Δάνεια: Τα “όπλα” για το “κούρεμα” – Οδηγός για υπερχρεωμένος

Νέα δεδομένα διαμορφώνονται στον τομέα των κόκκινων δανείων, με στόχο να προστατευτούν οι δανειολήπτες από τις εταιρείες διαχείρισης (servicers) και να πετύχουν το μέγιστο δυνατό “κούρεμα”.

Οι νέες ρυθμίσεις αφορούν όλους όσοι συναλλάσσονται με τράπεζες και servicers, ενισχύουν την προστασία των ευάλωτων και βελτιώνουν τη διαδικασία του για τον εξωδικαστικό μηχανισμό.

Οι servicers υποχρεώνονται να παρέχουν, μέσω ειδικής ψηφιακής πλατφόρμας, προσωποποιημένη και αναλυτική ενημέρωση για το ύψος της οφειλής, τις δόσεις και το επιτόκιο της ρύθμισης.

Πρόκειται για σημαντική καινοτομία, καθώς υπάρχουν μαζικά παράπονα και καταγγελίες από δανειολήπτες ότι δεν ενημερώνονται από τις εταιρίες διαχείρισης για τις οφειλές τους.

Με τον τρόπο αυτό, ο οφειλέτης θα είναι σε θέση να βλέπει όλα τα στοιχεία με την χρήση του κωδικού του σε ειδική εφαρμογή στις ιστοσελίδες των servicers, όπως γίνεται με το web bankink.

Με βάση τα νέα δεδομένα:

-Το νέο σύστημα προσωποποιημένης πληροφόρησης, θα τεθεί σε εφαρμογή το αργότερο έως τις 31 Μαρτίου 2024,

-έως τότε οι servicers υποχρεούνται να παρέχουν εγγράφως σε κάθε δανειολήπτης πληροφορίες για το ύψος οφειλής, τις δόσεις και τα επιτόκιο μετά από αίτησή του σε διάστημα 30 ημερών.

Επίσης, με βάση τη σχετική κοινοτική οδηγία, οι servicers, είναι υποχρεωμένες να προστατεύουν τα προσωπικά στοιχεία και την ιδιωτική ζωή των δανειοληπτών.

Σε κάθε περίπτωση απαγορεύεται η παρενόχληση, ο καταναγκασμός και η αθέμιτη επιρροή κατά την επικοινωνία του δανειολήπτη, ενώ η έγγραφη γνωστοποίηση της οφειλής πρέπει να είναι σαφής και κατανοητή.

Καμπάνες στους servicers

Οι εταιρίες διαχείρισης σε περίπτωση που παραβιάζουν τους όρους που προβλέπονται κινδυνεύουν με βαριές χρηματικές καμπάνες, ώστε να σταματήσει ο ψυχολογικός πόλεμος στους δανειολήπτες.

Οι καμπάνες προβλέπουν χρηματικό πρόστιμο που φτάνει έως και τις 500.000 ευρώ, υποχρέωση διόρθωσης της παράβασης, αλλά και ανάκληση της άδειας λειτουργίας τους.

Ο εξωδικαστικός μηχανισμός

Με τις ρυθμίσεις διευρύνεται η προστασία για όσους είναι πραγματικά ευάλωτοι δανειολήπτες, ενώ βελτιώνεται η λειτουργία του Εξωδικαστικού Μηχανισμού για όλους όσοι προσφεύγουν σε αυτόν.

Ο εξωδικαστικός μηχανισμός είναι διαδικασία στην οποία δεν παρεμβαίνει σε καμία περίπτωση ανθρώπινο χέρι και το ποσοστό του “κουρέματος” καθορίζεται με βάση αλγόριθμο.

Στο πλαίσιο αυτό, από εδώ και στο εξής:

-Η πρόταση αναδιάρθρωσης του χρέους των ευάλωτων οφειλετών (που έχουν σχετική βεβαίωση) γίνεται κατ΄ αρχήν υποχρεωτικά αποδεκτή από τις Τράπεζες, τους servicers και το Δημόσιο.

-Δεν θα μπορεί να απορρίπτει ένας υπάλληλος των τραπεζών ή των servicers τις προτάσεις του εξωδικαστικού.

-Τόσο οι τράπεζες όσο και οι servicers θα πρέπει να προσφεύγουν δικαστικά (αναλαμβάνοντας και το κόστος) για να αμφισβητήσουν την πρόταση, εάν διαθέτουν στοιχεία που αποδεικνύουν ότι ο ευάλωτος δεν είναι πραγματικά ευάλωτος.

-Ο δανειολήπτης διατηρεί το δικαίωμα να απορρίψει την πρόταση.

Οι αποφάσεις αυτές ελήφθησαν λόγο του ότι τα σχετικά στοιχεία έχουν δείξει ότι το 50 % των προτάσεων ρύθμισης χρεών ευάλωτων οφειλετών απορρίπτονται από τους servicers.

Όπως εξηγούν μάλιστα δικηγόροι με ειδίκευση στον εξωδικαστικό, το νέο καθεστώς δίνει τη δυνατότητα στους πραγματικά ευάλωτους οφειλέτες να μπορέσουν να ρυθμίσουν τα χρέη τους.

Βελτίωση του αλγόριθμου

Με τις νέες ρυθμίσεις βελτιώνεται ο μαθηματικός τύπος του αλγόριθμου για δάνεια με εμπράγματη εξασφάλιση, προκειμένου να αυξηθεί το ‘κούρεμα’ της οφειλής για όλους και όχι μόνο τους ευάλωτους.

Έτσι, ορίζεται σε 3% σταθερό για 3 έτη το επιτόκιο για όλες τις ρυθμίσεις, ενώ σήμερα το επιτόκιο για τα χρέη προς τράπεζες και servicers είναι euribor συν 2,5 μονάδες για εξασφαλισμένες οφειλές και συν 3 μονάδες για μη εξασφαλισμένες οφειλές.

Επεκτείνεται η δυνατότητα ένταξης στον εξωδικαστικό προσώπων που “κληρονόμησαν” οφειλές προς το Δημόσιο και Φορείς Κοινωνικής Ασφάλισης, που έχουν βεβαιωθεί σε επιχειρήσεις που έκλεισαν.

Τα οφέλη -παραδείγματα

Οι ειδικοί τονίζουν ότι με τη νέα ρύθμιση το «κούρεμα» για τα δάνεια που καλύπτονται με εμπράγματη ασφάλεια αυξάνεται, έως και κατά 28 %, σε σχέση με το ισχύον καθεστώς.

Πρόκειται όπως γίνεται αντιληπτό για μια εξαιρετικά σημαντική ρύθμιση, καθώς δίνεται η δυνατότητα στους δανειολήπτες να “κουρέψουν” και να σβήσουν πιο γρήγορα τις οφειλές τους.

Τα παραδείγματα που ακολουθούν είναι χαρακτηριστικά

Α. Οφειλή ύψους 100.000 ευρώ με υποθήκη ακίνητο αξίας 100.000: Με τον εξωδικαστικό σήμερα ο οφειλέτης καλείται να πληρώσει 70.440 δηλαδή του γίνεται κούρεμα 29,6%. Με τη νέα ρύθμιση θα πληρώσει 65.000, δηλαδή η οφειλή του μειώνεται επιπλέον κατά 8%.

Β. Οφειλή ύψους 100.000 ευρώ με ακίνητο αξίας 70.000 ευρώ: Σήμερα η οφειλή μειώνεται στα 55.308 ευρώ ενώ με το νέο καθεστώς πέφτει στα 45.500, δηλαδή 18 % μικρότερη.

Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης

Το τελευταίο καταφύγιο για τους ευάλωτους δανειολήπτες οι οποίοι βρίσκονται ένα βήμα από το να χάσουν το σπίτι τους είναι ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης.

Ο ευάλωτος δανειολήπτης θα μπορεί να μένει στο σπίτι του για 12 χρόνια με ένα μικρό ενοίκιο, ενώ θα έχει το δικαίωμα για την επαναγοράς από το φορέα, κάτι που συμβαίνει και σε χώρες του εξωτερικού.

Στόχος από τη μια είναι να μειωθεί το κόστος επαναγοράς του σπιτιού του από τον ευάλωτο οφειλέτη και από την άλλη να δοθούν κίνητρα, ώστε να μπουν στην αγορά νέοι επενδυτές που σήμερα δεν υπάρχουν.

Ειδικότερα:

-Καταργείται το «πέναλτι» που ίσχυε το οποίο υποχρέωνε τον οφειλέτη να πληρώσει τα μισθώματα των 12 ετών ακόμα και στην περίπτωση που αγόραζε το σπίτι του νωρίτερα.

-Εξομοιώνεται η φορολόγηση του Φορέα με το φορολογικό καθεστώς των εταιριών που επενδύουν και διαχειρίζονται ακίνητα που παράγουν εισόδημα.

-Προβλέπεται ότι ο φορέας θα αποκτά τα ακίνητα με έκπτωση 30% επί της εμπορικής αξίας, από την οποία θα ωφεληθεί και ο δανειολήπτης καθώς θα μειωθεί αντίστοιχα η τιμή επαναγοράς του σπιτιού του.

-Θεσπίζεται η υποχρέωση εκ μέρους του οφειλέτη να επιτρέπει την πρόσβαση εμπειρογνώμονα στην κατοικία προκειμένου να καταγράψει την πραγματική κατάσταση και αξία του ακινήτου.

Η έκπτωση 30% στην απόκτηση ακινήτων από τον Φορέα, αποσκοπεί στο να δοθούν κίνητρα, καθώς στην παρούσα φάση δεν υπάρχει επαρκές ενδιαφέρον από επενδυτές.

Η εκτίμηση που κυριαρχεί είναι ότι με την έκπτωση του 30% θα μειωθεί το ρίσκο που αναλαμβάνει ο Φορέας και θα υπάρξουν κίνητρα για να επιταχυνθούν οι διαγωνιστικές διαδικασίες για την δημιουργία του.

Με τον νέο Φορέα, εκτιμάται ότι θα μειωθεί το κόστος επαναγοράς του ακινήτου από τον πρώην ιδιοκτήτη καθώς η ίδια έκπτωση θα υπάρξει και για εκείνον κατά την άσκηση του δικαιώματος επαναγοράς.

Άλλα “εργαλεία” προστασίας

Κυβερνητικά στελέχη αναγνωρίζουν τις δυσκολίες που υπάρχουν στις τάξεις των δανειοληπτών, σημειώνουν όμως ότι υπάρχουν και άλλα “εργαλεία” που μπορούν να τους βοηθήσουν.

Στόχος σε κάθε περίπτωση όπως εξηγούν είναι να προστατευτεί η πρώτη κατοικία από τους πλειστηριασμούς και να μη χάσουν τα σπίτια τους, οι πλέον ευάλωτοι δανειολήπτες.

Στο πλαίσιο αυτό εντάσσονται, οι διμερείς συμφωνίες που γίνονται μεταξύ των τραπεζών/servicers με τους πολίτες/επιχειρήσεις και που πλέον είναι δεκάδες χιλιάδες

Ήδη τέθηκε σε λειτουργία και η ειδική ψηφιακή πλατφόρμα «Κώδικα Δεοντολογίας», όπου οι δανειολήπτες μπορούν να ρυθμίσουν απευθείας την οφειλή τους με κάθε χρηματοπιστωτικό ίδρυμα.

Ιδιαίτερης βαρύτητας είναι και τα εξής προγράμματα:

-Ενδιάμεσο πρόγραμμα στήριξης για τα ευάλωτα νοικοκυριά. Θα λειτουργεί μέχρι να συσταθεί ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων. Το πρόγραμμα αυτό εξασφαλίζει αναστολή των πλειστηριασμών και επιδότηση της δόσης του δανείου των ευάλωτων που δεν μπορούν να ανταπεξέλθουν στις δανειακές τους υποχρεώσεις, από το κράτος.

-Πρόγραμμα επιδότησης επιτοκίου για δόσεις δανείων των ευάλωτων νοικοκυριών από τις Τράπεζες: Πρόκειται να λήξει το Φθινόπωρο του 2024 και για να ενταχθεί κάποιος σε αυτό απαιτείται άρση τραπεζικού απορρήτου. Ο δυνητικά δικαιούχοι εκτιμάται ότι ανέρχονται στους 50.000. Από αυτούς μόνο οι 7.000 ζήτησαν άρση του τραπεζικού τους απορρήτου όπως απαιτείται, για να μπουν στο πρόγραμμα.

-Στεγαστικό επίδομα του ΟΠΕΚΑ. Αφορά ευάλωτα νοικοκυριά τα οποία μισθώνουν την κύρια κατοικία τους. Ο προϋπολογισμός κάθε χρόνο για το εν λόγω επίδομα είναι 400 εκατ. ευρώ και αφορά πάνω από 280.000 δικαιούχους.

-Πάγιες ρυθμίσεις οφειλών: Η ρύθμιση μπορεί να γίνει σε έως 24 δόσεις και αφορά οφειλές σε ΑΑΔΕ και ΚΕΑΟ.

-Πρόγραμμα «Στέγαση και Εργασία» της ΔΥΠΑ: Αφορά ως επί το πλείστον χορήγηση στέγης και απασχόλησης σε άστεγους.

Στεγαστικά και επιχειρηματικά δάνεια

Εκτός από τις τράπεζες, στεγαστικά και επιχειρηματικά δάνεια θα μπορούν να χορηγούν και οι Εταιρείες Παροχής Πιστώσεων (ΕΠΠ), οι οποίες λειτουργούν εδώ και δεκαετίες στην ΕΕ.

Στη χώρα μας επιτράπηκε η λειτουργία τους με νόμο του 2014 και με βάση το ισχύον καθεστώς μπορούν να παρέχουν πιστώσεις σε φυσικά πρόσωπα για την κάλυψη καταναλωτικών και προσωπικών αναγκών.

Με το νέο πλαίσιο, θα μπορούν επιπλέον να χορηγούν στεγαστικά και επιχειρηματικά δάνεια, προκειμένου να αυξηθεί ο ανταγωνισμός στον τομέα των χορηγήσεων.

Στην ουσία δηλαδή, νοικοκυριά και επιχειρήσεις θα έχουν περισσότερες επιλογές για τη χρηματοδότηση κατανάλωσης και επενδύσεων.

Εκτιμάται επίσης ότι θα διευκολυνθεί η αναχρηματοδότηση και η αντιμετώπιση του προβλήματος των «κόκκινων» δανείων και να αποκτήσουν πρόσβαση σε χρηματοδότηση φυσικά και νομικά πρόσωπα τα οποία σήμερα αποκλείονται.

Οι εταιρείες αυτές θα λειτουργούν με άδεια από την Τράπεζα της Ελλάδος και υπό την αυστηρή εποπτεία της.