Ρεπορτάζ: Πώς θα πέσουν οι τιμές ενοικίων – Όλο το σχέδιο για φθηνή στέγη

*Αύξηση στον ΕΝΦΙΑ για τα κλειστά ακίνητα
*Ποιοι μπορούν να μπουν στο πρόγραμμα “Σπίτι μου 2”
*Το κέρδος για όσους μπουν στο “Ανακαινίζω-ενοικιάζω”
*Μέσα στο φθινόπωρο η υλοποίηση των εξαγγελιών

Εκτός ελέγχου είναι η κατάσταση στην αγορά ενοικίασης και πώλησης ακινήτων και ήδη αναζητούνται τρόποι, προκειμένου να “προσγειωθούν” οι τιμές και να αντιμετωπιστεί η στεγαστική κρίση.

Όσοι βρίσκονται σε αναζήτηση στέγης, γνωρίζουν από πρώτο χέρι το πρόβλημα, καθώς οι ιδιοκτήτες ακινήτων ζητούν απίστευτα ποσά για ένα μηνιαίο μίσθωμα, με αποτέλεσμα να είναι σε αδιέξοδο.

Τα στοιχεία που βλέπουν το φως της δημοσιότητας είναι άκρως αποκαλυπτικά και επιβεβαιώνουν την ανάγκη άμεσων πρωτοβουλιών που θα δώσουν ανάσες στον εφιάλτη που βιώνουν χιλιάδες νοικοκυριά.

Το πρόβλημα αφορά σε πολύ μεγάλο βαθμό την Αττική, η οποία λόγω της άνθησης του AirBnb, “ξεμένει” καθημερινά από διαμερίσματα, γεγονός που ανεβάζει στα ύψη τις τιμές ενοικίων και πώλησης.

Το γεγονός αυτό, σε συνδυασμό με την ακρίβεια σε τρόφιμα και ενέργεια, εξηγεί σε μεγάλο βαθμό και τους λόγους για τους οποίους η πλειονότητα των νοικοκυριών δεν μπορεί να ανταποκριθεί στις στοιχειώδεις μηνιαίες ανάγκες της.

Εάν προσθέσει κανείς και το γεγονός ότι οι μισθοί για τις νεότερες γενιές είναι ακόμη πολύ χαμηλοί, εύκολα αντιλαμβάνεται γιατί μένουν ακόμη στο παιδικό δωμάτιο και δεν μπορούν να δημιουργήσουν οικογένεια.

Όπως γίνεται αντιληπτό, εάν δεν ληφθούν μέτρα και μάλιστα άμεσα, το πρόβλημα θα διογκωθεί με ότι αυτό συνεπάγεται για χιλιάδες οικογένειες που κινδυνεύουν με τον εφιάλτη της φτωχοποίησης που έζησαν την εποχή των μνημονίων.

Απλησίαστες τιμές

Τα στοιχεία που βλέπουν το φως της δημοσιότητας, προκαλούν σοκ και δέος, καθώς οι τιμές στα ενοίκια έχουν ξεφύγει και είναι δύσκολο να καλυφθούν ακόμη και στην περίπτωση που μπαίνουν καλά χρήματα σε ένα σπίτι.

Σύμφωνα με ιστοσελίδες αγγελικών ακινήτων, που επικαλείται το Δίκτυο E-Real Estates, στις περιοχές της Βορειανατολικής Αττικής η διαθεσιμότητα είναι μηδενική για ακίνητα με ζητούμενο μίσθωμα έως 500 ευρώ.

Διαμερίσματα με ζητούμενο μίσθωμα έως 300 ευρώ, μπορεί να βρει κανείς σε Λ. Πατησιών, Πλατεία Αττικής, Πλατεία Αμερικής, Πλατεία Βικτωρίας που είναι από 30 τμ-40 τμ, ισόγεια, ημιυπόγεια ή και εσωτερικά.

Ζητούμενες τιμές

Με βάση τα στοιχεία από το δίκτυο αγγελιών του Spitogatos, οι ζητούμενες τιμές ενοικίασης κατοικιών αυξήθηκαν περαιτέρω και στο δεύτερο τρίμηνο του 2024 σε σχέση με το αντίστοιχο περσινό διάστημα.

Όπως είναι λογικό, οι μεγαλύτερες τιμές στην Αττική καταγράφονται στα νότια προάστια, ενώ ακόμη πιο δύσκολη αναμένεται να γίνει η κατάσταση στα βόρεια και ανατολικά προάστια μετά τη μεγάλη πυρκαγιά του Αυγούστου.

Ειδικότερα:

-στα νότια προάστια η τιμή είναι 12,5 ευρώ ανά τ.μ. (+10,6%),
-στα Βόρεια Προάστια 11,3 ευρώ ανά τ.μ. έναντι 10,67 ευρώ ανά τ.μ.
-στο κέντρο της Αθήνας, η μέση ζητούμενη τιμή ανέρχεται στα 10,5 ευρώ ανά τ.μ.

Άμεσα οι ανακοινώσεις

Το φαινόμενο της έλλειψης σπιτιών και των στρεβλώσεων που προκαλούνται στην αγορά έχουν θορυβήσει την κυβέρνηση, που έχει αρχίσει να δρομολογεί λύσεις που θα αντιμετωπίσουν το πρόβλημα.

Άπαντες πλέον αναμένουν τις εξαγγελίες που θα κάνει σε λίγες ημέρες από το βήμα της ΔΕΘ ο πρωθυπουργός, με στόχο το πακέτο μέτρων να αρχίσει να υλοποιείται μέσα στο φθινόπωρο.

Σύμφωνα με πληροφορίες, τα νέα μέτρα:

-θα δίνουν κίνητρα μέσω φοροελαφρύνσεων σε όσους επιλέγουν να διαθέσουν τα ακίνητά τους σε μακροχρόνιες μισθώσεις
-θα δημιουργούν αντικίνητρα για ιδιοκτήτες που εμφανίζουν τα διαμερίσματα τους είτε ως κενά, είτε τα ενοικιάζουν με μαύρο χρήμα.

Αυξημένος ΕΝΦΙΑ

Πρώτο μέτρο προς την κατεύθυνση αυτή είναι αύξηση του ΕΝΦΙΑ για ακίνητα τα οποία οι ιδιοκτήτες του κρατούν κλειστά, καθώς δεν τους συμφέρει να δηλώνουν στην εφορία ότι τα ενοικιάζουν.

Στο πλαίσιο αυτό, ο ΕΝΦΙΑ θα αυξάνεται για όσο διάστημα οι ιδιοκτήτες τους τα διατηρούν εκτός της αγοράς, προφανώς για όσο δεν θα έχουν καμία χρήση, είτε ενοικίαση, είτε πώληση, είτε ιδιοκατοίκηση.

Η εκτίμηση που κυριαρχεί είναι ότι μέσω του αυξημένου ΕΝΦΙΑ, θα επιτευχθεί δύο πολύ σημαντικοί στόχοι που είναι οι εξής:

Α. Θα επιτευχθεί η διάθεση περισσότερων διαμερισμάτων είτε για ενοικίαση είτε για πώληση.
Β. Θα μπει φρένο στη διακίνηση μαύρου χρήματος.

Στην ουσία, δηλαδή, οι ιδιοκτήτες ακινήτων που φοροδιαφεύγουν θα αποθαρρυνθούν και θα υποχρεωθούν να τα δηλώνουν στην Εφορία, κάτι που σημαίνει περισσότερα έσοδα και για το κράτος

Το οικονομικό επιτελείο εκτιμά ότι η είσπραξη μαύρων χρημάτων από ενοίκια δεν θα αποτελεί κίνητρο για φοροδιαφυγή, καθώς όσα κερδίζονται από τη μη δήλωση θα πληρώνονται στον αυξημένο ΕΝΦΙΑ που θα εφαρμόζεται στα κλειστά ακίνητα.

Αριθμός κενών σπιτιών

Αποτελεί κοινό μυστικό ότι η χώρα μας διαθέτει ένα από τα υψηλότερα ποσοστά κενών κατοικιών σε ολόκληρη την Ευρώπη, κάτι που σημαίνει ότι το πρόβλημα των υψηλών τιμών στα ενοίκια μπορεί να λυθεί.

Πρόσφατη έρευνα του Ινστιτούτου Eteron, έδειξε ότι μετά τη δεκαετή κρίση στη χώρα το ένα στα τέσσερα διαμερίσματα στα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας βγήκε εκτός αγοράς και παραμένει ως σήμερα κενό.

Στην Ελλάδα υπάρχουν περισσότερα από 6,5 εκατομμύρια ακίνητα οικιστικής χρήσης ακίνητα, εκ των οποίων το Eteron διαπιστώνει ότι το 1 εκατομμύριο είναι κλειστά και αναξιοποίητα.

Κυβερνητικές πηγές, ωστόσο, διαφωνούν με αυτή την εκτίμηση και υπολογίζουν ότι τα κλειστά ακίνητα είναι περίπου 200.000, καθώς:

-πολλά είναι στον αέρα έπειτα από αποποιήσεις κληρονομιάς και αμφισβητούμενες ιδιοκτησίες μετά από κληρονομιές,
-αλλά είναι κατασχεμένα ή δεσμευμένα από funds, που μεταφέρονται μέσω πακέτων από το ένα στο άλλο.

Κληροδοτήματα

Άλλα περίπου 100.000 ακίνητα ανήκουν σε ιδρύματα -καταλήγουν εκεί ως κληροδοτήματα, αλλά και σε δημόσιους φορείς, που παραμένουν αναξιοποίητα λόγω δυσκίνητων, δαιδαλωδών γραφειοκρατικών διαδικασιών.

Η αξιοποίηση του απαιτεί σειρά αποφάσεων από αρμόδιες επιτροπές και φορείς για να συντηρηθούν και να διατεθούν κάτι που είναι εξαιρετικά δύσκολο, με αποτέλεσμα να μένουν κενά.

Το «Σπίτι μου 2»

Με βάση αυτά τα δεδομένα, γίνεται αντιληπτό γιατί άπαντες αναμένουν με αγωνία τις ανακοινώσεις που θα κάνει στη ΔΕΘ ο πρωθυπουργός, ο οποίος θα στείλει μήνυμα επίλυσης του προβλήματος.

Η βασική εξαγγελία του Κυριάκου Μητσοτάκη αφορά στον δεύτερο κύκλου του προγράμματος «Σπίτι μου» στις αρχές του φθινοπώρου. που αναμένεται να αλλάξει άρδην τα δεδομένα στην αγορά ακινήτων.

Το πρόγραμμα επιδότησης επιτοκίου για την αγορά α’ κατοικίας:

-διπλασιάζει το διατιθέμενο ποσό και
-διευρύνει και τα ηλικιακά όρια των υποψήφιων αγοραστών, κατεβάζοντας τα όρια ηλικίας των πωλούμενων οικοδομών.

Με βάση αυτά τα δεδομένα, γίνονται αντιληπτοί και οι λόγοι που το πρόγραμμα έχει καλλιεργήσει αυξημένες προσδοκίες και τόσο οι αγοραστές, όσο και οι πωλητές αναμένουν τις τελικές εξαγγελίες.

Παράγοντες της αγοράς τονίζουν, ότι ενώ στον α’ κύκλο του προγράμματος η ζήτηση διατηρήθηκε σε μέτρια επίπεδα και έμεινε ανικανοποίητη, από τη χαμηλή προς πώληση προσφορά κατοικιών, αυτό είναι κάτι που αναμένεται να αλλάξει.

Ενισχυτικό προς την κατεύθυνση αυτή είναι:

• τα 2 δισ. ευρώ των διαθέσιμων πόρων
• η μείωση των περιορισμών στα επιλέξιμα ακίνητα και
• η ταυτότητα των αγοραστών.

Στο πλαίσιο αυτό, το νέο πρόγραμμα θα παρέχει προνομιακά (σχεδόν άτοκα) δάνεια σε 30.000 ζευγάρια για να αγοράσουν πρώτη κατοικία, ενώ θα περιλαμβάνει και τα ζευγάρια ηλικίας 40-50 ετών που είχαν αποκλειστεί από τον πρώτο κύκλο.

Η συγκεκριμένη ηλικιακή κατηγορία, λόγω της μεγαλύτερης οικονομικής δύναμης που διαθέτει, αναμένεται να δώσει ώθηση και πνοή στο πρόγραμμα, κάτι που σημαίνει ότι το στεγαστικό πρόβλημα θα αρχίσει να αντιμετωπίζεται.

Οι δικαιούχοι

Κατά συνέπεια, το νέο πρόγραμμα θα αφορά δικαιούχους ηλικίας από 25 έως 50 ετών εφόσον καλύπτουν τα απαραίτητα εισοδηματικά κριτήρια, τα οποία είναι αναγκαία για να ενταχθεί κάποιο ζευγάρι.

Ειδικότερα, οι δικαιούχοι θα πρέπει:

-να έχουν ατομικό εισόδημα από 10.000 έως 16.000 ευρώ,
-οικογενειακό εισόδημα έως 24.000 ευρώ.

Για τις μονογονεϊκές οικογένειες , το εισόδημα πρέπει να αγγίζει τα 27.000 ευρώ, ενώ προβλέπεται προσαύξηση των ορίων κατά 3.000 ευρώ για κάθε παιδί.

Χωρίς ανακαίνιση

Πολλά από τα κενά ακίνητα παραμένουν αναξιοποίητα από τους ιδιοκτήτες τους, λόγω του ότι δεν έχουν την δυνατότητα να προχωρήσουν σε ανακαίνιση, ώστε στη συνέχεια να τα νοικιάσουν.

Αυτά τα ακίνητα έχουν παλιά κουφώματα και ντουλάπια αλλά και μη λειτουργικά θερμαντικά σώματα και κατά συνέπεια είναι αδύνατο να διατεθούν στην αγορά για ενοικίαση, καθώς δεν είναι λειτουργικά.

Θα πρέπει επίσης να σημειωθεί ότι μια σημαντική μερίδα ιδιοκτητών έχει τραυματική εμπειρία ενοικιαστές, οι οποίοι είτε διαλύουν τα σπίτια που ενοικιάζουν είτε δεν πληρώνουν το μηνιαίο μίσθωμα.

Το αποτέλεσμα είναι είτε να “φεσώνουν”, είτε να μετατρέπουν το σπίτι σε ερείπιο, με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες να μη θέλουν να τα ενοικιάζουν και να τα κρατούν κλειστά και να μη θέλουν να το ενοικιάσουν.

Παράγοντες της αγοράς τονίζουν ότι οι κατοικίες που χρειάζονται ανακαίνιση είναι το 70%-80% των κενών διαμερισμάτων και εάν βγουν στην αγορά θα δοθεί μια πολύ σημαντική λύση στο πρόβλημα.

“Ανακαινίζω-ενοικιάζω”

Παράγοντες της κτηματαγοράς εκτιμούν ότι η προσφερόμενη επιδότηση 40% επί δαπάνης ανακαίνισης μέχρι 10.000 ευρώ δεν είναι ισχυρό κίνητρο, και για το λόγο αυτό θα γίνουν όλες οι αναγκαίες βελτιώσεις.

Στο πλαίσιο αυτό, η αύξηση αυξάνεται στο 60% και το πλαφόν στην επιδοτούμενη δαπάνη θα ανέβει στις 15.000 ευρώ, κάτι που σημαίνει ισχυρότερα οικονομικά κίνητρα για τους ενδιαφερόμενους.

Κατά συνέπεια, ο δικαιούχος θα έχει τη δυνατότητα να εισπράξει έως και 9.000 ευρώ, ενώ θα λάβει ως προκαταβολή το 50% της επιδότησης προκειμένου να προχωρήσει στις εργασίες ανακαίνισης.

Βασική προϋπόθεση ένταξης στο πρόγραμμα είναι η εκμίσθωση για μια τριετία και μπορούν να ενταχθούν όσοι:

• έχουν κυριότητα ή επικαρπία τουλάχιστον 50%,
• η κατοικία έχει επιφάνεια 100 τ.μ.,
• έχουν ετήσιο φορολογητέο πραγματικό εισόδημα έως 40.000 ευρώ,
• η αξία της ακίνητης περιουσίας του δεν ξεπερνά τις 300.000 ευρώ.

Πρόταση για πλαφόν

Με δεδομένο ότι τα ενοίκια έχουν ξεφύγει, υπήρχαν ακόμη και προτάσεις για επιβολή πλαφόν στο ύψος των ενοικίων προκειμένου να συγκρατηθούν οι τιμές και να μην οδηγηθούν τα νοικοκυριά σε αδιέξοδο.

Ωστόσο, επαγγελματίες της αγοράς τονίζουν ότι, αν επιβαλλόταν στις κατοικίες πλαφόν, θα είχε το αντίθετο από το επιθυμητό αποτέλεσμα, καθώς θα αποτελούσε αντικίνητρο για πολλούς ιδιοκτήτες.

Όπως εξηγούν, μια τέτοια εξέλιξη θα οδηγούσε πολλούς ιδιοκτήτες στην απόφαση είτε να κρατήσουν κλειστά τα σπίτια τους είτε να τα πουλήσουν, αντί να τα εκμεταλλεύονται έναντι χαμηλών ενοικίων.