Εφιάλτης τα κόκκινα δάνεια – 3 “αναχώματα” σε πλειστηριασμούς

Σε κατάσταση συναγερμού βρίσκονται χιλιάδες δανειολήπτες, που αναζητούν τρόπους για να βγάλουν τη “θηλιά” από το λαιμό τους και να σώσουν τις περιουσίες τους.

Δικηγόροι που ασχολούνται με υποθέσεις στεγαστικής πίστης τονίζουν ότι εύκολες λύσεις δεν υπάρχουν, γεγονός που οδηγεί στο συμπέρασμα, ότι ο χρόνος τελειώνει για όσους αποφεύγουν να είναι συνεπείς.
Κοινό μυστικό είναι άλλωστε, ότι οι τράπεζες ανεβάζουν ταχύτητα, προκειμένου να μειώσουν ακόμη και σε μονοψήφιο το ποσοστό των “κόκκινων” δανείων, με το επιχείρημα ότι πρέπει να χρηματοδοτήσουν την οικονομία.
Στο πλαίσιο αυτό, δύο συστημικές τράπεζες έχουν αποφασίσει να προχωρήσουν σε επιπλέον απευθείας πωλήσεις κόκκινων δανείων ύψους 2,8 δισ. ευρώ και για το πρώτο εξάμηνο του 2022 επιπλέον 2,9 δισ. ευρώ.
Οι πληροφορίες μάλιστα αναφέρουν ότι το συνολικό μέγεθος των περίπου 6 δισ. ευρώ μπορεί να ξεπεράσει τα 8 δισ. ευρώ μέχρι το 2022 καθώς ανάλογες κινήσεις θα γίνουν και από τις άλλες δύο συστημικές τράπεζες.
Όπως γίνεται αντιληπτό, ο κλοιός στενεύει, καθώς οι τράπεζες, δεν δείχνουν διάθεση για νέα πίστωση χρόνου, κάτι που σημαίνει ότι θα βρεθούν με την πλάτη στον τοίχο, όσοι για διάφορους λόγους δεν μπορούν να πληρώσουν.
Με αυτά τα δεδομένα, ο εφιάλτης των πλειστηριασμών επιστρέφει και το μόνο ανάχωμα που όμως είναι παροδικό είναι η αποχή των δικηγόρων από τις διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης για την πρώτη κατοικία έως τις 30 Νοεμβρίου.
Η απόφαση για το “μπλόκο” στους πλειστηριασμούς έχει σχέση με την εξαιρετική δύσκολη συγκυρία λόγω της πανδημίας που βιώνει η συντριπτική πλειονότητα της κοινωνίας, αλλά σε καμία περίπτωση δεν λύνει το πρόβλημα.
Αργά ή γρήγορα, η διαδικασία θα ξεκινήσει εκ νέου και αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο απαιτούνται άμεσες πρωτοβουλίες από την πλευρά των δανειοληπτών, προκειμένου να δώσουν λύσεις στο πρόβλημά τους.
Το μόνο σίγουρο για την ώρα, είναι ότι υπάρχουν δρόμοι διαφυγής, αλλά η διαφορά σε σχέση με το πρόσφατο παρελθόν είναι ότι οι λύσεις έχουν κόστος και απευθύνονται σε όσους είναι συνεπείς στις υποχρεώσεις τους.

Ευάλωτοι α’ κατοικία
Μια πρώτη λύση που έχουν στη διάθεσή τους οι δανειολήπτες, είναι το πρόγραμμα “Γέφυρα Ι”, που αφορά τους πιο ευάλωτους, για το οποίο δόθηκε παράταση τουλάχιστον έως και το τέλος του έτους.
Το πρόγραμμα επιδοτεί δάνεια που είναι συνδεδεμένα με την πρώτη κατοικία και η εκτίμηση που κυριαρχεί είναι ότι μπορεί να δώσει ανάσα σε όσους θέλουν αλλά δεν μπορούν να πληρώσουν τη μηνιαία δόση.
Όλο το προηγούμενο διάστημα η ελληνική πλευρά διαπραγματεύτηκε σχετικά με την παράταση της 9μηνης επιδότησης των δόσεων δανείων που αφορούν στην πρώτη κατοικία.
Η παράταση δόθηκε καθώς για τη συντριπτική πλειονότητα των δικαιούχων, η 30η Σεπτεμβρίου σηματοδοτούσε το τέλος επιδότησης, αλλά στο «ταμείο» υπάρχουν επιπλέον 50 εκατ. ευρώ που δεν έχουν απορροφηθεί.
Μέσω της τρίμηνης παράτασης που ανακοίνωσε μάλιστα ο πρωθυπουργός από τη ΔΕΘ:

• η επιδότηση του δανείου θα συνεχιστεί για την πλειοψηφία των δανειοληπτών μέχρι το τέλος του έτους,
• όσοι είχαν ενταχθεί στο πρόγραμμα αργότερα, με αποτέλεσμα το 9μηνο να λήγει γι αυτούς μετά το Σεπτέμβριο, η τρίμηνη επιδότηση θα ισχύει και μέσα στο 2022.

Ενήμερα δάνεια
Παράγοντες του υπουργείου Οικονομικών τονίζουν ότι η παράταση του “Γέφυρα Ι” αφορά τους υφιστάμενους ωφελούμενους και θα διατηρηθεί η αρχική αρχιτεκτονική,
Αυτό πρακτικά σημαίνει, ότι θα επιδοτούνται σε μεγαλύτερο ποσοστό τα ενήμερα δάνεια, ωστόσο μεσοσταθμικά το ποσοστό επιδότησης δεν αναμένεται να ξεπεράσει στο πλαίσιο της παράτασης το 30%-35%.
Η εξέλιξη αυτή δίνει τη δυνατότητα σε χιλιάδες δανειολήπτες με δάνεια συνδεδεμένα με την πρώτη κατοικία θα πάρουν «ανάσα», καθώς δεν μπορούν να είναι συνεπείς στις υποχρεώσεις τους προς τις τράπεζες.
Ικανοποίηση όμως εκφράζει και ο τραπεζικός τομέας, καθώς το πρόγραμμα “Γέφυρα Ι” -όπως και το “Γέφυρα 2” που αφορά δάνεια επιχειρήσεων και επαγγελματιών -, αποτελεί ανάχωμα στη δημιουργία νέων κόκκινων δανείων.

Δείτε επίσης: “Ασπίδα” προστασίας έναντι στις ανατιμήσεις – Διπλασιάζεται η επιδότηση στο ηλεκτρικό ρεύμα

Οι προβλέψεις
Ο προγραμματισμός για το πρόγραμμα “Γέφυρα Ι” προβλέπει κρατική επιδότηση συνεπών δανειοληπτών στο 90% της μηνιαίας δόσης το 1ο τρίμηνο, στο 80% το 2ο τρίμηνο και στο 70% το 3ο τρίμηνο.
Όσον αφορά στη μέγιστη μηνιαία επιδότηση να διαμορφώνεται στα 600 ευρώ ανά πιστωτή, που θεωρείται ένα ποσό που καλύπτει σε μεγάλο βαθμό κυρίως τους πιο ευάλωτους δανειολήπτες.
Η κρατική επιδότηση των “κόκκινων” δανειοληπτών, εφόσον το δάνειο δεν έχει καταγγελθεί, ανέρχεται στο 80% της μηνιαίας δόσης το 1ο τρίμηνο, στο 70% το 2ο τρίμηνο και στο 60% το 3ο τρίμηνο, με τη μέγιστη μηνιαία επιδότηση να διαμορφώνεται στα 500 ευρώ ανά πιστωτή.
Στην περίπτωση που το δάνειο έχει ήδη καταγγελθεί, η κρατική επιδότηση φθάνει το 60% της μηνιαίας δόσης το 1ο τρίμηνο, το 50% το 2ο τρίμηνο και το 30% το 3ο τρίμηνο, ενώ η μέγιστη μηνιαία επιδότηση είναι 300 ευρώ ανά πιστωτή.
Μετά την έναρξη της επιδότησης οι δανειολήπτες πρέπει να καταβάλλουν κάθε μήνα το υπόλοιπο ποσό της δόσης, το οποίο δεν καλύπτεται από το κράτος.
Μετά τη λήξη της επιδότησης, οφείλουν να πληρώνουν ολόκληρη τη μηνιαία δόση του δανείου τους, για χρονικό διάστημα τουλάχιστον:

• 6 μηνών, για εξυπηρετούμενα δάνεια ή δάνεια που παρουσίαζαν καθυστέρηση έως 90 ημέρες κατά την 29η.2.2020,
• 12 μηνών, για μη εξυπηρετούμενα δάνεια με καθυστέρηση άνω των 90 ημερών κατά την 29η.2.2020 τα οποία δεν έχουν καταγγελθεί,
• 18 μηνών, για μη εξυπηρετούμενα δάνεια με καθυστέρηση άνω των 90 ημερών κατά την 29η.2.2020 τα οποία έχουν καταγγελθεί μέχρι την ημερομηνία αυτή.
• 12 μηνών, για δάνεια οποιασδήποτε εκ των ανωτέρω κατηγοριών, στα οποία η δόση δεν έχει ορισθεί σε μηνιαία βάση.

Σε διαφορετική περίπτωση, οι δανειολήπτες θα κληθούν να επιστρέψουν την κρατική επιδότηση.

Εξωδικαστικός μηχανισμός
Ένα δεύτερο ανάχωμα στους πλειστηριασμούς -μετά το πρόγραμμα “Γέφυρα Ι”, είναι η αίτηση ένταξης στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό, όπου το σύνολό τους θα ξεπεράσει τις 30.000.
Στην πλατφόρμα του Μηχανισμού μπορούν να υποβάλλουν αίτηση φυσικά πρόσωπα και επιχειρήσεις, προκειμένου να ρυθμίσουν τα χρέη τους και βγουν από το αδιέξοδο στο οποίο έχουν περιέλθει.
Η απόφαση ένταξης όμως πρέπει να ληφθεί με μεγάλη προσοχή από τον οφειλέτη, καθώς κρύβει παγίδες – με κυριότερη την απουσία δικαστικού ελέγχου-, που μπορούν να έχουν δραματικές επιπτώσεις.
Ειδικότερα:
Α. Οι χρηματοδοτικοί φορείς (τράπεζες και funds) διατηρούν την ευχέρεια ως προς την υποβολή πρότασης ρύθμισης οφειλών και ως προς το περιεχόμενο της και δεν υποχρεούνται σε κάθε περίπτωση που γίνεται αίτηση να υποβάλουν προτάσεις.
Β. Με την ηλεκτρονική υποβολή αίτησης στην πλατφόρμα του Μηχανισμού, ο οφειλέτης δίνει άδεια για άρση του τραπεζικού και φορολογικού του απορρήτου τόσο για τον ίδιο όσο και για την σύζυγό του ή τα εξαρτώμενα μέλη ακόμη και εάν δεν έχουν συνυπογράψει.
Γ. Ο νόμος δεν παρέχει κάποια διαδικασία ελέγχου. Το γεγονός αυτό αποστερεί από τον οφειλέτη την εξασφάλιση συνθηκών διαπραγματευτικής ισοδυναμίας και ελέγχου τυχόν καταχρηστικών συμπεριφορών των μερών.
Δ. Ο νόμος προβλέπει ότι από την υποβολή της αίτησης και μέχρι την με οποιονδήποτε τρόπο περάτωση της διαδικασίας, αναστέλλεται η λήψη και η συνέχιση της διαδικασίας αναγκαστικής εκτέλεσης κατά της περιουσίας του οφειλέτη καθώς και η ποινική του δίωξη για αδικήματα που αφορούν τις οφειλές για τις οποίες ζητείται η ρύθμιση. Όμως η αναστολή είναι περιορισμένη χρονικά (έως και δύο μήνες) και δεν καταλαμβάνει τη διενέργεια πλειστηριασμού ο οποίος έχει προγραμματιστεί εντός τριών μηνών από την ημερομηνία υποβολή της αίτησης καθώς και οποιαδήποτε δικαστική ενέργεια και οποιαδήποτε διαδικαστική ενέργεια προπαρασκευαστική του πλειστηριασμού από ενέγγυο πιστωτή, ήτοι έκδοση και επίδοση διαταγής πληρωμής καθώς και επιβολή κατασχέσεως.

Πώληση και επαναμίσθωση
Νέα δεδομένα θα δημιουργηθούν μέσω του Οργανισμού που θα αναλάβει τις κατοικίες των πιο ευάλωτων δανειοληπτών διαμορφώνοντας μια διαχείριση η οποία θα προβλέπει το Sale and Lease back των κατοικιών αυτών σε τιμές που να είναι δυνατόν να ανταπεξέλθουν οι πιο ευάλωτοι δανειολήπτες.
Το sale and lease back, ή αλλιώς πώληση και επαναμίσθωση -είναι μια μορφή χρηματοδοτικής μίσθωσης (leasing) που αφορά στην πώληση ακινήτου από επιχείρηση σε εταιρία χρηματοδοτικής μισθώσεως και στην συνέχεια την μίσθωση του ακινήτου στην ίδια επιχείρηση (μισθωτής).
Σε περίπτωση που κάποιος δανειολήπτης πτωχεύσει και υπό την προϋπόθεση ότι πρόκειται για ευάλωτο οφειλέτη, αφού ρευστοποιηθεί η υπόλοιπη περιουσία του, η πρώτη κατοικία θα μπορεί να μεταβιβαστεί στο κράτος μέσω του φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης ακινήτων.
Η μεταβίβαση της κύριας κατοικίας του σε αυτόν τον φορέα θα γίνεται σε τίμημα ίσο με την εμπορική αξία του ακινήτου και ο οφειλέτης θα μπορεί να διαμένει σε αυτή για 12 χρόνια καταβάλλοντας ενοίκιο.

Εντός 3 ετών από την έναρξη της ενοικίασης θα έχει τη δυνατότητα να ζητήσει τη μετατροπή της σύμβασης σε μίσθωση με δικαίωμα επαναγοράς και 20ετή διάρκεια. Πρόκειται για ένα είδος sale and lease back, που στόχο θα έχει την επιστροφή της πρώτης κατοικίας στην ιδιοκτησία του αρχικού κατόχου της, εφόσον είναι συνεπής στην υποχρέωση πληρωμής του ενοικίου. Το ενοίκιο θα ορίζεται με βάση απόδοση που αντιστοιχεί προς το μέσο επιτόκιο ενός στεγαστικού δανείου, το οποίο θα αναπροσαρμόζεται με βάση το επιτόκιο αναφοράς της ΕΚΤ.
Εάν ο οφειλέτης καταβάλει το σύνολο των μισθωμάτων για τη διάρκεια της μίσθωσης, τότε θα δικαιούται τη μεταβίβαση της κυριότητας της πρώτης κατοικίας στον ίδιο ή στους νόμιμους διαδόχους του.
Η μίσθωση όμως θα καταγγέλλεται εφόσον ο μισθωτής δεν καταβάλει 3 μισθώματα και εντός ενός μηνός δεν μπορέσει να καλύψει την υπερημερία.
Εάν ο δικαιούχος ανήκει σε ευάλωτη κατηγορία, ο νέος Πτωχευτικός περιλαμβάνει πρόβλεψη για τη χορήγηση στεγαστικού επιδόματος από την πλευρά του κράτους. Εάν ο δικαιούχος που έχει χαρακτηριστεί ευάλωτο πρόσωπο καταρτίσει μίσθωση για την πρώτη του κατοικία, το στεγαστικό επίδομα θα καταβάλλεται στον φορέα απόκτησης και επαναμίσθωσης για τη μερική εξόφληση του μισθώματος.
Ο οφειλέτης θα δεσμεύεται να υποβάλει ειλικρινή δήλωση για τα περιουσιακά στοιχεία και εισοδήματά του. Για την αποτροπή καταχρηστικών συμπεριφορών προβλέπεται ότι δόλια ή με βαριά αμέλεια παράβαση της παραπάνω υποχρέωσης συνεπάγεται την ανατροπή των δικαιοπραξιών στις οποίες προέβη και την υποχρέωσή του να αποδώσει κάθε σχετικό ωφέλημα σε αυτόν από τον οποίο το απέκτησε.