Νέο τοπίο στα ακίνητα: Εξπρές 72 ωρών για μεταβιβάσεις – Όλη η νέα διαδικασία βήμα – βήμα

Νέο τοπίο διαμορφώνεται στις μεταβιβάσεις ακινήτων, καθώς όλες οι διαδικασίες γίνονται πιο απλές από την 1η Νοεμβρίου, εξέλιξη που θα βάλει τέλος στην ταλαιπωρία και τη γραφειοκρατία.

Η πλήρης λειτουργία του Ηλεκτρονικού Φακέλου, θα σηματοδοτήσει και τη μετάβαση στη νέα ψηφιακή εποχή με στόχο οι μεταβιβάσεις ακινήτων να ολοκληρώνονται με διαδικασίες εξπρές μέσα σε 72 ώρες.

Το νέο σούπερ εργαλείο, δίνει τη δυνατότητα στους συμβολαιογράφους να μπορούν να αντλούν όλα τα απαραίτητα έγραφα του ακινήτου που πρόκειται να μεταβιβαστούν μέσα σε τρεις ημέρες.

Στο πλαίσιο αυτό στη νέα ψηφιακή εφαρμογή θα περιέχονται όλα τα δικαιολογητικά έγγραφα ενός ακινήτου που η συγκέντρωσή τους είναι ένα μεγάλο βάσανο και απαιτεί συστηματική προσπάθεια.

Το σύστημα λειτουργεί ήδη πιλοτικά με στόχο να διαπιστωθούν και να εντοπισθούν τα προβλήματα προκειμένου όλα να είναι έτοιμα την 1η Νοεμβρίου και οι μεταβιβάσεις να γίνονται μέσα σε 2-3 ημέρες.

Το στοίχημα δεν είναι εύκολο και ουδείς θα πρέπει να περιμένει θαύματα στην περίπτωση που το ακίνητο δεν πληροί όλες τις προϋποθέσεις, να είναι δηλαδή κτηματογραφημένο και τακτοποιημένο.

Για να γίνει πράξη ο στόχος της μεταβίβασης το αργότερο σε 72 ώρες θα πρέπει ο συμβολαιογράφος να έχει στη διάθεσή του τα αναγκαία έγγραφα τα οποία θα μπορεί να αντλεί μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας.

Σε διαφορετική περίπτωση, η διαδικασία δεν θα προχωράει και θα πρέπει να υπάρξουν διαδικασίες που αφορούν στην τακτοποίηση ακινήτου για να μεταβιβαστεί νομίμως.

Νέα ψηφιακή πλατφόρμα 

Για να γίνει αντιληπτό τι αλλάζει στη ζωή των ιδιοκτητών που θέλουν να μεταβιβάσουν το ακίνητό τους, θα πρέπει να είναι σαφές το πως λειτουργεί η  νέα ψηφιακή πλατφόρμα.

Στη συγκεκριμένη εφαρμογή θα εμπεριέχονται όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά και έγγραφα ενός ακινήτου από φορείς που εμπλέκονται στη διαδικασία μεταβίβασης.

Πρόκειται για φορείς από την ΑΑΔΕ και το Κτηματολόγιο, έως το Τεχνικό Επιμελητήριο και τον ΕΦΚΑ που έχουν τα «χαρτιά» και πρέπει να εντοπιστούν από ιδιοκτήτες ακινήτων ή συμβολαιογράφους.

Η ηλεκτρονική πλατφόρμα με την ονομασία «Ηλεκτρονικός Φάκελος Ακινήτου», θα τρέχει στην ψηφιακή πύλη του Δημοσίου gov.gr και η εκτίμηση είναι πως θα αλλάξει άρδην το τοπίο.

Η μεγάλη φιλοδοξία είναι να μπει τέλος στην ταλαιπωρία της χαρτούρας που απαιτείται για τις μεταβιβάσεις ακινήτων που έχει ως αποτέλεσμα πολύ μεγάλες καθυστερήσεις.

Στην ουσία δηλαδή ο «Ηλεκτρονικός Φάκελος Ακινήτου» είναι μια Τράπεζα από την οποία οι συμβολαιογράφοι θα αντλούν με ένα κλικ τα απαιτούμενα έγγραφα για μεταβιβάσεις οποιασδήποτε μορφής.

Η διαδικασία βήμα – βήμα

Το ερώτημα που θέτουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων είναι εάν θα είναι απλή η διαδικασία μεταβίβασης και εάν θα μπορούν πλέον να μεταβιβάσουν την περιουσία τους χωρίς να υποστούν τη βάσανο της γραφειοκρατίας.

Οι ειδικοί εξηγούν ότι η διαδικασία είναι σχετικά απλή και η έστω και μικρή γνώση υπολογιστών, μπορεί να υλοποίηση σε λίγες ημέρες τη διαδικασία της μεταβίβασης.

Στο πλαίσιο αυτό, τα ενδιαφερόμενα μέρη καθώς και ο συμβολαιογράφος που συντάσσει τη σχετική πράξη εισέρχονται στην ηλεκτρονική πλατφόρμα κατόπιν αυθεντικοποίησης.

Αυτό γίνεται:

-είτε με τη χρήση των κωδικών-διαπιστευτηρίων της  Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων Δημόσιας Διοίκησης του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης (TAXISnet),

-είτε με τη χρήση των  διαπιστευτηρίων του Μητρώου Συμβολαιογράφων, αντίστοιχα.

Κατά την έκταση που αυτό προβλέπεται στην ηλεκτρονική πλατφόρμα, τα ενδιαφερόμενα μέρη και ο συμβολαιογράφος μπορούν,  μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας, να εξουσιοδοτούν αλλήλους για τη διενέργεια των παρεχόμενων από την ηλεκτρονική πλατφόρμα υπηρεσιών και την έκδοση των σχετικών πιστοποιητικών.

Μέσω της νέας ηλεκτρονικής εφαρμογής ο συμβολαιογράφος θα μπορεί:

–Να αιτείται την έκδοση ή την εξαγωγή εγγράφων ή την άντληση πληροφοριών από την ΑΑΔΕ, τον e-ΕΦΚΑ, το Ελληνικό Κτηματολόγιο, το Τεχνικό Επιμελητήριο.

–Να αιτείται τη διόρθωση των ως άνω εγγράφων ή πληροφοριών.

–Να αναρτά έγγραφα στην ηλεκτρονική πλατφόρμα, όπου αυτά δεν είναι δυνατόν να εκδοθούν ή να εξαχθούν ηλεκτρονικά κατά τα ανωτέρω, υπέχοντας ευθύνη ως προς την ακρίβεια και την πληρότητα αυτών.

–Όταν όλα τα έγγραφα και δικαιολογητικά αναρτηθούν στην πλατφόρμα, τότε ο συμβολαιογράφος μεταφέρεται στην πλατφόρμα myProperty της ΑΑΔΕ από την οποία υποβάλλεται η δήλωση, εκδίδεται αυτόματα η ταυτότητα οφειλής του φόρου μεταβίβασης, που θα πρέπει να καταβάλει ο αγοραστής του ακινήτου.

Άντληση 17 εγγράφων

Από την «τράπεζα» αυτή, θα είναι απλή η άντληση 17 δικαιολογητικών εγγράφων που αφορούν στα ακίνητα και χρησιμοποιούνται είτε για μεταβιβάσεις είτε ως πιστοποιητικά για μια σειρά συναλλαγών.

Στην εφαρμογή αυτή, θα έχουν πρόσβαση οι συμβολαιογράφοι, προκειμένου να διεκπεραιώνουν μεταβιβάσεις ακινήτων, οι αρμόδιες Αρχές και οι ιδιοκτήτες ακινήτων.

Εκεί θα υπάρχει πλήρης φάκελος, με όλα τα δικαιολογητικά και τα έγγραφα, τα οποία σήμερα ο αγοραστής ή ο πωλητής του ακινήτου θα πρέπει να τα αναζητήσει σε πολλές υπηρεσίες.

Ειδικότερα:

-με την ολοκλήρωσή της εντός του Οκτωβρίου, θα περιέχει περίπου 17 δικαιολογητικά έγγραφα, τα οποία θα είναι άμεσα διαθέσιμα στους συμβολαιογράφους,

-με την ενεργοποίηση της νέας πλατφόρμας του «Ηλεκτρονικού Φακέλου Ακινήτου» που θα γίνει την 1η Νοεμβρίου 2023 τα δικαιολογητικά θα είναι άμεσα προσβάσιμα τόσο από τον συμβολαιογράφο, όσο και από την Εφορία, εάν ζητηθούν διευκρινίσεις.

Τα 12 δικαιολογητικά που θα εμφανίζονται

Τα δικαιολογητικά που θα εμφανίζονται σε κατάλογο μέσα στον ηλεκτρονικό φάκελο της μεταβίβασης είναι τα ακόλουθα:

1. Τίτλος κτήσης:Μεταφορτώνεται το συμβολαιογραφικό έγγραφο στον ηλεκτρονικό φάκελο από τον Συμβολαιογράφο, εφόσον δεν το μεταφόρτωσε ο μεταβιβάζων σύμφωνα με την παρ. 3 του άρθρου 3. Εάν ο τίτλος κτήσης δεν είναι συμβολαιογραφικό έγγραφο, μεταφορτώνεται το αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου.

2. Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ: Η πλατφόρμα αντλεί μέσω διαλειτουργικότητας από το ΟΠΣ Περιουσιολόγιο Ακινήτων της Α.Α.Δ.Ε. τα αναγκαία δεδομένα για το πιστοποιητικό του άρθρου 54Α του ν. 4987/2022 (Α’ 206). Ο συμβολαιογράφος μπορεί να δει τα δεδομένα που αντλούνται και που αποθηκεύονται στον ηλεκτρονικό φάκελο της μεταβίβασης.

3. Αποδεικτικό ενημερότητας: Η πλατφόρμα αντλεί μέσω διαλειτουργικότητας από το πληροφοριακό σύστημα φορολογικού μητρώου της Α.Α.Δ.Ε. τα αναγκαία δεδομένα για το αποδεικτικό ενημερότητας του άρθρου 12 του ν. 4987/2022, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις αυτού. Ο συμβολαιογράφος μπορεί να δει τα δεδομένα που αντλούνται και που αποθηκεύονται στον ηλεκτρονικό φάκελο της μεταβίβασης.

4. Αποδεικτικό ασφαλιστικής ενημερότητας: Η πλατφόρμα αντλεί μέσω διαλειτουργικότητας από το πληροφοριακό σύστημα του e-ΕΦΚΑ τα αναγκαία δεδομένα για το αποδεικτικό ασφαλιστικής ενημερότητας του άρθρου 25 του ν. 4611/2019 (Α’ 73). Ο συμβολαιογράφος μπορεί να δει τα δεδομένα που αντλούνται και που αποθηκεύονται στον ηλεκτρονικό φάκελο της μεταβίβασης.

5. Βεβαίωση Δήμου περί μη οφειλής ΤΑΠ: Μεταφορτώνεται στον ηλεκτρονικό φάκελο από τον Συμβολαιογράφο η βεβαίωση του άρθρου 24 του ν. 2130/1993 (Α’ 62).

6. Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/ Διηρημένης Ιδιοκτησίας: αντλείται υποχρεωτικά από την πλατφόρμα μέσω διαλειτουργικότητας με το πληροφοριακό σύστημα «Ταυτότητα Κτιρίου» του Τ.Ε.Ε.., το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου/ Διηρημένης Ιδιοκτησίας, όπως ορίζεται στα άρθρα 53επ του ν. 4495/2017 (Α’ 167), το οποίο αντικαθιστά και περιλαμβάνει τη βεβαίωση της παρ. 1 του άρθρου 83, σύμφωνα με τις προϋποθέσεις της έκδοσης και ισχύος αυτής.

7. Τυχόν δήλωση υπαγωγής στον ν. 4178/2013 ή στον ν. 4495/2017 και βεβαίωση εξόφλησης του οικείου προστίμου κατά τα οριζόμενα στους ανωτέρω νόμους.

8. Σχέδια (κατόψεις) του μηχανικούόπου αποτυπώνεται η υφιστάμενη κατάσταση.

9. Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης.

10. Τοπογραφικό διάγραμμα και στοιχεία/σχέδια οικοδομικής άδειας (στέλεχος, διάγραμμα κάλυψης, κατόψεις, τοπογραφικό). Τα πέντε τελευταία στοιχεία αντλούνται υποχρεωτικά από την πλατφόρμα μέσω διαλειτουργικότητας με το πληροφοριακό σύστημα «Ταυτότητα Κτιρίου» του Τ.Ε.Ε. βάσει του Κ.Α.Ε.Κ. του ακινήτου.

11. Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος: Η πλατφόρμα αντλεί μέσω διαλειτουργικότητας από τη βάση δεδομένων του Ελληνικού Κτηματολογίου το απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος του προς μεταβίβαση ακινήτου. Εφόσον το τοπογραφικό διάγραμμα έχει αναρτηθεί στην εφαρμογή ηλεκτρονικής υποβολής διαγραμμάτων, μπορεί να αντληθεί μέσω διαλειτουργικότητας από τη βάση δεδομένων του Ελληνικού Κτηματολογίου, με την καταχώριση του Κωδικού Ηλεκτρονικού Διαγράμματος (Κ.Η.Δ.).

12. Μετά την καταβολή του φόρου από τον αποκτώντα το ακίνητο, η πλατφόρμα αντλεί μέσω διαλειτουργικότητας από την εφαρμογή myProperty της Α.Α.Δ.Ε. τα αναγκαία δεδομένα σχετικά με την καταβολή του φόρου ή την απαλλαγή από την υποχρέωση αυτού.

Πλατφόρμα myProperty

Για να γίνει αντιληπτό το πόσο θα αλλάξει η ζωή όσων θέλουν να κάνουν μια μεταβίβαση, θα πρέπει να λάβει κανείς υπόψη του τα αποτελέσματα της πλατφόρμας myProperty.

Τα στοιχεία δείχνουν ότι περισσότερες από 25.000 δηλώσεις Ε9 έχουν συμπληρωθεί αυτόματα, στο πρώτο δίμηνο λειτουργίας της και το 60% των συνολικά υποβαλλόμενων Ε9 συμπληρώνονται αυτόματα.

Η εξέλιξη αυτή οδηγεί στη μείωση της γραφειοκρατίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων και εάν προχωρήσει με βάση το σχεδιασμό και ο ηλεκτρονικός φάκελος, θα μιλάμε για μια νέα εποχή.

Τι θα γίνει με τα καταπατημένα

Μείζον ζήτημα είναι επίσης και η υπόθεση με τα καταπατημένα και μέσα στο φθινόπωρο αναμένεται να εκδοθούν οι πρώτες αποφάσεις με τους όρους και τις προϋποθέσεις.

Η απόδοση των περίπου 100.000 καταπατημένων εκτάσεων του Δημοσίου στους σημερινούς ιδιοκτήτες, είναι ένα μεγάλο στοίχημα και η διαδικασία για εξεύρεση λύσης είναι σε πλήρη εξέλιξη.

Πριν από το τέλος του έτους, το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης θα θέσει σε λειτουργία ειδικό πληροφοριακό σύστημα “Αιτήσεων Εξαγοράς Δημοσίων Ακινήτων”.

Σύμφωνα με τον νόμο, για την υποβολή αίτησης εξαγοράς οι δικαιούχοι θα πρέπει να πληρώσουν παράβολο 3.000 ευρώ, το οποίο συμψηφίζεται με το τίμημα εξαγοράς.

Η αίτηση εξαγοράς συνοδεύεται από τα ακόλουθα δικαιολογητικά:

– Τοπογραφικό διάγραμμα.

– Αεροφωτογραφίες είτε του έτους 1992 ή προγενέστερες ή του 1982, ανάλογα με την περίπτωση.

– Φύλλο προσδιορισμού της αντικειμενικής αξίας οικοπέδου ή γηπέδου.

– Βεβαίωση όρων δόμησης.

– Οικοδομική άδεια, εφόσον αυτή υπάρχει.

– Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος.

– Πράξη προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ των τελευταίων 5 ετών.

Εξαγορά με βάση την αντικειμενική αξία

Εφόσον εγκριθεί το αίτημα, η εξαγορά των ακινήτων θα γίνει στην αντικειμενική τους αξία, ωστόσο προβλέπονται σημαντικές εκπτώσεις, μπορούν να φτάσουν στο 80% της αξίας του ακινήτου.

Σύμφωνα με τον νόμο, η εξαγορά αφορά σε δύο περιπτώσεις, με πρώτη την κατοχή από ιδιώτη τουλάχιστον 30 χρόνια, αν υπάρχουν τίτλοι αγοράς ή ιδιοκτησίας και κτίσματα προ του 1992.

Η δεύτερη αφορά σε κατοχή επί τουλάχιστον 40 χρόνια, εφόσον υπάρχει κτίσμα (που αποτελεί και μοναδική κατοικία ή εμπορική εκμετάλλευση –π.χ. βιοτεχνία– του ιδιώτη) πριν από το 1982.