Ενοίκια: Λύσεις για την εφορία

Όσα πρέπει να ξέρουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων

*Πώς θα φορολογηθούν

*Αναλυτικά παραδείγματα

*Τι ισχύει με ανείσπρακτα, Airbnb

*Ποιοι, πώς γλιτώνουν φόρο

Αντιμέτωποι με τον εφιάλτη της εφορίας είναι χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίοι καλούνται να πληρώσουν υπέρογκους -σε πολλές περιπτώσεις- φόρους, λόγω των μισθωμάτων που εισπράττουν από ενοικιαστές.

Στα φοροτεχνικά γραφεία επικρατεί συνωστισμός, καθώς πολλοί είναι αυτοί που προσέρχονται προκειμένου να ζητήσουν διευκρινίσεις, πριν την τελική υποβολή της φορολογικής τους δήλωσης.

Οι περισσότεροι δεν κρύβουν την έκπληξη τους, καθώς αντιλαμβάνονται ότι ο φόρος που πληρώνουν αλλάζει ριζικά τον προγραμματισμό ζωής που έχουν κάνει, από τη στιγμή που πρέπει να καταβάλουν ένα σημαντικό ποσό.

Το σύνηθες παράπονο που ακούγεται από τους ιδιοκτήτες είναι ότι το κράτος έχει μετατραπεί σε συνέταιρο στην περιουσία τους κι αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο ζητούν αλλαγές στο σύστημα φορολόγησης τους.

Η νομοθεσία, ορίζει ότι εισόδημα από ακίνητη είναι αυτό που προέρχεται από εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση και το τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση ακινήτων ή από δωρεάν παραχώρηση της χρήσης ακινήτων σε τρίτους.

Το εισόδημα αυτό μπορεί να αποκτάται και να δηλώνεται από κάθε φυσικό πρόσωπο στο οποίο ένα συγκεκριμένο ακίνητο έχει νόμιμα μεταβιβασθεί, με δικαστική απόφαση, με οριστικό συμβόλαιο ή χρησικτησία κλπ.

Επίσης, εισόδημα από ακίνητη περιουσία θεωρείται και κάθε ποσό που προέρχεται από:

– εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή δωρεάν παραχώρηση χρήσης χώρων τοποθέτησης επιγραφών και κοινόχρηστων χώρων,

-το ποσό της αποζημίωσης για την πρόωρη λήξη της μίσθωσης που καταβλήθηκε από το μισθωτή (ενοικιαστή).

Η φορολόγηση

Όσοι λοιπόν έχουν εισοδήματα από ακίνητα είναι υποχρεωμένοι να τα δηλώσουν στην εφορία και κυρίως να πληρώσουν ένα συγκεκριμένο ποσό, προκειμένου να είναι εντάξει στις υποχρεώσεις τους.

Ο φόρος που θα καταβληθεί έχει σχέση με το ύψος των μισθωμάτων που λαμβάνουν και σε κάποιες περιπτώσεις είναι άδικος, καθώς ακόμη και για λίγα ευρώ επιπλέον μπορεί να γίνει υπέρογκος.

Σε κάθε περίπτωση, τα καθαρά εισοδήματα από ακίνητα, τα ποσά δηλαδή που θα προκύψουν από την αφαίρεση των δαπανών που εκπίπτουν από τα ακαθάριστα ποσά εισοδημάτων φορολογούνται αυτοτελώς.

Η φορολόγηση γίνεται, με κλίμακα στην οποία ισχύουν συντελεστές φόρου που έχουν ως εξής:

Α. 15% μέχρι το επίπεδο ετήσιου εισοδήματος 12.000 ευρώ.

Β. 35% στο τμήμα ετήσιου εισοδήματος από τις 12.001 έως τις 35.000 ευρώ.

Γ. 45% στο τμήμα ετήσιου εισοδήματος πάνω από τις 35.000 ευρώ.

Το μεγαλύτερο προβλήματα αντιμετωπίζουν οι φορολογούμενοι οι οποίοι έχουν αποκτήσει εισοδήματα από ακίνητα και δηλώνουν συνολικό ποσό ετήσιου ατομικού εισοδήματος άνω των 12.000 ευρώ είτε μόνο από ακίνητα είτε κι από άλλες πηγές.

Σε αυτή την περίπτωση πρέπει να πληρώσουν και την ειδική εισφορά αλληλεγγύης, κάτι που σημαίνει ότι βρίσκονται αντιμέτωποι με ακόμη ένα “χαράτσι”, το οποίο βαραίνει τον προϋπολογισμό που έχουν κάνει.

Παραδείγματα

Τα παραδείγματα που ακολουθούν είναι ενδεικτικά για το φόρο που πληρώσει ένας ιδιοκτήτης ακινήτων που εισπράττει εισοδήματα από ενοίκια.

Ας υποθέσουμε λοιπόν ότι ένας φορολογούμενος έχει αποκτήσει συνολικό καθαρό εισόδημα 22.000 ευρώ από ενοίκια.

Ο φόρος που θα υπολογιστεί ως εξής:

-12.000 ευρώ x 15%=1.800 ευρώ

-10.000 ευρώ x 35%=3.500 ευρώ

Κατά συνέπεια 1.800 ευρώ+3.500 ευρώ=5.300 ευρώ.

Επίσης, για έναν άλλο φορολογούμενο με συνολικό καθαρό εισόδημα 37.000 ευρώ από ενοίκια, ο φόρος εισοδήματος θα υπολογιστεί ως εξής:

-12.000 ευρώ χ 15%= 1.800 ευρώ
– 23.000 ευρώ χ 35%= 8.050 ευρώ
-2.000 ευρώ χ 45%= 900 ευρώ

Κατά συνέπεια, 1.800+8.050+900 ευρώ =10.750 ευρώ.

Η μεγάλη ανατροπή

Φοροτεχνικοί τονίζουν ότι η χώρα μας βρίσκεται πάνω από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο σε σχέση με τη φορολόγηση των εισοδημάτων από ενοίκια και για το λόγο αυτό έχουν ζητήσει να υπάρξουν αλλαγές.

Εάν μάλιστα σκεφτεί κανείς ότι κάποιες κλίμακες είναι μεγαλύτερες ακόμη και από το Ηνωμένο Βασίλειο όπου οι τιμές ενοικίων και αγοράς ακινήτων βρίσκονται στα ύψη, γίνεται αντιληπτό γιατί βρισκόμαστε μπροστά σε μια μεγάλη ανατροπή.

Η ανατροπή αυτή έχει σχέση με τις αλλαγές που σχεδιάζονται στις φορολογικές κλίμακες για τα ακίνητα, και είναι πολύ πιθανό να ανακοινωθούν ακόμη και εντός του έτους, χωρίς όμως να επηρεάζουν το φόρο που θα καταβληθεί φέτος.

Οι αλλαγές που εξετάζονται είναι οι εξής:

-Η πρώτη πρόταση προβλέπει αλλαγή δομής με την ενσωμάτωση ενός πρόσθετου συντελεστή στην ισχύουσα κλίμακα, μεταξύ των εισοδημάτων από 12.001 έως 35.000 ευρώ, με στόχο τον επιμερισμό της επιβάρυνσης. Είνι πολύ πιθανό λοιπόν να υπάρξει πιθανότατα ακόμη ένα ενδιάμεσο κλιμάκιο με συντελεστή 20% ή 22%, που θα λειτουργεί πυροσβεστικά και θα κατευθύνει αναλογικά τα φορολογικά βάρη.

– Η δεύτερη πρόταση έχει γίνει από τους ιδιοκτήτες ακινήτων και προβλέπει τη μείωση του φόρου εισοδήματος στα μισθώματα κύριας κατοικίας κατά 10 μονάδες και στα τρία ισχύοντα φορολογικά κλιμάκια. Με τον τρόπο αυτό, όπως εκτιμούν οι ιδιοκτήτες ακινήτων η φορολογία θα είναι δικαιότερη, ενώ θα παρέχεται και ένα ισχυρό κίνητρο για τη διάθεσή τους στη μόνιμη, αντί για τη βραχυχρόνια μίσθωση. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι το χαμηλότερο κλιμάκιο του 15% (για ετήσιο εισόδημα έως 12.000 ευρώ) θα διαμορφώνεται στο 5%, το κλιμάκιο του 35% σε 25% και το ανώτατο κλιμάκιο του 45% σε 35%.

Παράγοντες του υπουργείου Οικονομικών δίνουν ιδιαίτερη βαρύτητα στην πρόταση για κατάργηση της ισχύουσας κλίμακας και φορολόγησης των ενοικίων με τη γενική κλίμακα φορολογίας εισοδήματος.

Σε αυτή την περίπτωση θα ευνοηθούν όσοι έχουν μικρά εισοδήματα ή όσοι έχουν μόνο εισοδήματα από ενοίκια, ενώ αντίθετα όσοι έχουν υψηλότερα εισοδήματα δεν θα έχουν κανένα όφελος.

Ανείσπρακτα

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται από ιδιοκτήτες ακινήτων οι οποίοι έχουν μπελάδες με τους λεγόμενους “φεσατζήδες”, αυτούς δηλαδή που δεν πληρώνουν τα ενοίκια που έχουν συμφωνήσει.

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που αντιμετωπίζουν αυτό το πρόβλημα και δεν σπεύσουν να λάβουν τα μέτρα τους κινδυνεύουν να φορολογηθούν με συντελεστές από 15% – 45% για εισοδήματα που δεν εισέπραξαν.

Αυτό που πρέπει να γνωρίζουν οι φορολογούμενοι με ανείσπρακτα ενοίκια είναι ότι δεν αρκεί να δηλώνουν στα έντυπα Ε1 και Ε2 της φορολογικής δήλωσης τα ποσά που δεν έχουν εισπράξει για να απαλλαγούν από το φόρο.

Με αυτό ως δεδομένο είναι υποχρεωμένοι πριν από την υποβολή της φορολογικής τους δήλωσής να προχωρήσουν σε δυο κινήσεις προκειμένου να γλιτώσουν από τον έξτρα φόρο.

Οι κινήσεις που πρέπει να κάνουν είναι οι εξής:

–Να έχουν εκδώσει εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή να έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων.

-Να καταθέσουν στην εφορία φωτοαντίγραφα των διαταγών, δικαστικών αποφάσεων που έχουν εκδοθεί ή αγωγών που έχουν ασκηθεί. Στην περίπτωση κατά την οποία δεν υποβληθούν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά για τη δήλωση των ανείσπρακτων ενοικίων τότε τα ποσά που έχουν δηλωθεί ως ανείσπρακτα εισοδήματα δεν θα ληφθούν υπόψη και η εφορία θα προχωρήσει σε νέα εκκαθάριση της δήλωσης φορολογώντας τα συγκεκριμένα ποσά.

Σε περίπτωση που ο μισθωτής έχει πτωχεύσει, αρκεί η προσκόμιση αντιγράφου του πίνακα αναγγελίας χρεών, στον οποίο εμφανίζεται η απαίτηση του εκμισθωτή / υπεκμισθωτή.

Από όλα τα προβλεπόμενα δικαιολογητικά που κατά περίπτωση προσκομίζονται στη εφορία, το κρίσιμο στοιχείο είναι να προκύπτει το χρονικό διάστημα για το οποίο οφείλονται μισθώματα.

Τα ενοίκια που δεν εισπράχθηκαν κατά τη διάρκεια του 2023 αλλά και ενοίκια που είχαν δηλωθεί ως ανείσπρακτα το προηγούμενο φορολογικό έτος και εισπράχθηκαν το 2023 θα πρέπει να δηλωθούν πρώτα στο έντυπο Ε2 και αυτομάτως θα μεταφερθούν στο Ε1.

Εάν δεν υποβληθούν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά τότε τα ποσά που έχουν δηλωθεί ως ανείσπρακτα εισοδήματα δεν θα ληφθούν υπόψη και η εφορία θα προχωρήσει σε νέα εκκαθάριση της δήλωσης επιβάλλοντας φόρο για τα συγκεκριμένα ποσά.

Βραχυχρόνιες μισθώσεις

Οι μισθώσεις ακινήτων μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους που δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων χαρακτηρίζονται ως βραχυχρόνιες.

Οι μισθώσεις αυτές συνάπτονται σε ψηφιακές πλατφόρμες, όπως η Airbnb, η Booking, η HomeAway κ.ά., ενώ αυτές που συνάπτονται ιδιωτικά αντιμετωπίζονται ως κοινές αστικές μισθώσεις, εκτός εάν συνοδεύονται κι από παρεπόμενες υπηρεσίες, οπότε αντιμετωπίζονται ως επιχειρηματική δραστηριότητα.

Τα εισοδήματα που αποκτήθηκαν το 2023 από βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων δηλώνονται για κάθε ακίνητο ξεχωριστά στη στήλη 17 του εντύπου Ε2 της αναλυτικής κατάστασης για τα μισθώματα ακίνητης περιουσίας με τον κωδικό 60. Με επιλογή του κωδικού 61 στη στήλη 17 του Ε2 δηλώνονται συγκεντρωτικά ανά ακίνητο όλα τα εισοδήματα που αποκτήθηκαν από βραχυχρόνιες υπεκμισθώσεις ακινήτων μέσω Airbnb κ.λπ.

Με επιλογή του κωδικού 63 στη στήλη 17 δηλώνονται τα εισοδήματα από την εκμίσθωση κατοικίας, η οποία υπεκμισθώνεται βραχυχρόνια μέσω ψηφιακής πλατφόρμας από τον μισθωτή.

     Ανακαινίσεις

Έκπτωση από τον αναλογούντα φόρο εισοδήματος κερδίζουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων που προχώρησαν σε εξόφληση αμοιβών παροχής υπηρεσιών που σχετίζονται με την ανακαίνιση, δηλαδή την ενεργειακή, και αισθητική αναβάθμιση των ακινήτων τους.

Οι δαπάνες που πραγματοποίησε από την 1η-1-2023 μέχρι και την 31η-12-2023 κάθε κύριος, επικαρπωτής ή ψιλός κύριος κατοικιών και λοιπών κτιρίων, μειώνουν σε ποσοστό 40% του ύψους τους, τους φόρους που αναλογούν στα συνολικά φορολογητέα εισοδήματα του, για τα έτη 2023, 2024, 2025 και 2026.

Για τον υπολογισμό της έκπτωσης λαμβάνονται υπόψη μόνο οι δαπάνες για τις εργασίες, και όχι τα έξοδα για τις προμήθειες υλικών.

Απαραίτητες προϋποθέσεις για να ισχύσει η έκπτωση είναι οι δαπάνες να αποδεικνύονται με νόμιμα παραστατικά και να έχουν εξοφληθεί με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής (χρεωστικές, πιστωτικές ή προπληρωμένες κάρτες, υπηρεσίες ηλεκτρονικής τραπεζικής) ή μέσω παρόχου υπηρεσιών πληρωμών.

Ως ενεργειακές δαπάνες που αναγνωρίζονται για έκπτωση θεωρούνται μεταξύ άλλων, η τοποθέτηση θερμομόνωσης, η αντικατάσταση κουφωμάτων, υαλοπινάκων και εξωτερικών προστατευτικών φύλλων κλπ.