Ρύθμιση δανείου: Έξυπνες προτάσεις για να μη χάσετε το σπίτι σας

Την τελευταία ευκαιρία έχουν δανειολήπτες οι οποίοι βρίσκονται στο κόκκινο για να ρυθμίσεις τις οφειλές τους στις τράπεζες και να μη βρεθούν αντιμέτωποι με τον εφιάλτη του πλειστηριασμού.

Ο νέος Κώδικας Δεοντολογίας που τέθηκε σε εφαρμογή διαμορφώνει νέα δεδομένα, καθώς η επίδειξη πνεύματος συνεργασίας του δανειολήπτη είναι βασική προϋπόθεση για να σώσει κάποιος την περιουσία του.

Ο «ΧΤΥΠΟΣ» με τη βοήθεια ειδικών θα επιχειρήσει σήμερα μέσα από συγκεκριμένες ερωτήσεις απαντήσεις να ξεδιαλύνει το νέο τοπίο, ώστε να γίνουν σαφείς, οι λύσεις που έχουν στη διάθεσή τους οι δανειολήπτες.

1. Τι είναι ο Κώδικας Δεοντολογίας; Αφορά σε χειρισμούς που πρέπει να γίνουν ώστε ο δανειολήπτης να παραμείνει συνεπής στις οφειλές του σύμφωνα με τις οικονομικές του δυνατότητες. Βασικό κριτήριο για την όποια λύση είναι το επίπεδο των εύλογων δαπανών για τη διαβίωσή κάθε δανειολήπτη. 

2. Ποιες απαιτήσεις εξαιρούνται; Η εξαίρεση από την υπαγωγή στον Κώδικα αφορά σε απαιτήσεις από συμβάσεις οι οποίες έχουν καταγγελθεί από την 1/1/2015. Εξαιρούνται επίσης όσοι έχουν υποβάλλει αίτηση υπαγωγής στο νόμο Κατσέλη, αρκεί να έχει οριστεί δικάσιμος. Η εξαίρεση αφορά και τις απαιτήσεις έναντι δανειολήπτη, κατά του οποίου τρίτοι πιστωτές έχουν κινήσει δικαστικές ενέργειες για την εξασφάλιση χρεών ή έχει ήδη τεθεί σε καθεστώς εκκαθάρισης, σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία.

3. Τι ζητούν οι τράπεζες από τους δανειολήπτες; Το βασικό θέλω των τραπεζών, είναι οι δανειολήπτης να σταματήσουν το παιχνίδι της γάτας με το ποντίκι. Αυτό που ζητούν είναι να σπεύσουν στις τράπεζες και να αναζητήσουν λύση στην αποπληρωμή του δανείου τους. Δικηγόροι που εξειδικεύονται στα θέματα αυτά, τονίζουν ότι σε κάθε άλλη περίπτωση, υπάρχουν τεράστιοι κίνδυνοι.

4. Ποιοι είναι οι κίνδυνοι αυτοί; Ο πρώτος και βασικός κίνδυνος έχει σχέση με την έναρξη δικαστικών ενεργειών σε βάρος του δανειολήπτη για την είσπραξη της οφειλής. Αυτό σημαίνει ότι ο μη συνεργάσιμος δανειολήπτης θα βρεθεί σύντομα αντιμέτωπος με τον ΤΕΙΡΕΣΙΑ, την τελική επιβάρυνση της αρχικής του οφειλής και τον κίνδυνο απώλειας της περιουσίας του.

5. Υπάρχει κίνδυνος πλειστηριασμού; Ασφαλώς, καθώς το δάνειο μπαίνει σε οριστική καθυστέρηση και καταγγέλλεται. Η Τράπεζα θα προχωρήσει άμεσα σε δικαστικές ενέργειες που οδηγούν σε ρευστοποίηση των εξασφαλίσεων δανειολήπτη και εγγυητή.

6. Τα ισχύει για το νόμο Κατσέλη: Το πρόβλημα αφορά κατά κύριο λόγο όσους επιχειρήσουν μια εσπευσμένη ένταξη στον νόμο. Για το λόγο αυτό οι τράπεζες συνιστούν σε υπερχρεωμένα νοικοκυριά και δανειολήπτες με εμπορική δραστηριότητα να είναι σε άμεση επικοινωνία μαζί τους, πριν πάρουν την τελική τους απόφαση.

7. Τι κάνουν όσοι αδυνατούν να πληρώσουν τη δόση; Όσοι είναι σε αδυναμία πληρωμής του συνόλου της μηνιαίας τους οφειλής, θα πρέπει να καταβάλλουν το ποσό που μπορούν. Στη συνέχεια είναι υποχρεωμένοι να επικοινωνήσουν με την τράπεζα, προκειμένου να βρεθεί μια κοινά αποδεκτή λύση.

8. Ποιες είναι βραχυπρόθεσμες ρυθμίσεις; Σ’ αυτή την κατηγορία  εντάσσονται ρυθμίσεις με διάρκεια μικρότερη των δύο ετών που αφορούν σε περιπτώσεις όπου οι δυσκολίες αποπληρωμής κρίνονται, βάσιμα, προσωρινές. Οι δυνατότητες  που έχει ο κάθε δανειολήπτης είναι οι εξής:
– Κεφαλαιοποίηση Ληξιπρόθεσμων οφειλών και αναπροσαρμογή του προγράμματος αποπληρωμής του οφειλόμενου υπολοίπου.
– Συμφωνία αποπληρωμής των ληξιπρόθεσμων οφειλών με προκαθορισμένο χρονοδιάγραμμα.
-Μείωση της τοκοχρεωλυτικής δόσης αποπληρωμής σε επίπεδο που υπερβαίνει αυτό που αντιστοιχεί σε αποπληρωμή μόνο τόκων για καθορισμένη βραχυπρόθεσμη περίοδο.
-Καταβολή μόνο των Τόκων κατά τη διάρκεια πολύ καθορισμένης βραχυπρόθεσμης περιόδου .
-Μειωμένη Δόση, που είναι μικρότερη των οφειλόμενων τόκων για καθορισμένη βραχυπρόθεσμη περίοδο. Σ’ αυτή την περίπτωση, οι ανεξόφλητοι τόκοι κεφαλαιοποιούνται ή διευθετούνται.
-Περίοδος Χάριτος  με αναστολή πληρωμών για προκαθορισμένη περίοδο, όπου οι τόκοι κεφαλαιοποιούνται ή διευθετούνται.

9. Ποιες είναι οι μακροπρόθεσμες ρυθμίσεις; Στη συγκεκριμένη κατηγορία, κατατάσσονται τύποι ρύθμισης με διάρκεια η οποία είναι  μεγαλύτερη των δύο ετών, με στόχο τη μείωση της τοκοχρεωλυτικής δόσης ή/και της δανειακής επιβάρυνσης. Υπόψη λαμβάνονται συντηρητικές παραδοχές για την εκτιμώμενη μελλοντική ικανότητα αποπληρωμής του δανειολήπτη μέχρι τη λήξη του προγράμματος αποπληρωμής. Οι δυνατότητες που έχει ο κάθε δανειολήπτης είναι οι εξής:
– Μείωση Επιτοκίου ή του επιτοκιακού περιθωρίου,
– Επιμήκυνση της διάρκειας αποπληρωμής του δανείου (δηλαδή μετάθεση της συμβατικής ημερομηνίας καταβολής της τελευταίας δόσης του δανείου)
– Διαχωρισμός της οφειλής του δανειολήπτη σε δύο τμήματα, που είναι α) το τμήμα του δανείου, το οποίο ο δανειολήπτης εκτιμάται ότι μπορεί να αποπληρώνει, με βάση την υφιστάμενη και την εκτιμώμενη μελλοντική ικανότητα αποπληρωμής του, και β) το υπόλοιπο τμήμα του δανείου, το οποίο τακτοποιείται μεταγενέστερα, με ρευστοποίηση περιουσίας ή άλλου είδους διευθέτηση, η οποία συμφωνείται εξ αρχής από τα δυο μέρη.
-Οριστική διαγραφή μέρους της συνολικής απαίτησης του ιδρύματος, ώστε η εναπομένουσα οφειλή να διαμορφωθεί σε ύψος που εκτιμάται ότι είναι δυνατό να εξυπηρετηθεί ομαλά.
-Λειτουργική Αναδιάρθρωση Επιχείρησης, ώστε να καταστεί βιώσιμη και ικανή για την ομαλή εξυπηρέτηση των οφειλών της. Η αναδιοργάνωση μπορεί να περιλαμβάνει ενέργειες όπως η αλλαγή διοίκησης, η πώληση περιουσιακών στοιχείων, ο περιορισμός του κόστους, ο εταιρικός μετασχηματισμός, η ανανέωση πιστωτικών ορίων ή/και η παροχή νέων δανείων.
– Μετατροπή μέρους της οφειλής σε μετοχικό κεφάλαιο, ώστε η εναπομένουσα οφειλή να διαμορφωθεί σε ύψος που εκτιμάται ότι είναι δυνατό να εξυπηρετηθεί ομαλά.

10. Πώς επιτυγχάνεται οριστική διευθέτηση; Αυτή η κατηγορία  περιλαμβάνει οποιαδήποτε μεταβολή του είδους της συμβατικής σχέσης μεταξύ και δανειολήπτη, ή ο τερματισμός αυτής, με στόχο την οριστική τακτοποίηση της απαίτησης του ιδρύματος έναντι του δανειολήπτη. Η λύση αυτή μπορεί να συνδυάζεται με παράδοση (εθελοντική) της εμπράγματης εξασφάλισης στο ίδρυμα προς μείωση του συνόλου της απαίτησης ή ακόμα και με οικειοθελή ρευστοποίηση των εξασφαλίσεων προς τακτοποίηση της απαίτησης.

11. Ποιες είναι οι ενδεικτικές λύσεις για οριστική διευθέτηση; Σ’ αυτή την περίπτωση γίνεται ανάλυση λύσεων που προσφέρονται στο πλαίσιο των διεθνών πρακτικών,  αλλά η υιοθέτηση κάποιας από αυτές, εξετάζεται κάθε φορά σε σχέση με τις προβλέψεις του ελληνικού δικαίου. Ειδικότερα εξετάζονται
-Οι εξωδικαστικές ενέργειες που δεν εμπίπτουν σε κάποια από τις παρακάτω κατηγορίες.
– Εθελοντική Παράδοση Ενυπόθηκου Ακινήτου: Στην περίπτωση που ο δανειολήπτης, δεν μπορεί να ανταποκριθεί στους όρους της αποπληρωμής ενυπόθηκου δανείου, παραχωρεί οικειοθελώς (δηλαδή χωρίς να απαιτηθεί η προσφυγή σε δικαστικές ενέργειες από πλευράς του ιδρύματος) την κυριότητα του υπέγγυου ακινήτου στο ίδρυμα. Στη σχετική συμφωνία διατυπώνεται σαφώς ο τρόπος διευθέτησης του τυχόν υπολοίπου. Η εν λόγω λύση μπορεί να αφορά οικιστικό ακίνητο ή επαγγελματική στέγη.
-Μετατροπή σε Ενοικίαση/Χρηματοδοτική Μίσθωση: O δανειολήπτης μεταβιβάζει την κυριότητα του ακινήτου στο ίδρυμα υπογράφοντας σύμβαση ενοικίασης/χρηματοδοτικής μίσθωσης, η οποία του εξασφαλίζει τη δυνατότητα μίσθωσης του ακινήτου για ορισμένη ελάχιστη χρονική περίοδο. Η εν λόγω λύση μπορεί να αφορά οικιστικό ακίνητο ή επαγγελματική στέγη.
– Εθελοντική Εκποίηση Ενυπόθηκου Ακινήτου: O δανειολήπτης προβαίνει οικειοθελώς σε πώληση του υπέγγυου ακινήτου σε τρίτο με τη σύμφωνη γνώμη του ιδρύματος. Στην περίπτωση που το τίμημα της πώλησης υπολείπεται του συνόλου της οφειλής, το ίδρυμα προβαίνει σε διαγραφή της εναπομένουσας οφειλής. Η εν λόγω λύση μπορεί να αφορά οικιστικό ακίνητο ή επαγγελματική στέγη.
-Διακανονισμός Απαιτήσεων: Αφορά σε εξωδικαστική συμφωνία κατά την οποία το ίδρυμα λαμβάνει είτε εφάπαξ καταβολή σε μετρητά (ή ισοδύναμα μετρητών) είτε σειρά προκαθορισμένων τμηματικών καταβολών. Στο πλαίσιο του διακανονισμού το ίδρυμα ενδέχεται να προβαίνει σε μερική διαγραφή της απαίτησης.
-Υπερθεματιστής σε πλειστηριασμό: Η τράπεζα υπερθεματίζει στον πλειστηριασμό αποκτώντας την κυριότητα του ενυπόθηκου ακινήτου ή άλλης εμπράγματης εξασφάλισης στο πλαίσιο ευρύτερης συμφωνίας οριστικής διευθέτησης της οφειλής με τη συναίνεση του δανειολήπτη.
-Ολική Διαγραφή Οφειλής: Η Τράπεζα αποφασίζει τη διαγραφή του συνόλου της οφειλής εφόσον δεν υπάρχουν ρευστοποιήσιμα στοιχεία και δεν αναμένεται περαιτέρω ανάκτηση.
 
12. Κούρεμα στεγαστικών σκέφτονται οι τράπεζες; Η αλήθεια είναι ότι οι τράπεζες θέλουν ρευστό στα ταμεία τους, λόγω των δεσμεύσεων που έχουν αναλάβει έναντι της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας. Στο πλαίσιο αυτό ακούγεται έντονα,  ότι σχεδιάζουν λύση για «κούρεμα» στεγαστικών δανείων με βάση την εμπορική αξία του ακινήτου. Αυτό σημαίνει «σπάσιμο» του δανείου σε δύο μέρη. Το πρώτο θα υπολογίζεται με βάση την εμπορική αξία του ακινήτου και την ικανότητα πληρωμής του δανείου από τον οφειλέτη. Η  δόση θα υπολογίζεται στο μισό της οφειλής μετά το διαχωρισμό της , ενώ το υπόλοιπο ποσό παγώνει για ένα διάστημα που θα συμφωνηθεί μεταξύ της τράπεζας και του δανειολήπτη. Η τράπεζα μπορεί να δεσμευτεί για διαγραφή όλου ή μέρους του δεύτερου μέρους του χρέους στο τέλος της περιόδου αποπληρωμή. Προϋπόθεση όμως είναι η συνέπεια στην καταβολή των δόσεων  και να μην υπάρχει ρευστότητα από ακίνητη περιουσία. Για ένα δάνειο δηλαδή 100.000 ευρώ, όπου η εμπορική αξία του ακινήτου είναι 60.000 ευρώ η τράπεζα θα παγώνει τα 40.000 ευρώ (με προοπτική να διαγράψει αυτό το ποσό) και ο δανειολήπτης θα πληρώνει δόσεις για τα 60.000 ευρώ. Εάν όμως ο δανειολήπτης έχει ένα άλλο ακίνητο αξίας 20.000 ευρώ τότε η τράπεζα θα διαγράφει ποσό ύψους 20.000 ευρώ.

13. Τι γίνεται με τα δάνεια που θα πουληθούν σε Fuds; Το πρώτο που πρέπει να ξέρουν οι κόκκινοι δανειολήπτες, είναι ότι δεν μπορούν να αγοράσουν το δάνειο τους στην τιμή που θα το αγόραζε το fund. Ωστόσο, οι τράπεζες πρέπει να ενημερώνουν τους δανειολήπτες 12 μήνες πριν την πώληση του δανείου τους και να τους απευθύνει πρόσκληση ρύθμισης. Στην ουσία δηλαδή, έχει τη δυνατότητα να προχωρήσει σε ρύθμιση και να ελπίζει σε ένα γενναίο «κούρεμα» αποφεύγοντας τον εφιάλτη των funds.

Μην ξεχνάτε την εφημερίδα “ΧΤΥΠΟΣ”. Κυκλοφορεί από το Σάββατο στα περίπτερα της Αθήνας και του Πειραιά. Με αποκλειστικές ειδήσεις ρεπορτάζ και άρθρα. Επίσης, με μεγάλες χρήσιμες προσφορές και δώρα.