5+1 αλλαγές φέρνει ο κορονοϊός στα ακίνητα

Νέο τοπίο διαμορφώνει στην αγορά ακινήτων η κρίση του κορονοϊού και δεν είναι λίγοι αυτοί που εκφράζουν φόβους για νέα «βουτιά» που θα έχει ολέθριες επιπτώσεις στην οικονομία.

Η βαθιά ύφεση που θα ακολουθήσει, είναι βέβαιο ότι θα συμπαρασύρει και τα ακίνητα, τα οποία από τη στιγμή που η χώρα βγήκε από τα μνημόνια, ήταν μια από τις βασικές πηγές για δημιουργία εισοδήματος.
Οι ανακαινίσεις διαμερισμάτων, η εκτόξευση του Airbnb και τα τραπεζικά δάνεια για αγορά κατοικίας, αποτελούσαν έως και το Φεβρουάριο τη νέα πραγματικότητα στην αγορά ακινήτων.
Η εισβολή του κορονοϊού ανέτρεψε όλα τα δεδομένα, κάτι που γίνεται σαφές από το γεγονός ότι η αγορά «πάγωσε» και ουδείς είναι σε θέση να προβλέψει εάν θα υπάρξει ανάκαμψη.

Η αγορά ακινήτων εισέρχεται σε αχαρτογράφητα ύδατα, καθώς:

• Ιδιοκτήτες υποχρεώθηκαν σε μείωση της τάξης του 40%, λόγω του ότι ανεστάλησαν συμβάσεις εργασίας και έκλεισαν επιχειρήσεις.
• Σταμάτησαν οι επισκευές ξενοδοχείων και καταλυμάτων που έδιναν δουλειά και κινούσαν «ζεστό» χρήμα.
• Δεν γίνονται αγοραπωλησίες ακινήτων που σηματοδοτούσαν και την επανεκκίνηση της οικονομίας.

Βίαιη συρρίκνωση
Το κλίμα είναι εξαιρετικά βαρύ και το ερώτημα που θέτουν οι περισσότεροι είναι κατά πόσο οι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν να σηκώσουν τα βάρη μιας δεύτερης κρίσης μετά τα μνημόνια.
Κοινό μυστικό είναι άλλωστε ότι οι περισσότεροι πλήρωσαν βαρύ τίμημα στα μνημόνια και είναι δύσκολο να συνεχίσουν να πληρώσουν φόρους, από τη στιγμή που υπάρχει βίαιη συρρίκνωση των εισοδημάτων τους.

Δίκαιη κατανομή
Ο πρωθυπουργός ουκ ολίγες φορές έχει μιλήσει για δίκαιη κατανομή των βαρών που προκαλεί η κρίση του κορονοϊού, κάτι που σημαίνει ότι θα υπάρξουν λύσεις και για τους ιδιοκτήτες ακινήτων.
Για την ώρα βέβαια δεν υπάρχει κάτι το χειροπιαστό, είναι όμως σαφές ότι οι ανακοινώσεις δεν θα αργήσουν, με δεδομένο ότι το αμέσως προσεχές διάστημα θα αρχίσουν πολλαπλά ραντεβού με τη εφορία.
Το μόνο σίγουρο είναι πως τίποτα δεν θα είναι πλέον το ίδιο από τη στιγμή που  κορονοϊός προκαλεί βαθιά ύφεση η οποία συμπαρασύρει τόσο τον τουρισμό όσο και την αγορά ακινήτων.
Ας δούμε λοιπόν τις 5+1 μεγάλες αλλαγές που έρχονται στη ζωή χιλιάδων ιδιοκτητών που θα πληγούν από την κρίση της πανδημίας, αλλά και τα μέτρα ελάφρυνσης που σχεδιάζονται.

Μείωση ενοικίων
Παράγοντες της αγοράς θεωρούν δεδομένο το «κούρεμα» των ενοικίων, με το σκεπτικό ότι τα εισοδήματα θα είναι μικρότερα σε σχέση με αυτά που υπήρχαν πριν από την πανδημία.
Δεν είναι μάλιστα λίγοι οι ενοικιαστές διαμερισμάτων και καταστημάτων που ζητούν από τους ιδιοκτήτες να επεκταθεί η μείωση έως το τέλος του έτους και όχι μόνο για την περίοδο του  lockdown.
Με βάση την εμπειρία από τα χρόνια του μνημονίου το «κούρεμα» θα είναι άμεσο και θα κορυφωθεί κατά τη διάρκεια του καλοκαιρού, λόγω του ότι ο τουρισμός θα δεχτεί βαρύ πλήγμα.
Η αγορά πρέπει να αυτορυθμιστεί, κάτι που σημαίνει ότι οι πρώτες μειώσεις θα γίνουν σε ακίνητα περιοχών που δεν αποτελούν top προορισμούς και μπήκαν τελευταίοι στο «κλάδο» των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Πολλά είναι επίσης τα σενάρια για τις περιοχές που θα γίνουν οι πρώτες και σε κάποιες περιπτώσεις μεγάλες μειώσεις στα ενοίκια, λόγω του ότι το τοπίο θα είναι τελείως διαφορετικό.

Παράγοντες της αγοράς τονίζουν ότι κούρεμα ενοίκου θα γίνει:

• Σε περιοχές του Κέντρου της Αθήνας όπως, ο Άγ. Νικόλαος, η Άνω Κυψέλη, τα Άνω Πατήσια, το Πεδίον του Άρεως, η Πλ. Αμερικής, το Γκύζι, το Γουδί, ο Κολωνός και τα Σεπόλια
• Πολλά τμήματα στις περιοχές της Καλλιθέας και του Ν. Κόσμου που δεν συνορεύουν με το Κουκάκι.

Παρά το γεγονός ότι είναι νωρίς ακόμη προκειμένου να γίνει μια πρώτη εκτίμηση για το ύψος της μείωσης των ενοικίων, θα πρέπει να θεωρείται βέβαιο ότι δεν θα είναι μικρές και θα επηρεάσουν όλη την Ελλάδα. Οι πρώτες προσεγγίσεις κάνουν λόγο για μειώσεις με διψήφιο αριθμό, κάτι όμως που θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό από το σχέδιο εξόδου της χώρας από τη νέα κρίση.

Σημαντικό ρόλο στη διαμόρφωση των ενοικίων θα παίξουν:

• οι εργασιακές σχέσεις και το ποσοστό της ανεργίας,
• η μείωση εισοδημάτων και η εμφάνιση νέας γενιάς φεσατζήδων,
• ο αριθμός των επιχειρήσεων που έκλεισαν λόγω του κορονοϊού και θα ανοίξουν ξανά
• οι νέες επενδύσεις που θα γίνουν στην Ελλάδα.

Ελάφρυνση φόρων
Υπό το πρίσματα αυτών των δυσμενών εξελίξεων, εύκολα αντιλαμβάνεται κανείς ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων βρίσκονται εκ νέου με την πλάτη στον τοίχο και θα πρέπει να υπάρξει κρατική μέριμνα.
Η επιβολή της μείωσης ενοικίου κατά 40%,  καθιστά σαφές ότι δεν είναι δυνατόν να πληρώνει κανείς φόρους ίδιους με αυτούς που πλήρωνε πριν από την εισβολή του κορονοϊού.
Το σενάριο που επεξεργάζεται το οικονομικό επιτελείο είναι η κλιμακωτή ελάφρυνση των φόρων, ανάλογη δηλαδή με το πλήγμα που δέχτηκε ο κάθε ιδιοκτήτης και σε καμία περίπτωση ίδια για όλους.

Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι, το τι φόρους θα πληρώσει ένας ιδιοκτήτης ακινήτου, εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από:

• τη ζημιά που υπέστη στο δίμηνο Μαρτίου – Απριλίου
• το εάν θα υπάρξει παράταση στο μέτρο της μείωσης ενοικίου.

Με αυτό ως δεδομένο, εύκολα συνάγεται το συμπέρασμα ότι η μείωση στο φόρο που θα κληθεί να καταβάλλει ο κάθε ιδιοκτήτης θα είναι στοχευμένη για να υπάρξει δίκαιη κατανομή των βαρών.
Εάν για παράδειγμα κάποιος έχει έσοδα από το πρόγραμμα Golden Visa που ξεπάγωσε θα πληρώσει το φόρο που του αναλογεί, ενώ μικρότερος θα είναι εάν χάσει έσοδα από ενοίκια που εισπράττει (κανονικά και φοιτητικά).

Από του χρόνου
Ζητούμενο επίσης το πότε θα πληρώσουν μικρότερη φορολογία όσοι διαθέτουν ακίνητα και είναι υποχρεωμένοι να κάνουν άμεση μείωση στα ενοίκια που εισπράττουν.
Το άσχημο νέο σε αυτή την περίπτωση είναι, πώς οι φορο-ελαφρύνσεις θα ισχύσουν για τα φετινά εισοδήματα, τα οποία όμως θα δηλωθούν από τους φορολογουμένους το επόμενο έτος.

ΕΝΦΙΑ
Ζητούμενο είναι επίσης τι θα γίνει με τον ΕΝΦΙΑ, που αποτελεί βασική πηγή εσόδων για το κράτος και υπήρξε άμεση μείωση με το που ανέλαβε η κυβέρνηση της Ν.Δ. τα ηνία του κράτους.
Το περιβάλλον πλέον είναι τελείως διαφορετικό, καθώς οι ιδιοκτήτες θα λάβουν μόλις το 60% του μισθώματος που είχαν συμφωνήσει, κάτι που σημαίνει και λιγότερα έσοδα.
Η ρύθμιση που εξετάζεται και σε αυτή την περίπτωση δεν είναι οριζόντια και θα είναι ανάλογη του πλήγματος που δέχεται ο κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου ξεχωριστά.
Στην ουσία δηλαδή, απορρίπτεται η πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ, η οποία έχει προτείνει οριζόντιο «κούρεμα» της τάξης 25% του ΕΝΦΙΑ για όλους τους ιδιοκτήτες ακινήτων.

Η απόρριψη του αιτήματος έχει σχέση με το ότι ο ΕΝΦΙΑ:

• επιβάλλεται σε όλα τα ακίνητα κάθε ιδιοκτήτη που είτε έχουν εκμισθωθεί είτε όχι,
• μια γενικευμένη μείωση της τάξης του 25% ανά ιδιοκτήτη θα πρέπει να συμπεριλάβει και τα μη εκμισθούμενα ακίνητα.

Με δεδομένο πάντως ότι η κρίση θα προκαλέσει μεγάλα προβλήματα στο τραπέζι έχουν πέσει και άλλες προτάσεις, που θα δώσουν τη δυνατότητα για ανάσες στους ιδιοκτήτες ακινήτων.
Μια από αυτές τις προτάσεις προβλέπει κίνητρα στους ιδιοκτήτες ακινήτων με τη μορφή της έκπτωσης της τάξης του 10% στην περίπτωση όμως της εφάπαξ εξόφλησης του φετινού ΕΝΦΙΑ.

Airbnb
Μεγάλο πλήγμα δέχεται η λεγόμενη Οικονομία του Διαμοιρασμού, οι βραχυπρόθεσμες δηλαδή μισθώσεις τύπου Airbnb, που λόγω της κρίσης της πανδημίας δεν μπορούν να φιλοξενήσουν Έλληνες και ξένους τουρίστες. Βούληση της κυβέρνησης είναι να μην λάβουν το επίδομα των 800 ευρώ οι επαγγελματίες του κλάδου της βραχυχρόνιας μίσθωσης, πιθανότατα λόγω των κερδών που είχαν τα προηγούμενα χρόνια.
Στο πλαίσιο αυτό, δεν θα αφορούν όσους εκμισθώνουν κατοικίες τύπου Airbnb, οι ρυθμίσεις που θα ληφθούν για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που πλήττονται από τη μείωση των ενοικίων.

Αντικειμενικές αξίες
Το βαρύ κλίμα που διαμορφώνεται στην αγορά ακινήτων και η παύση εργασιών, οδήγησε στο «πάγωμα» του σχεδίου για αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων μέχρι το 2021.
Σε σχετική ανακοίνωση αναφέρεται ότι για την απόφαση αυτή ελήφθησαν υπόψη τόσο οι εξαιρετικά επείγουσες και απρόβλεπτες συνθήκες όσο και οι αρνητικές συνέπειες της διάδοσης του κορονοϊού.
Οι νέες αντικειμενικές αξίες θα τεθούν πιθανότατα σε ισχύ από τις αρχές του 2021 αν και δεν είναι λίγοι αυτοί που εκτιμούν ότι μπορεί να αλλάξουν και μάλιστα δραματικά μετά το τέλος της κρίσης.

Σύμφωνα με πληροφορίες:

• Είναι έτοιμο το 50% των τιμών ζώνης και αφορούν περιοχές της Αττικής, της Θεσσαλονίκης και των μεγάλων αστικών κέντρων.
• Έχει παραδοθεί ακόμα ένα σημαντικό τμήμα τιμών ζώνης αλλά γίνεται επανεξέταση λόγω του ότι καταγράφονται αποκλίσεις με βάση τα στοιχεία που έχει συγκεντρώσει η επιτροπή από την Τράπεζα της Ελλάδος, το Μητρώο Μεταβιβάσεων Ακινήτων, τα συμβολαιογραφεία.

Το «πάγωμα» των  2.900  περιοχών που θα εντάσσονταν στο σύστημα έχει ως αποτέλεσμα το δημόσιο να χάνει έσοδα ύψους 500 εκατ. ευρώ που είχε υπολογίσει από τη διεύρυνση της φορολογικής βάσης.
Με αυτό ως δεδομένο, θα πρέπει να θεωρείται πολύ πιθανή και αναβολή της νέας μείωσης του ΕΝΦΙΑ ύψους 8% που είχε υποσχεθεί η κυβέρνηση, πριν από την κρίση της πανδημίας.