ΕΝΟΙΚΙΑ: λύσεις για φέσια & μειωμένο φόρο

Σπαζοκεφαλιά είναι για άλλη μια χρονιά η δήλωση των ενοικίων και κυρίως των ανείσπρακτων, από χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων, που πρέπει να καταθέσουν φορολογική δήλωση έως τις 27 Αυγούστου.

Τα δεδομένα φέτος είναι διαφορετικά λόγω της πανδημίας, γεγονός που θα έχει ως αποτέλεσμα να δηλωθούν σημαντικά μειωμένα ποσά καθαρών φορολογητέων εισοδημάτων από ακίνητα.
Το προηγούμενο διάστημα άλλωστε, το κράτος επέβαλλε αναγκαστικές μειώσεις στα μισθώματα προκειμένου να διευκολυνθούν ενοικιαστές και επιχειρηματίες που επλήγησαν οικονομικά από τον κορονοϊό.
Εάν προσθέσει κανείς και το γεγονός ότι η κρίση συνέβαλε στην αύξηση των ανείσπρακτων ενοικίων, γίνεται σαφές ότι τίποτα δεν είναι το ίδιο σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια ως προς τα ενοίκια.
Η μάστιγα των ανείσπρακτων ενοικίων ναι μεν δεν έχει τις διαστάσεις του παρελθόντος, αλλά δεν παύει να είναι μια ανοικτή πληγή για ιδιοκτήτες που κινδυνεύουν να πληρώσουν από την τσέπη χρήματα που δεν εισέπραξαν.
Για το λόγο αυτό, η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), έχει εκδώσει ειδική οδηγία προκειμένου να προστατευτούν ιδιοκτήτες από τους λεγόμενους «φεσατζήδες».
Για να γλιτώσετε λοιπόν τα… φέσια από τα ενοίκια, το πρώτο που πρέπει να κάνετε, είναι να κοινοποιήσετε στον ενοικιαστή εξώδικο και στη συνέχεια να προσκομίσετε αντίγραφο του εξωδίκου στην αρμόδια ΔΟΥ.
Όλα αυτά θα πρέπει να γίνουν πριν από την υποβολή του Ε2 και του βασικού εντύπου Ε1 της φορολογικής δήλωσης, δηλαδή το αργότερο μέχρι και τις 27 Αυγούστου.
Μόλις ολοκληρωθεί η διαδικασία προσκόμισης του αντιγράφου του εξωδίκου στη ΔΟΥ θα υποβάλετε το Ε2, συμπληρώνοντας, στη στήλη 16 της 1ης σελίδας, το ποσό των ανείσπρακτων ενοικίων.
Στη συνέχεια έχετε περιθώριο μέχρι τις 30 Ιουνίου 2022 να προσκομίσετε στη ΔΟΥ ευκρινή φωτοαντίγραφα των διαταγών, δικαστικών αποφάσεων ή ασκηθεισών αγωγών που κατά περίπτωση υπάρχουν.
Τα ανείσπρακτα εισοδήματα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας που δηλώθηκαν στο προηγούμενο φορολογικό έτος στους κωδικούς 125-126 του εντύπου Ε1 και εισπράχθηκαν κατά το έτος 2020, πρέπει να δηλωθούν κανονικά ανά κατηγορία ακινήτου και είδος μίσθωσης στο έντυπο Ε2 του φορολογικού έτους 2020.

Μειωμένος φόρος
Ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων με απώλειες από τις αναγκαστικές μειώσεις μισθωμάτων θα δηλώσουν, για το 2020 εισοδήματα από ενοίκια μειωμένα κατά 20% έως και 33%, σε σύγκριση με αυτά του 2019.
Επίσης, θα κληθούν με τα εκκαθαριστικά των φετινών δηλώσεων να πληρώσουν φόρους μειωμένους κατά 27% έως και 49% για τα «κουρεμένα» εισοδήματά τους από ενοίκια.

Παράδειγμα
Για να γίνει αντιληπτό τι αλλάζει, ας δούμε το παράδειγμα ιδιοκτήτη που το 2019 εισέπραττε κάθε μήνα ενοίκιο 2.000 ευρώ από επιχειρηματία μισθωτή και δήλωσε το 2020 στην εφορία 24.000 ευρώ.
Ο συγκεκριμένος ιδιοκτήτης πλήρωσε για το 2019 φόρο εισοδήματος 6.000 ευρώ και ειδική εισφορά αλληλεγγύης 376 ευρώ, συνολικά δηλαδή ποσό της τάξης των 6.376 ευρώ.
Το 2020 ο ίδιος ιδιοκτήτης εισέπραξε μειωμένα κατά 40% τα ενοίκια 8 μηνών  και το ετήσιο εισόδημά του μειώθηκε κατά 6.400 ευρώ ή κατά 26,67%  και περιορίστηκε στα 17.600 ευρώ.

Αυτό σημαίνει ότι ο συγκεκριμένος ιδιοκτήτης:

• Για το εισόδημα του 2020 θα απαλλαγεί από την ειδική εισφορά αλληλεγγύης και θα πληρώσει μόνο φόρο εισοδήματος ύψους 3.760 ευρώ.
• Η συνολική φορολογική του επιβάρυνση θα είναι μειωμένη κατά 2.616 ευρώ ή κατά 43,6%.

Σταυρόλεξο το Ε2
Ας δούμε τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων,  με το  περιβόητο Ε2, που θεωρείται σταυρόλεξο, καθώς σε αυτό μπαίνουν όλα τα ακίνητα που εκμισθώθηκαν κατά τη διάρκεια του 2020.
Το έντυπο περιλαμβάνει και συγκεντρωτικά δεδομένα για μισθώματα που εισπράχθηκαν ή για τα μισθώματα που προκύπτουν με τεκμαρτό τρόπο στις περιπτώσεις της ιδιοχρησιμοποίησης και της δωρεάν παραχώρησης.
Όσοι απέκτησαν το 2020 εισοδήματα από βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων (μέσω Airbnb κ.λπ πρέπει να δηλώσουν τα ποσά συγκεντρωτικά ανά ακίνητο στη στήλη 16 του εντύπου Ε2 με τον κωδικό 60.
Όσοι απέκτησαν εισοδήματα από βραχυχρόνια υπεκμίσθωση ακινήτων (μέσω Airbnb κ.λπ.) οφείλουν να τα δηλώσουν συγκεντρωτικά ανά ακίνητο, επιλέγοντας τον κωδικό 61 στη στήλη 16 του Ε2.

Επίσης, το έντυπο Ε2 δεν πρέπει να συμπληρώνεται σε περίπτωση:

• Καταβολής αποζημίωσης για την πρόωρη λύση της μίσθωσης από τον μισθωτή καθώς και της άυλης αξίας στις περιπτώσεις μικτών συμβάσεων, ήτοι συμβάσεων όπου πέραν του δικαιώματος μίσθωσης περιλαμβάνεται και το δικαίωμα εμπορικής εκμετάλλευσης του ακινήτου.
• Ιδιοκατοίκησης κύριας ή δευτερεύουσας κατοικίας (εξοχικής ή μη εξοχικής) ή χρήσης για τις ανάγκες του φορολογούμενου χώρου στάθμευσης-αποθήκης με διαφορετική διεύθυνση από αυτή της κύριας κατοικίας ή δευτερεύουσας.

Τρόπος φορολόγησης
Αναφορικά με τον τρόπο φορολόγησης των ακινήτων, δεν έχουν αλλάξει τα δεδομένα σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια.
Αυτό σημαίνει ότι και φέτος τα εισοδήματα από ακίνητα φορολογούνται αυτοτελώς από το πρώτο ευρώ.

Οι συντελεστές φόρου είναι οι εξής:

• 15% μέχρι το επίπεδο ετησίου εισοδήματος 12.000 ευρώ,
• 35% στο τμήμα ετησίου εισοδήματος από τα 12.001 έως τα 35.000 ευρώ
• 45% στο τμήμα ετησίου εισοδήματος πάνω από τα 35.000 ευρώ.

Σημαντικές διευκρινίσεις
Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), έχει δώσει αναλυτικές οδηγίες για την ορθή συμπλήρωση του φετινού εντύπου Ε2. Ο οδηγός της ΑΑΔΕ δίνει σημαντικές διευκρινίσεις ως προς τον τρόπο που πρέπει οι ιδιοκτήτες  που μισθώνουν ακίνητα να δηλώσουν τα ανείσπρακτα ενοίκια προκειμένου να μη φορολογηθούν γι’ αυτά.
Παρέχονται επίσης συμβουλές σχετικά με το πώς θα αναγραφούν τα στοιχεία των ακινήτων και τα ποσά των διαφόρων κατηγοριών μισθωμάτων στο φετινό Ε2.  Ειδικότερα:

1. Πώς υποβάλλεται το έντυπο Ε2 της συζύγου σε περίπτωση εγγάμων; Σε μια τέτοια περίπτωση και στην περίπτωση κατά την οποία η σύζυγος έχει εισοδήματα από ακίνητη περιουσία που ανήκουν στη δική της κυριότητα, έχει υποχρέωση υποβολής του εντύπου Ε2. Αυτό γίνεται είτε με τους δικούς της κωδικούς πρόσβασης είτε του υπόχρεου/ συζύγου, με την επιλογή «Ε2 συζύγου».
2. Πώς συμπληρώνω τη στήλη «Είδος Μίσθωσης – Χρήση Ακινήτου»; Η στήλη 17 (Είδος μίσθωσης-χρήση ακινήτου) συμπληρώνεται υποχρεωτικά με το είδος της μίσθωσης και τη χρήση του μισθίου, όπως εκμίσθωση γραφείου, δωρεάν παραχώρηση κατοικίας, κενό κ.λπ.
3. Ποιες επιλογές εμφανίζονται στη στήλη 17 «Είδος Μίσθωσης – Χρήση Ακινήτου»; Σε αυτή την περίπτωση εμφανίζονται 62 επιλογές που είναι οι εξής: 1) Εκμίσθωση ξενοδοχείων 2) Εκμίσθωση κλινικών 3) Εκμίσθωση εκπαιδευτικών ιδρυμάτων 4) Εκμίσθωση αιθουσών θεαμάτων 5) Εκμίσθωση καταστημάτων 6) Εκμίσθωση γραφείων 7) Εκμίσθωση αποθηκών κ.λπ. 8) Εκμίσθωση γαιών 9) Εκμίσθωση εγκαταστάσεων ή κατασκευών 10) Εκμίσθωση κατοικιών 11) Εκμίσθωση βιομηχανοστασίων με ΦΠΑ. 12) Εκμίσθωση εμπορικών κέντρων με ΦΠΑ. 13) Δωρεάν παραχώρηση κατοικιών 14) Δωρεάν παραχώρηση ξενοδοχείων 15) Δωρεάν παραχώρηση κλινικών 16) Δωρεάν παραχώρηση εκπαιδευτικών ιδρυμάτων 17) Δωρεάν παραχώρηση αιθουσών θεαμάτων 18) Δωρεάν παραχώρηση καταστημάτων 19) Δωρεάν παραχώρηση γραφείων 20) Δωρεάν παραχώρηση αποθηκών κ.λπ. 21) Δωρεάν παραχώρηση γαιών 22) Δωρεάν παραχώρηση εγκαταστάσεων ή κατασκευών 23) Εκμίσθωση χώρων τοποθέτησης επιγραφών 24) Υπεκμίσθωση ακίνητης περιουσίας 25) Εκμίσθωση κοινόχρηστων χώρων (εκτός κατοικιών) 26) Δωρεάν παραχώρηση χώρων τοποθέτησης επιγραφών 27) Ιδιοχρησιμοποίηση ξενοδοχείων 28) Ιδιοχρησιμοποίηση κλινικών 29) Ιδιοχρησιμοποίηση σχολείων 30) Ιδιοχρησιμοποίηση αιθουσών κιν/φου ή θεάτρων 31) Ιδιοχρησιμοποίηση καταστημάτων 32) Ιδιοχρησιμοποίηση γραφείων 33) Ιδιοχρησιμοποίηση αποθηκών κ.λπ. 34) Ιδιοχρησιμοποίηση γαιών 35) Ιδιοχρησιμοποίηση εγκαταστάσεων ή κατασκευών 36) Ιδιοχρησιμοποίηση χώρων τοποθέτησης επιγραφών 37) Εκμίσθωση κοινόχρηστων χώρων (κατοικίες) 38) Δωρεάν παραχώρηση-ιδιοχρησιμοποίηση κοινόχρηστων χώρων 39) ΚΕΝΟ 40) Ανείσπρακτα εισοδήματα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας 41) Υπεκμίσθωση γαιών-γης 42) Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση ξενοδοχείων 43) Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση κλινικών 44) Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση εκπαιδευτικών ιδρυμάτων 45) Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση αιθουσών θεαμάτων 46) Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση καταστημάτων 47) Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση γραφείων 48) Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση αποθηκών κτλ. 49) Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση γαιών 50) Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση εγκαταστάσεων ή κατασκευών 51) Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση κατοικιών 52) Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση βιομηχανοστασίων με ΦΠΑ 53) Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση εμπορικών κέντρων με ΦΠΑ 54) Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση χώρων τοποθέτησης επιγραφών 55) Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από υπεκμίσθωση ακίνητης περιουσίας 56) Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από υπεκμίσθωση γαιών-γης 57) Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση κοινοχρήστων χώρων (εκτός κατοικιών) 58) Εισπραχθέντα εισοδήματα προηγούμενου έτους από εκμίσθωση κοινόχρηστων χώρων (κατοικίες) 59) Βραχυχρόνια εκμίσθωση ακινήτων άρθρου 39Α του ν.4172/2013 60) Βραχυχρόνια υπεκμίσθωση ακινήτων άρθρου 39Α του ν.4172/2013 61) Εκμίσθωση κατοικίας που υπεκμισθώνεται 62) Εκμίσθωση κατοικίας που υπεκμισθώνεται για βραχυχρόνια μίσθωση μέσω ψηφιακής πλατφόρμας.
4. Πώς δηλώνεται ακίνητο που έχει στην κατοχή του ένα ανήλικο εξαρτώμενο τέκνο μη υπόχρεο σε υποβολή δήλωσης; Το ακίνητο θα καταχωρηθεί στο Ε2 του γονέα που ασκεί τη γονική μέριμνα, στον πρώτο πίνακα και στον πίνακα Ι (Εκμισθούμενα κ.λπ. Ακίνητα) των συμπληρωματικών στοιχείων επιλέγοντάς το στην πρώτη στήλη και συμπληρώνοντας το ονοματεπώνυμο και τον ΑΦΜ του τέκνου στις αντίστοιχες στήλες.
5. Η στήλη Αριθμός Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας συμπληρώνεται υποχρεωτικά; Συμπληρώνεται για τα μισθωτήρια των ακινήτων που έχουν κατατεθεί στη σχετική ηλεκτρονική εφαρμογή. Δεν συμπληρώνεται ο αριθμός καταχώρησης του μισθωτηρίου που είχε παραληφθεί από την αρμόδια ΔΟΥ.
6. Με ποιον τρόπο υποβάλλεται το έντυπο Ε2 σε περίπτωση που έχει στην ιδιοκτησία του ακίνητα τόσο ο σύζυγος όσο και η σύζυγος; Και οι δύο σύζυγοι έχουν την υποχρέωση να υποβάλουν χωριστό έντυπο Ε2 για τα ακίνητα που έχουν στην ιδιοκτησία τους, έστω κι αν υπάρχει συνιδιοκτησία σε μερικά ή σε όλα τα ακίνητα.
7. Ποιον αριθμό παροχής θα συμπληρώσω σε βοηθητικούς χώρους (αποθήκη, θέση στάθμευσης) οι οποίοι ηλεκτροδοτούνται από τον κοινόχρηστο μετρητή κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος; Στις περιπτώσεις αυτές θα πρέπει να συμπληρώνετε το πεδίο με τον εννιαψήφιο αριθμό 999999999.
8. Ποιον αριθμό παροχής συμπληρώνω σε αγροτεμάχιο που εκμισθώνω στο οποίο δεν υπάρχει μετρητής κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος; Στις περιπτώσεις αγροτεμαχίων που δεν έχουν μετρητή κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος, θα συμπληρώνετε το πεδίο με τον εννιαψήφιο αριθμό 999999999.
9. Πώς συμπληρώνω τον αριθμό παροχής ηλεκτρικού ρεύματος για ακίνητο που δηλώνεται ως κενό και έχει γίνει διακοπή του ηλεκτρικού ρεύματος; Το ακίνητο διαθέτει μετρητή κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος επάνω στον οποίο αναγράφεται ο αριθμός παροχής ο οποίος υπάρχει και σε όλους τους λογαριασμούς του παρόχου ηλεκτρικής ενέργειας που σας έχουν αποσταλεί στο παρελθόν.
10. Τι κάνω όταν δεν μου επιτρέπεται να επιλέξω και αντίστοιχα να συμπληρώσω το ετήσιο μίσθωμα σε μία από τις στήλες 13, 14, 15, 16; Όταν συμπληρώσετε τις υπόλοιπες στήλες του πρώτου πίνακα και ανάλογα με το είδος μίσθωσης-χρήσης ακινήτου που θα επιλέξετε στη στήλη 17 θα ανοίξει πεδίο στο τέλος της εγγραφής στην οποία θα συμπληρώσετε το ετήσιο μίσθωμα. Όταν επιλέξετε Καταχώρηση τότε το ετήσιο μίσθωμα θα καταχωρηθεί σε μία από τις στήλες για το ακαθάριστο εισόδημα σύμφωνα με την επιλογή που κάνατε στη στήλη 17.
11. Θα πρέπει να συμπληρώσω τα ποσά των στηλών 13, 14, 15, 16 στους αντίστοιχους κωδικούς του πίνακα 4Δ2 (Εισόδημα από ακίνητη περιουσία) του εντύπου Ε1; Εάν υποβάλετε οριστικά το έντυπο Ε2 τα ποσά των στηλών 13, 14, 15, 16 μεταφέρονται στους αντίστοιχους κωδικούς του Ε1 όπου θα μπορέσετε να ελέγξετε την ορθότητα των ποσών που καταχωρήσατε στο Ε2. Εάν διαπιστώσετε λάθος θα πρέπει να διορθώσετε πρώτα το έντυπο Ε2 και μετά να το οριστικοποιήσετε ξανά.