Δόμηση σε δάση & εκτός σχεδίου – Μεγάλες ανατροπές στην “τακτοποίηση”

*Τα παράβολα για τα δασικά αυθαίρετα
*Το ορόσημο της 28ης Ιουλίου 2011
*Ποια οικόπεδα δεν μπορούν να χτιστούν
*Τι ισχύει για κληρονομιές – μεταβιβάσεις

Νέο τοπίο επιχειρεί να διαμορφώσει η κυβέρνηση στα δασικά αυθαίρετα και τα εκτός σχεδίου με στόχο να μπει φρένο στην άναρχη δόμηση και γίνει μια νέα αρχή στην οικιστική ανάπτυξη.

Οι στρεβλώσεις του παρελθόντος σε συνδυασμό με τον φόβο του πολιτικού κόστους οδήγησαν σε ανεξέλεγκτες καταστάσεις για τις οποίες ήρθε η ώρα να μπει οριστικό τέλος προκειμένου να γίνει μια νέα αρχή.

Ουδείς ασφαλώς αμφισβητεί ότι η ιστορία της αυθαίρετης δόμησης επαναλαμβάνεται μονότονα εδώ και τουλάχιστον τέσσερις δεκαετίες, με υποσχέσεις που όχι μόνον δεν λύνουν, αλλά επιτείνουν το πρόβλημα.

Ο κόμπος όμως έφτασε στο χτένι και οι πρωτοβουλίες που έχουν αναληφθεί είναι τέτοιες που οδηγούν με σταθερά βήματα στο δρόμο της οριστικής τακτοποίησης, ενός θέματος που ταλανίζει χιλιάδες ιδιοκτήτες.

Οι ρυθμίσεις για τους δασικούς χάρτες και τα εκτός σχεδίου φιλοδοξούν να αλλάξουν άρδην τα δεδομένα και να βάλουν τέλος σε ένα φαύλο καθεστώς παρανομιών, που τείνει να γίνει καθεστώς στη χώρα μας.

Η ευθύνη για τη πολεοδομική αναρχία ασφαλώς και ανήκει στην Πολιτεία, από την άλλη όμως είναι προφανές ότι μετά από τόσα χρόνια αναμονής, ότι έφτασε η ώρα να αποδοθούν τίτλοι ιδιοκτησίας.

Για να γίνει αντιληπτό το μέγεθος του προβλήματος, θα πρέπει να σταθεί κανείς σε δύο βασικά σημεία που είναι τα εξής:

Α. Έχουν υποβληθεί 365.000 αντιρρήσεις επί των δασικών χαρτών και ότι τα αιτήματα πρόδηλων σφαλμάτων ανέρχονται σε σχεδόν 95.000.
Β. Υπάρχουν οικόπεδα, άνω των τεσσάρων στρεμμάτων, χωρίς «πρόσωπο» σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό.
Κατά συνέπεια, έφτασε η ώρα όχι για οριστικές λύσεις προκειμένου και οι ιδιοκτήτες να πάρουν αυτά που θεωρούν δικά τους και η Πολιτεία να μη στείλει το μήνυμα ότι νομιμοποιεί καταπατητές.

Δάση, δασικοί χάρτες

Στην παρούσα φάση το μεγάλο στοίχημα για το υπουργείο Περιβάλλοντος είναι να εξεταστούν το συντομότερο δυνατό οι ενστάσεις που έχουν υποβληθεί στις επιτροπές που έχουν συσταθεί για τα δάση και τους δασικούς χάρτες.

Με τον τρόπο αυτό, οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα κατοχυρώσουν την περιουσία τους, ενώ να έχουν την αναγκαία πληροφόρηση ώστε να κινούνται με ασφάλεια μέσα στο νέο περιβάλλον που έχει διαμορφωθεί.

Όσοι δεν πρόλαβαν να υποβάλουν αντίρρηση επί του περιεχομένου των δασικών χαρτών, μπορούν να καταθέσουν αίτημα αναμόρφωσης του κυρωμένου δασικού χάρτη στην οικεία Διεύθυνση Δασών, ή αίτημα αναμόρφωσης με πρόδηλο σφάλμα.

Τα δύσκολα αρχίζουν στην περίπτωση που δεν γίνει δεκτή η αντίρρηση, καθώς τότε οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να καταφύγουν στο Συμβούλιο της Επικρατείας και να κάνουν αίτημα ακύρωσης.

Στις περιοχές όπου δεν ισχύει το τεκμήριο κυριότητας υπέρ του Δημοσίου, το ΥΠΕΝ νομοθέτησε ότι το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα ιδιοκτησίας σε δάση και δασικές εκτάσεις, εκτός αν διαθέτει τίτλους ιδιοκτησίας.

Δασικά αυθαίρετα

Συμβολαιογράφοι και δικηγόροι που ασχολούνται με τα δασικά αυθαίρετα κάνουν λόγο για το πιο σύνθετο πρόβλημα, λόγω του ότι έστω και την τελευταία στιγμή, δίνεται η λύση της παράτασης.

Είναι χαρακτηριστικό ότι η πλατφόρμα είναι κλειστή, αλλά οι κάτοχοι κατοικιών σε δάση και δασικές εκτάσεις που υπέβαλαν τη σχετική αίτηση έχουν την ευκαιρία να βρουν λύση στο πρόβλημα τους.

Στο πλαίσιο αυτό, μπορούν να δηλώσουν, με την καταβολή παραβόλου ύψους 250 ευρώ, τις κατοικίες τους στη διαδικτυακή πλατφόρμα του Κτηματολογίου, ώστε να ανασταλούν οι διαδικασίες κατεδάφισης και επιβολής προστίμων για 30 έτη.

Στη συνέχεια, αφού συγκεντρωθούν τα στοιχεία των δηλώσεων, θα εκδοθεί Προεδρικό Διάταγμα που θα καθορίζει τους όρους διατήρησης ή κατεδάφισης των κατοικιών που έχουν δηλωθεί.

Θα πρέπει πάντως να σημειωθεί ότι από τη ρύθμιση αποκλείονται όσα κτίρια:
– δεν έχουν χαρακτήρα κατοικίας,
-έχουν ανεγερθεί μετά την 28η Ιουλίου 2011 και
-βρίσκονται σε περιοχές που ισχύουν ειδικές προστατευτικές διατάξεις.

Κληρονομιές – μεταβιβάσεις

Όσον αφορά στις περιοχές όπου δεν έχει αναρτηθεί δασικός χάρτης, ισχύει η διαδικασία της έκδοσης πράξης χαρακτηρισμού του αρμόδιου δασάρχη ή διευθυντή Δασών άνευ δασαρχείου.

Οι πράξεις αποδοχής κληρονομιάς εξαιρέθηκαν από την υποχρέωση επισύναψης πιστοποιητικού περί του δασικού χαρακτήρα της έκτασης.
Πολύπλοκο θεωρείται το θέμα με τις μεταβιβάσεις σε εκτάσεις οι οποίες και έχουν χαρακτηριστεί ως δασικές στον αναρτημένο δασικό χάρτη, αλλά η Επιτροπή Εξέτασης Αντιρρήσεων (ΕΠΕΑ) έκανε αποδεκτή την αντίρρηση.

Σ’ αυτή την περίπτωση και μέχρι να κυρωθεί το επίμαχο τμήμα του δασικού χάρτη, στο σχετικό συμβόλαιο:
– προσαρτάται αντίγραφο της απόφασης της ΕΠΕΑ με τον Αριθμό Διαδικτυακής Ανάρτησης (ΑΔΑ) από τη Διαύγεια και
-επισυνάπτεται τοπογραφικό διάγραμμα επί του οποίου βεβαιώνεται ότι το ακίνητο είναι αυτό ως προς το οποίο έχουν γίνει δεκτές οι αντιρρήσεις.

Το υπουργείο Περιβάλλοντος δίνει το δικαίωμα σε ιδιοκτησίες που περιλαμβάνουν και δασικές και αγροτικές εκτάσεις να μπορούν να μεταβιβάζονται, ως προς το μη δασικό τμήμα, χωρίς αυτό να θεωρείται κατάτμηση.

Επίσης, στις περιπτώσεις κατά τις οποίες, το τμήμα του γεωτεμαχίου που δεν εμπίπτει στις διατάξεις της δασικής νομοθεσίας πληροί τους όρους αρτιότητας, τότε μπορεί να εκδοθεί άδεια δόμησης.

Η εκτίμηση που κυριαρχεί είναι ότι με τον τρόπο αυτό όλα τα δασικά αυθαίρετα παίρνουν “παράταση ζωής”, κάτι που στην ουσία σημαίνει μια άτυπη νομιμοποίηση που μπορεί να ισχύσει για 30 χρόνια.

Σε μεταγενέστερο χρόνο οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να διατηρήσουν τα αυθαίρετα κτίσματά τους πληρώνοντας κάποιο πρόστιμο, το οποίο θα εξαρτηθεί από τις οικονομικοτεχνικές μελέτες που θα γίνουν.

Μεγάλα οικόπεδα

Από τη στιγμή που βρίσκεται λύση στα δασικά αυθαίρετα, θα ήταν απίθανο να μην υπάρξει και πρωτοβουλία για την εκτός σχεδίου δόμηση και ιδίως γι’ αυτά που είναι άνω των 4 στρεμμάτων

Η λύση αφορά σε τέτοια οικόπεδα, που είναι χωρίς “πρόσωπο” σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό, γεγονός που θα αλλάξει άρδην το τοπίο ως προς τους όρους δόμησης στη χώρα μας.

Ειδικότερα, για να εκδοθεί οικοδομική άδεια, θα πρέπει τα οικόπεδα:
– να συνδέονται με οδό πλάτους τουλάχιστον 3,5 μέτρων που να διακρίνεται στις αεροφωτογραφίες του 1977,
-να έχουν “πρόσωπο”, ή να εφάπτεται το ένα εκ των ορίων τους, κατά τουλάχιστον 3,5 μέτρων σε αναγνωρισμένη οδό (από 25 μέτρα που ίσχυε).

Με βάση αυτά τα δεδομένα οι νέες ρυθμίσεις θα επιτρέπουν τη δόμηση στις εξής κατηγορίες οικοπέδων:

Α. Οικόπεδα εκτός σχεδίου που δημιουργήθηκαν (έπειτα από κατατμήσεις κλπ.) από την 31η Μαΐου 1985 έως και την 31η Δεκεμβρίου 2003: Τα οικόπεδα αυτά θα πρέπει να έχουν “πρόσωπο” (ή ένα όριό τους εφάπτεται) κατά τουλάχιστον 3,5 μέτρων σε αναγνωρισμένη οδό, που πρέπει να εμφανίζεται σε αεροφωτογραφίες προ της 27ης Ιουλίου 1977 και να έχει πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων. Ο συγκεκριμένος δρόμος θα πρέπει να συνδέεται με διεθνή, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική οδό ή εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών και είτε να έχει διανοιχθεί με απόφαση κρατικού οργάνου, είτε να είναι καταχωρημένος στα κτηματολογικά βιβλία με την ένδειξη “Ειδική Έκταση” (ΕΚ) είτε έχουν πραγματοποιηθεί εργασίες οδοστρωσίας από αρμόδια Αρχή (ή οργανισμό) για τη συντήρηση και βελτίωση των οδών, είτε διέρχεται απ’ αυτόν δίκτυο κοινής ωφελείας.
Β. Οικόπεδα εκτός σχεδίου που δημιουργήθηκαν προ της 31ης Μαΐου 1985: Τα οικόπεδα αυτά θα πρέπει να έχουν πρόσωπο ή εφάπτεται το ένα εκ των ορίων τους, μήκους τουλάχιστον 3,5 μέτρων, σε οδό που διακρίνεται σε αεροφωτογραφίες προ της 27ης Ιουλίου 1977, έχει πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων, η οποία έχει διανοιχθεί με απόφαση κρατικού οργάνου, είτε είναι καταχωρημένη στα κτηματολογικά βιβλία με την ένδειξη ΕΚ, είτε έχουν πραγματοποιηθεί εργασίες οδοστρωσίας από αρμόδια Αρχή, είτε να διέρχεται απ’ αυτήν δίκτυο κοινής ωφελείας.
Γ. Οικόπεδα εκτός σχεδίου που δημιουργήθηκαν προ της 31ης Μαΐου 1985: Αυτή η κατηγορία οικοπέδων θα πρέπει να έχει “πρόσωπο” ή να εφάπτεται το ένα εκ των ορίων τους, μήκους τουλάχιστον 3,5 μέτρων, σε νομίμως συστημένη δουλεία διόδου υφιστάμενη προ του 1985, με πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων, η οποία να συνδέεται με διεθνή, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική οδό ή εγκαταλελειμμένα τμήματά τους.

Ειδικά για τα οικόπεδα που δημιουργήθηκαν προ της 31ης Μαΐου 1985 για τα οποία υφίστανται σε ισχύ προεγκρίσεις οικοδομικών αδειών ή οικοδομικές άδειες ή αναθεωρήσεις τους δεν ισχύουν οι προϋποθέσεις που τίθενται στις προτεινόμενες ρυθμίσεις σχετικά με τα χαρακτηριστικά του κοινόχρηστου δρόμου.

Ποια οικόπεδα δεν χτίζονται

Όσοι έχουν οικόπεδα ή εκτάσεις σε εκτός σχεδίου περιοχές, δεν θα χτίζουν αν δεν υπάρχει επίσημη κρατική αεροφωτογραφία της περιοχής του οικοπέδου τους όπου να εμφανίζεται ο δρόμος που περνά μπροστά από το δικό τους οικόπεδο και αυτή να έχει τραβηχτεί πριν από το 1977.

Επίσης, για να χτίσει κανείς, θα πρέπει ο δρόμος που θα φαίνεται στη φωτογραφία να έχει πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρα.

Στην ουσία, η προωθούμενη νομοθετική ρύθμιση θέτει μεταξύ άλλων δύο βασικές προϋποθέσεις που συνδέονται με:
– εν τοις πράγμασι ύπαρξη οδού για την εξυπηρέτηση των ακινήτων που εμφανίζεται σε αεροφωτογραφίες προ της 27ης Ιουλίου 1977.
– πλάτος οδού τουλάχιστον 3,5 μέτρων.

Όσοι έχουν οικόπεδα που σχηματίστηκαν από το 1985 έως το 2003:

-Χάνουν το δικαίωμα να χτίσουν με την σύσταση δουλείας εισόδου από άλλο γειτονικό οικόπεδο (με αποζημίωση του ιδιοκτήτη) για την πρόσβαση στον δρόμο (λύση που ακολουθούν μέχρι σήμερα κάποιοι για τα τυφλά οικόπεδα.
-Ο δρόμος που έχει πρόσωπο το οικόπεδό του θα πρέπει υποχρεωτικά να συνδέεται με διεθνή, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική οδό ή τουλάχιστον εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών των δρόμων.
-Όσοι έχουν οικόπεδα που σχηματίστηκαν μετά το 1985 μέχρι σήμερα, καταργείται η λύση της πρόσβαση σε τυφλά οικόπεδα με δουλειά. Όλα τα τυφλά οικόπεδα και εκτάσεις χωρίς πρόσωπο σε δρόμο θα μένουν υποχρεωτικά αδόμητα.

-Όσοι αγόρασαν ακίνητα την τελευταία πενταετία εκτός σχεδίου τα οποία σχηματίστηκαν μετά το 1983, παρότι τα συμβόλαια τους μπορεί να αναφέρουν ότι είναι άρτια οικοδομήσιμα, δεν θα είναι πλέον εκτός και αν ικανοποιούν τις αυστηρές προϋποθέσεις του ΥΠΕΝ.

Επίσης, εκτός μένουν και όλα τα εκτός σχεδίου οικόπεδα κάτω των τεσσάρων στρεμμάτων, οι ιδιοκτήτες των οποίων:
– δεν πρόλαβαν έως τα τέλη του 2022 να υποβάλλουν αίτηση για έκδοση βεβαίωσης όρων δόμησης και
-εντός του 2023 δεν πρόλαβαν να υποβάλλουν πλήρη φάκελο στις κατά τόπους Υπηρεσίες Δόμησης προκειμένου να προχωρήσουν στην έκδοση ή προέγκριση της οικοδομικής άδειας.

Χωρίς δικαίωμα δόμησης είναι όσα οικόπεδα βρίσκονται σε ζώνη οικιστικού ελέγχου, στην οποία έχουν καθοριστεί αυξημένα όρια αρτιότητας, μειωμένη δόμηση ή υπάρχουν περιορισμοί στις επιτρεπόμενες χρήσεις κλπ.

Επίσης, περιορισμοί υφίστανται για όσα βρίσκονται σε περιοχή Natura, όπου απαιτούνται 10 στρέμματα, σε Ζώνες Ειδικής Προστασίας και σε περιοχή που έχει χαρακτηριστεί ως δασική βάσει κυρωμένου δασικού χάρτη.