαγμένης. Παράλληλα η αγορά κατοικίας στα Νότια προάστια σε υψηλή τιμή, προσφέρει περιορισμένη δυνατότητα για εξασφάλιση υπεραξίας, από την πώλησή της, στο μέλλον.

Έτσι, τα Βόρεια Προάστια μοιάζει να προβάλουν ως μία από τις σίγουρες εναλλακτικές για εξασφάλιση καλών αποδόσεων από την μεταπώληση ενός ακινήτου. Την ίδια στιγμή ο ΕΝΦΙΑ, παρά τις αλλαγές που έχουν γίνει, στα Βόρεια Προάστια σε πολλές περιπτώσεις ακινήτων παραμένει δυσανάλογα υψηλός, σε σύγκριση με τις αξίες. Αυτό έχει σαν αποτέλεσμα παράλληλα με το κόστος συντήρησης ενός μεγαλύτερου σπιτιού, κάνει τις τιμές να εκτοξεύονται και δεν βοηθούν στην ανάπτυξη του real estate των περιοχών.

Ο ρόλος των ΜΜΜ

Την ίδια στιγμή μπορούμε να δούμε εύκολα πως ακόμα και οι επενδύσεις, από πλευράς Κυβερνήσεων, είναι με το… μέτωπο προς τον Νότο. Δεν είναι δύσκολο να διακρίνουμε ότι την στιγμή που όλοι οι μεγάλοι Δήμοι στα Νότια έχουν αρκετά Μέσα Μαζικής Μεταφοράς, να περνάνε από εκεί, από Μετρό μέχρι και τραμ, στα Βόρεια αυτή τη στιγμή δεν βλέπουμε τα ίδια Μέσα, κάτι που κάνει… κέντρο την Κηφισιά, λόγω του σταθμού του Ηλεκτρικού και παράλληλα κάνει τους κεντρικούς δρόμους των περιοχών να είναι μποτιλιαρισμένοι. Βέβαια η Αττικό Μετρό σχεδιάζει την επέκταση της γραμμής 4 προς τα βόρεια προάστια στο τμήμα Γουδή-Μαρούσι, με σήραγγα μήκος 14 χλμ., που θα έχει τους σταθμούς: Κατεχάκη, Φάρος, Φιλοθέη, Σίδερα, Ολυμπιακό Στάδιο, Παράδεισος, ΟΤΕ, Μαρούσι, Πεύκη, Λυκόβρυση, όμως ακόμα κανείς δεν μπορεί να είναι βέβαιος αν όταν ολοκληρωθούν τα έργα οι τιμές των ακινήτων θα ισοσταθμιστούν.

 Το πράσινο δεν… φτάνει

Παράλληλα, ο Βόρειος τομέας «πληρώνει» το γεγονός ότι η μεζονέτα έχει… πεθάνει και δυστυχώς οι περιοχές εκεί έχουν υπερπληθώρα τέτοιων ακινήτων. Σύμφωνα με όσα αναφέρουν έμπειροι μεσίτες την προηγούμενη 10ετία – 15 ετία κυριαρχούσε η κατασκευή μεζονετών τριών ή τεσσάρων ορόφων, 200 ή 300 τετραγωνικών μέτρων, όμως λόγω του κόστους συντήρησής τους έχουν μείνει στα αζήτητα, με τις «μετοχές» τους να πέφτουν κατακόρυφα μέρα με τη μέρα. Την ίδια στιγμή οι νέες μεζονέτες εκτείνονται σε ένα επίπεδο, κάτι που κάνει το κόστος πολύ μικρότερο και που βλέπουμε να αναπτύσσονται πλέον στα Νότια προάστια της πρωτεύουσας.

Τέλος, τα Βόρεια Προάστια «πληρώνουν» το… μάρμαρο της μη ύπαρξης θάλασσας κοντά, παρά το γεγονός ότι το πράσινο στις περιοχές είναι το περισσότερο από κάθε άλλο Τομέα στο λεκανοπέδιο της Αττικής. Τα δεδομένα έχουν αλλάξει πλήρως, σε σχέση με παλιότερα χρόνια, μιας και ο πελάτης δεν ενδιαφέρεται τόσο για τα δέντρα και τους ανοιχτούς χώρους, αλλά παίζει μεγάλο ρόλο για την επιλογή ενός ακινήτου η ύπαρξη θάλασσας κοντά του. Αποτέλεσμα; Ακόμα ένα σημείο που τα Νότια Προάστια κερδίζουν τα Βόρεια. Αξίζει να σημειώσουμε ότι οι τιμές αγοράς ακινήτων στα βόρεια προάστια, είναι ακριβότερες στις περιοχές εκείνες που βρίσκονται πιο κοντά στο κέντρο, όπως στο Χαλάνδρι και στο Μαρούσι και όχι στις «παραδοσιακές» περιοχές όπως Νέα Ερυθραία, Διόνυσος και Άνοιξη. Σε αυτές, οι τιμές για ένα σπίτι 100 τετραγωνικών, 20ετίας κυμαίνονται στα 2.300 με 2.700 ευρώ το τετραγωνικό, ενώ στις περιοχές από την Κηφισιά και πάνω (Ερυθραία, Διόνυσος, Άνοιξη κ.α.) οι τιμές είναι χαμηλότερες και κυμαίνονται στα 2.000 ευρώ το τετραγωνικό.