“Φέσια” από ενοίκια: Λύσεις που σώζουν από επιπλέον φόρο

Εκτός ελέγχου είναι η κατάσταση στην αγορά ακινήτων, με τις τιμές στα ενοίκια να έχουν πάρει την ανιούσα, με αποτέλεσμα να εκφράζονται φόβοι για μια νέα “φούσκα” που σύντομα θα σκάσει.

Η χώρα ναι μεν έχει ξεπεράσει τον εφιάλτη των μνημονίων, αλλά η ακρίβεια και ο πληθωρισμός απειλούν τα πάντα στο πέρασμά τους με ότι αυτό συνεπάγεται τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και τους ενοικιαστές ακινήτων.

Η κατάσταση είναι εξαιρετικά δύσκολη, από τη στιγμή που τα βάρη που καλείται να σηκώσει ένας μισθωτός είναι εξαιρετικά δυσανάλογα, σε σχέση με τις αποδοχές που λαμβάνει κάθε μήνα. Το πρόβλημα αποκτά εφιαλτικές διαστάσεις λόγω του ότι οι μισθοί στη χώρα μας, είναι πολύ χαμηλότεροι σε σχέση με την Ευρώπη, με αποτέλεσμα μια μεγάλη μερίδα να αδυνατεί να ανταποκριθεί στις υποχρεώσεις της.

Οι καθυστερήσεις στις πληρωμές των ενοικίων, των στεγαστικών δανείων, αλλά και των λογαριασμών κοινής ωφέλειας αποτελούν τη νέα πραγματικότητα, από τότε που η κρίση ξαναχτύπησε την πόρτα της Ελλάδας.

Πρόσφατη μελέτη της Eurostat έδειξε ότι τα υψηλότερα ποσοστά για το 2021, ως προς το κόστους στέγασης καταγράφηκε στην Ελλάδα με 32,4%, ενώ η αμέσως επόμενη είναι Δανία με 21,9% αλλά με πολύ υψηλότερους μισθούς. Σε όλα αυτά θα πρέπει να προσθέσει κανείς στοιχεία σύμφωνα με τα οποία το 2022, η αύξηση των ζητούμενων μισθωμάτων κυμάνθηκε μεσοσταθμικά στο 10%, από 3% έως 7% που καταγράφηκε το 2021.

Οι ειδικοί τονίζουν ότι στην περίπτωση που ο πληθωρισμός συνεχίζει να “καλπάζει” και το 2023, τότε η οποιαδήποτε αύξηση των μισθωμάτων, δεν θα είναι άμεσα συναρτώμενη με την ζήτηση και τη προσφορά.

 

 

Τα αίτια της “έκρηξης”

Στο ερώτημα γιατί αυξήθηκαν τόσο πολύ οι τιμές στα ενοίκια, η απάντηση δεν είναι μονοσήμαντη και συνδέεται με μια σειρά από παράγοντες που έχουν τις ρίζες τους στο πρόσφατο παρελθόν.

Ο πρώτος από αυτούς τους λόγους αφορά στην υποαπόδοση των προηγούμενων χρόνων, που οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες στην απόφαση να αυξήσουν τις τιμές για να μειώσουν τις ζημιές που είχαν.

Ο δεύτερος λόγος αφορά τη στάση που κρατούν οι τράπεζες, οι οποίες έχουν πάψει ως επί το πλείστον να χρηματοδοτούν την αγορά κατοικιών, με αποτέλεσμα να μπει “φρένο” στην οικοδομική δραστηριότητα.

Όταν οι τράπεζες ζητούν το 25% ή ακόμη και το 30% της αξίας του ακινήτου ως ιδία συμμετοχή γίνεται αντιληπτό ότι πολύ δύσκολα θα βρει ένα ζευγάρι ποσό της τάξης των 40.000 και 50.000 ευρώ για να πάρουν ένα στεγαστικό δάνειο.

Ο τρίτος λόγος έχει σχέση με τους πλειστηριασμούς, καθώς εντείνονται οι φόβοι ότι ακόμη και δάνειο να μπορέσει να εξασφαλίσει ένα ζευγάρι πολύ δύσκολα θα είναι σε θέση να το αποπληρώσει.

Η έναρξη των πλειστηριασμών ακόμη και για οφειλές κάτω των 30.000 ευρώ, δείχνει ότι τα πάντα μπορούν να τιναχτούν στον αέρα από τη στιγμή που το κόστος της διαβίωσης είναι στα ύψη.

Ο τέταρτος λόγος σχετίζεται με τη “βουτιά” στην οικοδομική δραστηριότητα, η οποία σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ ανέρχεται στο 95%, το διάστημα από το 2007 μέχρι το τέλος του δεύτερου τριμήνου του 2016.

Στην ουσία δηλαδή, δεν υπάρχουν στην αγορά νέα σπίτια που θα έδιναν την ευκαιρία κυρίως σε νέους ανθρώπους είτε να τα αγοράσουν είτε να τα ενοικιάσουν και έτσι οι τιμές παραμένουν σε υψηλά επίπεδα.

Ο πέμπτος λόγος είναι άμεσα συνυφασμένος με τη μείωση που εμφανίζει το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια, που επιβεβαιώνει την αλλαγή στρατηγικής ιδίως από τα νεότερα ζευγάρια.

 

 

Αδυναμία πληρωμών

Η κατάσταση ασφαλώς ευνοεί τους ιδιοκτήτες οι οποίοι μετά από πολλά χρόνια είδαν να κερδίζουν περισσότερα χρήματα σε σχέση με το πρόσφατο παρελθόν από τα ακίνητα που ενοικιάζουν.

Αυτή όμως είναι η μια όψη του νομίσματος, καθώς η άλλη έχει σχέση με τη διάχυτη αίσθηση ότι έρχονται δύσκολες ημέρες και για τους ίδιους, λόγω της αδυναμίας των ενοικιαστών να φανούν συνεπείς στις υποχρεώσεις τους.

Θα πρέπει επίσης να σημειωθεί ότι με εξαίρεση τα τελευταία δύο χρόνια, οι βασικοί μισθοί στην Ελλάδα ήταν σταθεροί, ενώ δεν είναι λίγοι αυτοί που τονίζουν ότι και οι αυξήσεις που δόθηκαν “ροκανίζονται” από τον πληθωρισμό.

Είναι χαρακτηριστικό ότι την περίοδο 1998-2019, ο βασικός μισθός έμεινε σχεδόν σταθερός, ενώ την ίδια ώρα οι αξίες των διαμερισμάτων παρουσίασαν αύξηση που ήταν της τάξης του 60%.

Οι εξελίξεις που δρομολογούνται κάνουν πολλούς να εκτιμούν ότι οι αυξητικές τάσεις, που δεν ανταποκρίνονται στην πραγματική οικονομία, είναι πολύ πιθανό να “πυροδοτήσουν” ένα νέα κύμα μη εμπρόθεσμης καταβολής ενοικίων.

 

 

Δύο ή τρία ενοίκια

Το τελευταίο διάστημα έχουν αρχίσει να κάνουν την εμφάνισή τους, στρατηγικές που ακολουθούσαν αρκετοί την περίοδο των μνημονίων, προκειμένου να μην πληρώνουν τα μηνιαία μισθώματα στους ιδιοκτήτες.

Η στρατηγική που ακολουθούν είναι να εμφανίζονται συνεπείς για δύο ή τρεις μήνες, πληρώνοντας κανονικά τα ενοίκια που τους αναλογούν, αλλά στη συνέχεια να προχωρούν σε στάση πληρωμών.

Πρόκειται συνήθως για ενοικιαστές που έχουν φύγει από το προηγούμενο σπίτι τους λόγω αδυναμίας καταβολής ενοικίου, αλλά χωρίς και πάλι να είναι σε θέση να ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις τους.

Το αποτέλεσμα είναι να “φεσώνουν” τους ιδιοκτήτες καθώς και δεν καταβάλουν τα μισθώματα και σε κάποιες περιπτώσεις αφήνουν απλήρωτους τους λογαριασμούς ΔΕΚΟ που δεν είναι στο όνομά τους.

Σε κάποιες περιπτώσεις υπάρχει ανοχή, λόγω του ότι ο ενοικιαστής ισχυρίζεται ότι έχει πρόβλημα με τη μισθοδοσία του και ότι μόλις πληρωθεί θα ανταποκριθεί στις υποχρεώσεις που έχει αναλάβει.

Όταν αρχίζει να περνάει όμως ο καιρός και οι ιδιοκτήτες προσπαθούν να τους βρουν προκειμένου να πάρουν τα χρήματα που τους οφείλονται διαπιστώσουν ότι δεν απαντούν ούτε στο κουδούνι του σπιτιού τους.

 

 

Άμεση συνεννόηση

Σε τέτοιες περιπτώσεις, οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει να αντιδρούν ακαριαία, καθώς σε διαφορετική περίπτωση κινδυνεύουν να βρεθούν αντιμέτωποι με “φέσια” και απλήρωτα ενοίκια.

Καλό είναι λοιπόν να έρθουν σε άμεση συνεννόηση με τον ενοικιαστή και να τον θέσουν προ των ευθυνών του, δίνοντας του μάλιστα συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα για την εξόφληση των ενοικίων.

Σε μια τέτοια περίπτωση οφείλουν να τους εξηγήσουν ότι ακόμη και μια μετακόμιση θα τους στοιχίσει περισσότερα χρήματα και κατά συνέπεια τους συμφέρει να είναι συνεπείς στις υποχρεώσεις τους.

 

 

Φορο-παγίδα

Όπως γίνεται αντιληπτό, οι ιδιοκτήτες ακινήτων βρίσκονται αντιμέτωποι με μια φορο-παγίδα και καλό είναι πριν βάλουν κάποιον στο διαμέρισμα που ενοικιάζουν να ζητούν στοιχεία για τον υποψήφιο ενοικιαστή.

Κοινό μυστικό είναι επίσης ότι όσοι ιδιοκτήτες δεν λάβουν εγκαίρως τα μέτρα τους απέναντι στους “φεσατζήδες” ενοικιαστές, κινδυνεύουν να πληρώσουν φόρο από το πρώτο ευρώ με συντελεστές 15% έως 45%.

 

Άμεση αντίδραση

Με βάση αυτά τα δεδομένα, το ερώτημα που τίθεται είναι τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων που συνειδητοποιούν ότι δεν πρόκειται να πάρουν ενοίκια που τους οφείλονται για να μην φορολογηθούν για ανύπαρκτα εισοδήματα.

Οι κινήσεις τους θα πρέπει να είναι πολύ προσεκτικές και κυρίως άμεσες, λόγω του ότι βρισκόμαστε πλέον πολύ κοντά στην υποβολή της φορολογικής δήλωσης και κάθε καθυστέρηση μπορεί να στοιχίσει ακριβά.

Για να μη βρεθούν μπροστά σε δυσάρεστες εκπλήξεις θα πρέπει να προχωρήσουν σε τρεις κινήσεις πριν την υποβολή φορολογικής δήλωσης που είναι οι εξής:

1. Να έχουν στα χέρια τους διαταγή πληρωμής που έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή να έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων.

2. Να καταθέσουν στην Εφορία φωτοαντίγραφα των διαταγών, δικαστικών αποφάσεων που έχουν εκδοθεί ή αγωγών που έχουν ασκηθεί.

Στην περίπτωση που δεν υποβληθούν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά για τη δήλωση των ανείσπρακτων ενοικίων, τότε τα ποσά που έχουν δηλωθεί ως ανείσπρακτα εισοδήματα δεν θα ληφθούν υπόψη.

Σε αυτή την περίπτωση, η Εφορία είναι υποχρεωμένη να προχωρήσει σε νέα εκκαθάριση της δήλωσης φορολογώντας τα συγκεκριμένα ποσά.

 

 

Δικαιολογητικά

Εάν ο μισθωτής έχει πτωχεύσει, αρκεί η προσκόμιση αντιγράφου του πίνακα αναγγελίας χρεών, στον οποίο εμφανίζεται η απαίτηση του εκμισθωτή / υπεκμισθωτή.

Από τα προβλεπόμενα δικαιολογητικά που κατά περίπτωση προσκομίζονται στη ΔΟΥ θα πρέπει να προκύπτει το χρονικό διάστημα για το οποίο οφείλονται μισθώματα.

Τα ενοίκια που δεν εισπράχθηκαν κατά τη διάρκεια του 2022 αλλά και ενοίκια που είχαν δηλωθεί ως ανείσπρακτα το προηγούμενο φορολογικό έτος και εισπράχθηκαν το 2022 θα δηλωθούν πρώτα στο έντυπο Ε2 και αυτομάτως θα μεταφερθούν στο Ε1.

Στην περίπτωση που δεν υποβληθούν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά για τη δήλωση των ανείσπρακτων ενοικίων, τότε τα ποσά που έχουν δηλωθεί ως ανείσπρακτα εισοδήματα δεν θα ληφθούν υπόψη.

Κατά συνέπεια η Εφορία θα προχωρήσει σε νέα εκκαθάριση της δήλωσης φορολογώντας τα συγκεκριμένα ποσά.

 

Η φορολογία

Το ετήσιο καθαρό φορολογητέο εισόδημα από ενοίκια φορολογείται αυτοτελώς από το πρώτο ευρώ, αφού προηγουμένως αφαιρεθεί από αυτά ποσοστό 5% που αναγνωρίζεται ως δαπάνη για επισκευή, συντήρηση, ανακαίνιση και άλλες λειτουργικές ανάγκες των εκμισθούμενων ακινήτων.

Τα εισοδήματα από ενοίκια φορολογούνται ως εξής:

– 15% για τα πρώτα 12.000 ευρώ του εισοδήματος.

– 35% για τα επόμενα 23.000 ευρώ, δηλαδή στο τμήμα του εισοδήματος από τα 12.001 έως τα 35.000 ευρώ.

– 45% για το τμήμα του εισοδήματος πάνω από τα 35.000 ευρώ.

Παράδειγμα

Όποιος απέκτησε το 2022 συνολικό εισόδημα 20.000 ευρώ από ενοίκια θα κληθεί να πληρώσει φόρο για ποσό 19.000 ευρώ. Το ποσό είναι μειωμένο κατά 5% λόγω αυτόματης τεκμαρτής έκπτωσης δαπανών για επισκευή, συντήρηση και λοιπές λειτουργικές ανάγκες των εκμισθούμενων ακινήτων.

Ο φόρος θα υπολογιστεί ως εξής:

– 12.000 ευρώ x 15% = 1.800 ευρώ

-7.000 ευρώ x 35% = 2.450 ευρώ

– 1.800 ευρώ + 2.450 ευρώ = 4.250 ευρώ.

Συνεπώς ο φορολογούμενος θα πληρώσει φόρο εισοδήματος 4.250 ευρώ.