Φέσια από ενοίκια: 3+1 όπλα για να πάρετε τα λεφτά σας

Τον ύπνο τους έχουν χάσει χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων οι οποίοι συνειδητοποιούν ότι η περιουσία τους απαξιώνεται και η επένδυση που έχουν κάνει είναι πλέον ασύμφορη.

Η δυσβάσταχτη φορολογία του ΕΝΦΙΑ και κυρίως τα «φέσια» από τα ενοίκια, διαμορφώνουν συνθήκες ασφυξίας, με αποτέλεσμα ακόμη και η συντήρηση των ακινήτων να είναι ασύμφορη.

Παρά τις μειώσεις που έχουν γίνει στα ενοίκια τα τελευταία χρόνια και οι οποίες φτάνουν ακόμη και το 50%, η ασυνέπεια οργιάζει, φέροντας σε δύσκολη θέση χιλιάδες ιδιοκτήτες.

Σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία, μόλις ένας στους πέντε ενοικιαστές είναι απολύτως συνεπής στις υποχρεώσεις του, ενώ ο ιδιοκτήτης είναι υποχρεωμένος να δηλώσει χρήματα που ποτέ δεν εισέπραξε.

Εάν προσθέσει κανείς και τους επαγγελματίες «φεσατζήδες» που την κοπανάνε νύχτα, αφήνοντας απλήρωτους και τους λογαριασμούς των κοινοχρήστων γίνεται αντιληπτό το μέγεθος του προβλήματος.

Σε πολλές περιπτώσεις μάλιστα, πρόκειται για ακίνητα τα οποία έχουν αγοραστεί με δάνειο, με αποτέλεσμα ο ιδιοκτήτης να μην πληρώνει τη μηνιαία δόση, αφού δεν εισπράττει χρήματα.

Η κατάσταση δείχνει πλέον να έχει ξεφύγει, αλλά είναι ηλίου φαεινότερο ότι τα μεγάλα θύματα της κατάρρευσης της οικονομίας, είναι τα μεσαία στρώματα που επένδυσαν τις οικονομίες τους σε ακίνητα.

 Ουδείς ασφαλώς αμφισβητεί ότι η δύσκολη συγκυρία υποχρεώνει τους πάντες να κάνουν υποχωρήσεις, προκειμένου να υπάρχει ρευστότητα και να καταβάλλονται τα «κουρεμένα» μισθώματα.

Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν επιδείξει διάθεση για  έντιμο συμβιβασμό, κάτι που γίνεται σαφές από την υπομονή που κάνουν ακόμη και όταν τους οφείλονται ενοίκια πολλών μηνών.

Το ερώτημα όμως είναι τι γίνεται εάν ο συστηματικός «φεσατζής» δε δείχνει διάθεση να ανταποκριθεί στις υποχρεώσεις του, να πληρώσει δηλαδή τα ενοίκια που χρωστάει.

Σε μια τέτοια περίπτωση, ο ιδιοκτήτης ακινήτου έχει στη διάθεση του, 3+1 όπλα είτε για να πάρει τα χρήματα του, είτε για να γλιτώσει μια και καλή από κάποιον κακοπληρωτή. 

Ατομική διαπραγμάτευση

Ας δούμε αναλυτικά ποιο είναι το μεγάλο «όπλο» που έχει στη διάθεσή του ένας ιδιοκτήτης ακινήτου, που έχει μπλέξει με δύστροπο ενοικιαστή, ο οποίος δε δείχνει διάθεση να συμμορφωθεί.

Η πρώτη κίνηση είναι να καλέσει το νοικάρη του, να του επαναλάβει το ποσό που οφείλει και να τον θέσει προ των ευθυνών του, ζητώντας του, να ξεκαθαρίσει πότε θα ξεχρεώσει.

Εάν δεν υπάρξει ανταπόκριση, τότε με εύσχημο τρόπο θα πρέπει να του καταστήσει σαφές ότι θα πρέπει να εγκαταλείψει το σπίτι που ενοικιάζει, λόγω του ότι τα φέσι μεγαλώνει κάθε μήνα.

Η συγκεκριμένη απειλή, θεωρείται βέβαιο ότι θα έχει αποτέλεσμα, λόγω του ότι στις περισσότερες των περιπτώσεων, οι ενοικιαστές δε διαθέτουν χρήματα για να πάνε σε άλλο σπίτι.

Για να γίνει αντιληπτό ότι ο ιδιοκτήτης έχει το πάνω χέρι, θα πρέπει να γίνουν αντιληπτά τα εξής:

-Το κόστος της μετακόμισης είναι υψηλό και δεν προσφέρεται ως λύση σε εποχές κρίσης όπως η σημερινή.

-Η μετακόμιση έχει ως βασική προϋπόθεση την καταβολή τουλάχιστον δύο ενοικίων από πλευράς ενοικιαστή.

-Οι ιδιοκτήτες ακινήτων είναι πλέον υποψιασμένοι και ρωτούν για το ποιον θα βάλουν στο σπίτι τους για να μη φεσωθούν. 

Με αυτά τα δεδομένα, γίνεται αντιληπτό ότι υπάρχουν προϋποθέσεις για να υποχωρήσει ένας συστηματικός κακοπληρωτής, καθώς δεν επιθυμεί σε καμία περίπτωση να βρεθεί στο δρόμο.

Είναι πάντως βέβαιο ότι θα σας ζητήσει είτε «κούρεμα» της οφειλής του, είτε αναπροσαρμογή του ενοικίου, με σκοπό να πετύχει το καλύτερο γι’ αυτόν αποτέλεσμα στην προσωπική σας διαπραγμάτευση.

Το πώς θα αντιδρά κάθε ιδιοκτήτης σε ένα τέτοιο ενδεχόμενο, εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τη σχέση που έχει με τον ενοικιαστή και κυρίως τη διάθεσή του για υποχώρηση.

Σε κάθε περίπτωση είναι άλλη η αντιμετώπιση, σε έναν συστηματικό «φεσατζής» και άλλη σε έναν ενοικιαστή που επί χρόνια ήταν εντάξει στις υποχρεώσεις του, αλλά τώρα έχει μείνει χωρίς δουλειά.

Η νομική οδός

Τα δύσκολα αρχίζουν εάν αποτύχει η προσωπική διαπραγμάτευση, κάτι που σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης ακινήτου, θα υποχρεωθεί να καταφύγει στα δικαστήρια για να πάρει τα λεφτά του.

Αυτό σημαίνει ότι η επιλογή του δικηγόρου που θα γίνει είναι προσωπική σας υπόθεση, αφού ελλοχεύει ο κίνδυνος να μπλέξετε σε περιπέτειες και το κυριότερο να μην πάρετε τα λεφτά σας.

Νομικά υπάρχουν τρεις δυνατότητες, αλλά η επιλογή της ενδεδειγμένης σε κάθε περίπτωση διαδικασίας αποτελεί επιλογή και ευθύνη του κάθε δικηγόρου που έχει αναλάβει την υπόθεσή σας.

1. Καταγγελία της μίσθωσης, σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα.

2. Αγωγή για δυστροπία, σύμφωνα με τον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας.

3. Έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου, χωρίς διεξαγωγή δίκης.

Το ενδιαφέρον επικεντρώνεται στην τρίτη δυνατότητα που δίνει ο νόμος, καθώς σύμφωνα με δικηγόρους, είναι ο ενδεδειγμένος δρόμος για να πάρει κανείς τα λεφτά του.

Αρχικά λοιπόν, απαιτείται η σύνταξη και αποστολή εξώδικου, μέσω του οποίου θα δίνεται προθεσμία στον μισθωτή τουλάχιστον 15 ημερών, για να εξοφλήσει τα νοίκια που χρωστάει.

Στην περίπτωση που ο ενοικιαστής δεν ανταποκριθεί, τότε υποβάλλεται αίτηση για έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου και πληρωμής όλων των οφειλόμενων μισθωμάτων.

Εάν τα οφειλόμενα μισθώματα είναι μέχρι του ποσού των 600 ευρώ, θα πρέπει να υποβληθεί αίτηση για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου και καταβολής μισθωμάτων εντός 20 ημερών.

Εάν όμως το μίσθωμα είναι άνω των 600 ευρώ, η αίτηση για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου, θα πρέπει να υποβληθεί στο Μονομελές Πρωτοδικείο.

Η αγωγή

Για μισθώματα έως 600 ευρώ, η αγωγή πρέπει να ασκηθεί ενώπιον του Ειρηνοδικείου, ενώ για άνω του ποσού αυτού,  οι υποθέσεις πηγαίνουν στο Μονομελές Πρωτοδικείο.

Δικηγόροι με τους οποίους μίλησε ο «ΧΤΥΠΟΣ», έλεγαν ότι όποιον δρόμο και εάν επιλέξει ο ιδιοκτήτης, οφείλει να έχει στο πίσω μέρος του κεφαλιού του, τη λύση του έντιμου συμβιβασμού με τον ενοικιαστή.

Ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει εκτός από την απόδοση του ακινήτου και την καταδίκη του ενοικιαστή σε πληρωμή οφειλόμενων μισθωμάτων και κοινόχρηστων, λογαριασμών ΔΕΚΟ κλπ.

Η αποβολή

Υπάρχουν περιπτώσεις που κάποιοι ενοικιαστές, αρνούνται εσκεμμένα να παραλάβουν τα κινητά τους αντικείμενα τους από το διαμέρισμα, κάτι που σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης πρέπει να απευθυνθεί σε δικηγόρο.

Αυτός με τη σειρά του θα πρέπει να κινήσει μια νέα διαδικασία, για την εκποίηση των πραγμάτων με πλειστηριασμό, προκειμένου ο ιδιοκτήτης να απαλλαγεί από την επ’ αόριστον φύλαξή τους.

Ο… συνέταιρος

Η αντιμετώπιση των «φεσατζήδων» ενοικιαστών, αποτελεί πλέον βασική προϋπόθεση για να ανταποκριθούν οι ιδιοκτήτες ακινήτων στη βαριά φορολογία με την οποία βρίσκονται αντιμέτωποι.

Το κράτος αντιμετωπίζει το ακίνητο, ως την αγελάδα που δίνει συνεχώς γάλα, ξεχνώντας προφανώς ότι αυτή είναι τόσο εξαντλημένη, που σε λίγο δεν θα μπορεί να δώσει τίποτα.

Η νέα φορολογία στα ενοίκια, προβλέπει τρεις συντελεστές από δύο που ίσχυε έως τώρα ενώ η εφορία γίνεται συνέταιρος με όσους έχουν μεγάλα εισοδήματα από μισθώσεις ακινήτων.

Ειδικότερα:

– ο συντελεστής 11% που ισχύει σήμερα για εισοδήματα έως 12.000 ευρώ αυξάνεται στο 15%,

-ο συντελεστής 33% που επιβάλλεται σήμερα σε εισοδήματα από ενοίκια άνω των 12.000 ευρώ έως και 40.000 ευρώ, αυξάνεται στο 35%

-θεσπίζεται νέος συντελεστής 40% ή και 45% για το τμήμα εισοδήματος άνω των 40.000 ευρώ.

Δυστυχώς, παρά το γεγονός ότι το κράτος στραγγαλίζει, όσους είχαν την ατυχία να επενδύσουν στο παρελθόν σε ακίνητα, δε δίνει κάποιο κίνητρο για να βοηθήσει έστω και τη συντήρησή τους.

Ποσοστό μόλις 5% επί του ακαθάριστου εισοδήματος αναγνωρίζεται ως εκπιπτόμενο ποσό ετησίων δαπανών για επισκευή, συντήρηση, ανακαίνισης ή άλλες πάγιες και λειτουργικές δαπάνες από ακίνητα που  αποφέρουν φορολογητέο εισόδημα.

Βροχή αγωγών

Όσον αφορά στην τελευταία εγκύκλιο, για τα ανείσπρακτα ενοίκια το μόνο σίγουρο είναι ότι θα αυξήσει τον αριθμό των εξώσεων, αφού ουδείς θέλει να πληρώνει για χρήματα που δεν εισέπραξε ποτέ.

Όσοι δεν κατάφεραν να εισπράξουν ενοίκια το 2015 είναι υποχρεωμένοι να προσκομίσουν στην εφορία ή φωτοαντίγραφα διαταγών πληρωμών, ή δικαστικών αποφάσεων ή αγωγών εξώσεων.

Σε διαφορετική περίπτωση, θα βάλουν βαθιά το χέρι στην τσέπη, καθώς το κράτος για να γεμίσει τα άδεια ταμεία του, τιμωρεί τους ιδιοκτήτες που δείχνουν αλληλεγγύη και όχι τους μπαταχτσήδες ενοικιαστές.